Как только весь пакет документов будет подготовлен, а кредитная организация даст свое одобрение на совершение сделки купли-продажи недвижимости, встает необходимость решения вопроса по передаче средств продавцу. Размер суммы сделки очень велик и каждая сторона предпочитает совершить сделку с максимальной безопасностью для себя.
Многие продавцы пытаются получить сумму за продажу недвижимости до момента передачи прав собственности покупателю, чтобы быть уверенным в честности сделки. Покупатели тоже пытаются защититься от возможного обмана и выдвигают требования о передаче средств только после совершения регистрационных действий. Но кто из них прав в данной ситуации и в какой момент должна осуществляться передача денежных средств за жилье?
Продавец может получить деньги за проданную недвижимость лишь после предоставления сторонами сделки банку всего пакета документов, подтверждающего переход прав собственности к покупателю.
Чтобы банк выплатил продавцу средства, потребуется пройти определенный порядок продажи жилья через ипотеку:
- Порядок договоренности сторонами о продаже жилья через ипотеку.
- Заключение предварительного договора и выплата покупателем задатка. О передаче суммы требуется составить расписку.
- Требуется процедура оценки стоимости недвижимости независимым экспертом. Цена обязана соответствовать стоимости по договору.
- Чтобы обезопасить продавца от возможных мошеннических манипуляций, покупатель обязан передать пакет документов, которые истребует банк.
- Как только кредитор одобрит сделку, между сторонами необходимо заключить основной договор.
- Договор требуется зарегистрировать в Регпалате.
- Покупатель получает выписку из Росреестра о праве собственности на недвижимость.
- Заключительный этап — все документы сторонами относятся в банковскую организацию и после продавец получает на свой счет сумму, а с покупателем банк заключает договор ипотечного кредитования.
Продавец получает средства за продажу недвижимости их нескольких источников:
- Внесение покупателем залога, то есть первого взноса, как обеспечение гарантии в серьезности совершения сделки.
- Перечисление банковской организацией на счет продавца кредитных средств.
Любой договор купли-продажи содержит в себе сведения о сроках, способах передачи средств за покупку. Но строгого установленных условий в данном вопросе нет, поэтому каждый договор является индивидуальным.
В случае с продажей недвижимости в ипотеку, средства передаются продавцу несколькими способами до совершения регистрационных действий по передаче прав собственности на жилье и после получения пакета документов:
- Наличными.
- Путем безналичного перевода на счет продавца.
- Получение средств в банковской депозитной ячейке.
- При помощи аккредитивного счета.
Стороны по договоренности могу выбрать любой из вышеперечисленных вариантов. Каждый способ наделен своими особенностями и недостатками, следовательно, утверждать, какой наиболее предпочтителен нельзя. Одно верно — деньги лучше всего передавать продавцу лишь после получения покупателем права собственности на жилье.
Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:
- Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
- Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
- Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
- Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.
Как только покупатель получает свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, стороны обязаны посетить банк и предоставить всю необходимую документацию. После проверки документов, банк не позднее 5 рабочих дней перечисляет продавцу денежные средства за совершение сделки по купле-продаже жилья в ипотеку.
Чтобы обезопасить сделку следует:
- Узнать, погашен ли хозяином долг перед застройщиком. При условии, что долг не выплачен, следует получить согласие застройщика на составление договора цессии. В случае, если задолженность погашена, то застройщик лишь уведомляется.
- Следует узнать причины, по которым дольщик решил раньше времени продать недвижимость. Может так получиться, что стройка длится не первый год, а может имеются притязания иных лиц. Не лишним будет заказ правовой экспертизы на определение законности единоличного участия в ДДУ.
- Требуется получить у банка согласие на составление договора цессии.
- В случае, если банк дал свое согласие на переуступку долга, то в договоре цессии следует указывать верные сведения о стоимости недвижимости. В противном случае, при недострое дома возможно будет от застройщика получить лишь то, что указано в договоре.
Здесь мы рассмотрим как происходит передача денег за квартиру при ипотеке. Существует несколько способов передачи денег при ипотеке.
Банк может отслеживать передачу всей суммы денег продавцу квартиры (как собственных средств заемщика, так и тех, которые банк выдает заемщику в виде кредита); может отслеживать передачу только кредитных средств; но иногда (чудеса случаются) банк может не ограничивать заемщика в способах передачи денег за квартиру.
Обычно, способ передачи денег предлагает банк.
Не устроит способ передачи денег продавца — ищем другую квартиру.
Причем банк настаивает, чтобы залог был оформлен одновременно с приобретением квартиры. В этом случае квартира переходит в Вашу собственность и одновременно закладывается банку, и банк обычно отслеживает как передаются деньги продавцу квартиры.
Подвох в том, что способ передачи кредитных денег выбирает банк.
-
Вариантов четыре:
- Через депозитарий банка.
- На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
- Через аккредитив
- Наличными продавцу до подачи документов на гос. регистрацию.
Об этих способах я расскажу в таблице.
В длинной ячейке написан сам способ передачи денег.
Ниже, в двух колонках, в одной — описание, а в другой — комментарий:
Продавец не обязан доверять покупателю, а покупатель продавцу.
