Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант — самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.
При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.
Через сколько после получения кредита можно продать квартиру без уплаты налога? Отсчет срока владения начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Право собственности оформляется вместе с договором ипотеки. В случае, когда кредитная организация откладывает оформление права собственности на определенный (или неопределенный) срок, задумайтесь, стоит ли вообще брать ипотеку в такой организации.
Еще одним способом решения такого вопроса – погашение ипотеки потенциальным покупателем за продавца перед сделкой. Как в таком случае снизить риск того, что покупатель за продавца погасит кредит, а продавец потом свое жилье не продаст? После погашения кредита банк не сразу снимает обременение, даже предоставление закладной заемщику может занять несколько дней или недель.
- С потенциальным покупателям изначально подписывается предварительное соглашение о погашении банковского кредита, взятого владельцем квартиры. Это расценивается как авансовый платеж.
- Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают полноценную купчую, в которой упоминается сумма, внесенная кредитору покупателем. Документом определяется и сумма, которую должен получить собственник залоговой недвижимости.
Законодательство, регулирующее порядок предоставления гражданам материнского капитала, четко определяет цели расходования полученной от государства субсидии. В описанной Вами ситуации средства материнского капитала были использованы для улучшения жилищных условий семьи в общем и детей в частности. Продажа квартиры сразу после погашения ипотечного кредита означает (это закреплено в жилищном законодательстве) намеренное ухудшение жилищных условий.
Сама продажа ипотечной квартиры покупателям с ипотекой немного отличается от инструкции, которая написана на этой станице. Здесь все зависит от банка у собственников (продавцов) и от банка у покупателей. Мы же написали инструкцию, исходя из своего опыта. Советуем сначала прочитать краткую инструкцию ниже, а потом уже более подробную с этапами.
Регистрация права собственности после выплаты ипотеки Высокая стоимость жилья и не менее высокие проценты по кредитам делают выплату делом трудным, долгим и изматывающим. Однако и ипотечным выплатам рано или поздно приходить конец. Что делать? Радоваться, начать копить на что-нибудь другое — например, на отдых.
Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.
В этом году темпы ипотечного кредитования снижаются. Однако в предыдущие несколько лет россияне набирали жилищные кредиты весьма активно. И для кого-то последний платеж уже не за горами. Корреспондент БН разбирался, какие шаги нужно предпринять для снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки.
Одно из главных неудобств покупки ипотечной квартиры – на такое жилье накладывается обременение. Ограничение необходимо, чтобы заемщик не смог продать, подарить или повторно заложить квартиру. Часто к этому добавляется запрет на сдачу недвижимости в долгосрочную аренду и регистрацию в ней третьих лиц. Для банка это гарантия того, что помещение никуда не денется, пока заемщик не выплатит за него ипотечную ссуду полностью.
Эксперт рассказала, кому банк никогда не даст ипотеку Кого банки считают идеальным клиентом? Какие факторы могут стать препятствием >> При наложении обременения, как правило, оформляется закладная. Это документ о залоге имущества, в котором прописано следующее: сведения о заемщике и о банке, данные кредитного договора, размер долга по ипотеке и процентная ставка, срок кредитования.
Оформленную закладную подписывают заемщик и представитель кредитной организации, наделенный такими полномочиями. Затем банк отправляет этот документ в Росреестр, где специалисты делают на нем специальные отметки. После этого закладная переходит банку, где хранится до тех пор, пока заемщик не погасит кредит.
В ряде случаев закладная не оформляется – например, когда речь идет о строящемся жилье. И в принципе наличие закладной не является обязательным условием заключения ипотечного договора. Однако подписание такого документа выгодно не только банку, но и заемщику, поскольку он может претендовать на меньшие проценты по кредиту.
1-комн. кв. | 42 м 2 | 4/4 этаж
пос. Шушары, Пулковское, Образцовая ул., 7
1-комн. кв. | 45 м 2 | 6/18 этаж
Обручевых ул., 5, строение 1
1-комн. кв. | 45 м 2 | 18/18 этаж
Обручевых ул., 5, строение 1
1-комн. кв. | 73 м 2 | 4/4 этаж
пос. Шушары, Пулковское, Образцовая ул., 7
1-комн. кв. | 30 м 2 | 5/9 этаж
п. Шушары, ш. Московское, 264
1-комн. кв. | 38 м 2 | 15/25 этаж
Шушары, Новгородский 6
1-комн. кв. | 34 м 2 | 11/25 этаж
Шушары, Вилеровский 8
1-комн. кв. | 36 м 2 | 10/25 этаж
Шушары, Валдайская 1
1-комн. кв. | 36 м 2 | 21/25 этаж
Васнецовский пр., 9
1-комн. кв. | 41 м 2 | 5/22 этаж
Шушары, Вишерская 1 к.2
1-комн. кв. | 42 м 2 | 9/25 этаж
Шушары, Вишерская 3 к.2
1-комн. кв. | 50 м 2 | 17/24 этаж
Шушары, Новгородский 10А
После погашения ипотечного кредита заемщику необходимо самому позаботиться о снятии обременения с недвижимости. Если нет времени или желания – можно обратиться за помощью к профессионалам, которые за определенную плату выступят посредниками в этом деле. Примерная стоимость таких услуг указана в открытых источниках в интернете, на сегодня она составляет 5 тыс. руб. и выше, в зависимости от ситуации.
В любом случае не стоит ждать, что ограничение снимет банк, – хотя бы потому, что он не очень-то в этом заинтересован.
- Прежде всего заемщику нужно получить в банке справку или выписку, подтверждающую отсутствие задолженности по кредиту (независимо от того, последний ли это платеж по графику или досрочное погашение). На подготовку потребуется некоторое время, обычно порядка десяти дней, потому лучше запросить документ в момент последнего платежа – это ускорит процедуру. Если недвижимость приобреталась в долевую собственность (например, супругами), то написать заявление должен каждый собственник.
- Затем следует подать заявление о получении закладной в отделении банка-кредитора. На закладной банк ставит отметку о том, что клиент полностью исполнил свои обязательства по кредиту. Печать банка и подписи уполномоченных лиц подтверждают этот факт. На всякий случай сюда можно добавить кредитный договор и документы на квартиру.
- С этим пакетом документов и паспортом заемщику нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Там у гражданина примут все документы и взамен выдадут их опись. Кстати, за погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлину платить не нужно. Если собственников несколько, нужно либо представить доверенности от всех владельцев квартиры, либо присутствовать всем лично.
- Процедура проверки документов длится не более пяти рабочих дней. По истечении этого срока обременение будет снято, о чем появится запись в ЕГРН. Чтобы подтвердить отсутствие обременения, достаточно попросить выписку из ЕГРН.
Бывают и более сложные ситуации – например, у банка-кредитора отозвали лицензию. (Если проблема кажется вам надуманной, то зря. В 2018 году Центробанк лишил лицензий 57 банков, годом ранее – 47 банков. Ни одно кредитное учреждение от этого не застраховано.) В этом случае заемщику нужно обратиться в Агентство по страхованию вкладов (АСВ) и получить закладную там. Если вдруг окажется, что она утеряна (увы, и такое бывает), АСВ обязано предоставить сотрудника, который поможет подать документы на снятие обременения в МФЦ.
Закон не предусматривает ограничений по времени, в течение которого гражданину следует получить справку о снятии обременения. Но чем быстрее это будет сделано, тем лучше и безопаснее для заемщика. Причин несколько.
Во-первых, пока обременение не снято, собственность на квартиру является в определенном смысле урезанной. Гражданин вроде бы владеет жильем, но должен во всем советоваться с залогодержателем. Теперь же у собственника будут развязаны руки, и он получит право распоряжаться своим имуществом, как захочет.
Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск? Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно >> Во-вторых, вернемся к теме отзыва лицензии у банка-кредитора. Предположим, после погашения кредита прошло время и банк перестал существовать. В этой ситуации документы, в том числе закладные, могут пропасть, и человек столкнется со сложностью по снятию обременения в самый неподходящий момент. Заемщик, конечно, может обратиться в АСВ, но чтобы забрать там закладную, придется потратить довольно много времени.
Бывают и другие неприятные сюрпризы, способные затянуть время вызволения закладной. Например, на момент погашения кредита она может уже не находиться в том банке, где оформлялась ипотека. Дело в том, что зачастую банки, выдав кредитные средства, продают закладные в различные фонды, либо другим банкам, либо частным инвесторам, чтобы выручить за них живые деньги.
Мы продали свою квартиру. Взяли ипотеку 1650000 р. Добавили их к тем деньгам. Вступили в долевое. Через полгода въехали в новую квартиру. Разочаровались быстро в месте. Очень шумно. Хотелось бы продать эту квартиру. Через какое время можно продать квартиру, взятую в ипотеку. Хотелось бы как можно скорее.
Ответы юристов ( 1 )
Ольга, добрый день!
Вы можете продать квартиру как только рассчитаетесь с банком, либо найдете покупателя, за счет средств которого погасите кредит. Обратитесь в агентство недвижимости, Вам помогут решить эту проблему.
Спасибо большое, Елена. Но я слышала, что если в квартире проживаешь менее трех лет, то придется какой то большой налог платить.
Если право собственности на квартиру было оформлено до 01.01.2016г., то налог с продажи — 13% от продажной стоимости квартиры. Его можно уменьшить.
1. Продажная стоимость минус имущественный налоговый вычет 1 млн. руб. (например, 3 200 000 (продажная стоимость) — 1 000 000 (имущественный налоговый вычет)= 2 200 000 х 13%= налог).
2.Продажная стоимость минус сумма расходов на её приобретение (стоимость, по которой покупали сами), эти расходы должны быть документально подтверждены (например, 3 200 000 (продажная стоимость) — 2 900 000 (сами покупали)= 3000 000х 13%= налог).
А мы только сейчас оформляем право собственности, въехали 2 недели назад только. Все так же? Или уже по другому?
Да, немного по другому.
Если продажная стоимость квартиры более 70 % от кадастровой стоимости, определенной на 1 января, то порядок тот же, что указывала выше.
Если продажная стоимость квартиры менее или равна 70 % от кадастровой стоимости, то
1. 70 % от кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет 1 млн. руб.
2. 70 % от кадастровой стоимости минус сумма расходов на её приобретение (стоимость, по которой покупали сами), эти расходы должны быть документально подтверждены.
Кадастровую стоимость можно узнать в Росреестре.
Без уплаты налога продать квартиру, приобретенную после 01.01.2016, можно будет через 5 лет.