В результате покупатель расстается со своими деньгами, а продавец их проверяет перед сделкой.
Продавец получает деньги после сделки, в случае если покупатель станет собственником квартиры.
Все время, пока длится сделка, деньги хранятся в депозитной ячейке банка, как в камере хранения.
Если сделка не состоялась, покупатель может свои деньги забрать, независимо от волеизъявления продавца.
— либо в результате мошенничества сотрудников банка,
— либо если банк прекратит свое существование.
В первом случае банк постарается компенсировать убытки, чтобы не раздувать скандала (банковская лицензия дорого стоит)
Во втором случае у банка найдется правопреемник.
Таким образом, риск потерять деньги — сводится к нулю.
Но опять, возможность лишь теоретическая: в договоре купли-продажи и ипотеки будет четко расписано, как передаются деньги. То есть, если продавец денег не получит, есть возможность сделку расторгнуть.
Продавец не обязан доверять покупателю, а покупатель продавцу.
Деньги сразу перечисляются на счет продавца, перед сделкой, и обговариваются условия (например, зарегистрированный договор купли продажи). До выполнения этих условий — счет заблокирован: продавец получить деньги со счета не может.
Продавец получает деньги после сделки, в случае если покупатель станет собственником квартиры.
Если сделка не состоялась, покупатель может свои деньги забрать, независимо от волеизъявления продавца.
— либо в результате мошенничества сотрудников банка,
— либо если банк прекратит свое существование.
В первом случае банк постарается компенсировать убытки, чтобы не раздувать скандала (банковская лицензия дорого стоит)
Во втором случае у банка найдется правопреемник.
Таким образом, риск потерять деньги — сводится к нулю.
При таком способе расчетов нельзя производить сделки по заниженной стоимости, т. к. все «прозрачно»: какие деньги проходят по счету.
Дополнительные плюсы способа передачи денег через аккредитив:
— банк обязан проверить документы, на основании которых продавец получает доступ к счету;
— не требуется аренда ячейки;
— продавец после сделки может перечислить свои деньги на счет в другом банке: снимать их наличными — не требуется.
— в результате мошенничества продавца.
Чтобы уменьшить и свои риски, и риски покупателя-заемщика — те немногие банки, которые этот способ практикуют, могут потребовать от продавца, чтобы до момента залога квартиры, он был бы поручителем по кредитному договору.
А в чем подвох?
А в том, что способ передачи денег, а в случае передачи через депозитную ячейку и конкретный депозитарий, в котором будут переданы деньги, выбирает банк, выдающий деньги.
Если способ передачи денег, предложенный банком, не устроит продавца, то банк порекомендует заемщику поискать другую квартиру.
Менять способ передачи денег ради конкретного заемщика — банк не будет
Выбор есть!
Тогда, когда Вы выбираете банк, тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.
В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги.
И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка.
Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.
Надеюсь, Вы догадались, кто оплатит перевод денег из банка в банк?
| nol | 11 мая | Продажа квартиры по ипотеке и передача денега если деньги заложены в ячейку депозитария, который принадлежит банку, а банк «накроется»? По идее, в ячейке ваша собственность, а банк просто предоставляет услугу отвественного хранения. А без идеи — ? Поставят приставы на входе омоновца с автоматом и на несколько месяцев разбираться. Это так, если отвлеченно помыслить о безопасности расчетов. | |
| ipotek | 11 мая | Продажа квартиры по ипотеке и передача денегТатьяна Кошкина: Если продавец — юридическое лицо, то расчет возможен только через аккредитив. Случаев задержки перевода денег я не знаю. Такой инцидент сильно повредил бы репутации банка. А информация просочилась бы мгновенно. Если деньги передаются чеез аккредитив и банк в это время «накроется» — свои деньги возвращать можно долго и упорно.Татьяна Кошкина: Что касается, разницы между залогом и авансом, то Вы написали все правильно. При отказе продавца от продажи квартиры аванс возвращается. | |
Видео по теме:
Технически за дом или квартиру расплачивается покупатель, который оформляет ипотеку, однако на деле схема выглядит по-другому. Первый взнос поступает:
- наличными;
- переводом на банковский счет;
- через аренду ячейки;
- через аккредитив.
Каждый вариант взаиморасчетов согласовывается между всеми участниками сделки: банковской организацией, продавцом и ипотечным заемщиком. Все они имеют как достоинства, так и недостатки. Например, продавцы часто настаивают на выдаче средств еще до передачи документов в Росреестр, а банк или покупатель, наоборот, предпочтет закрыть сделку после получения выписки, чтобы продавец не смог передумать или завысить цену.к содержанию ↑
Когда заемщик нашел подходящее жилье на вторичном рынке и банк его одобрил, покупатель вносит небольшой аванс. Передача денег документируется в договоре задатка, где указываются в обязательном порядке:
- дата заключения соглашения;
- сроки, в течение которых продавец освободит жилье как фактически, так и юридически (выпишется);
- итоговая стоимость, характер денежных расчетов, сроки перечисления денег по ипотеке.
Договор купли-продажи составляется в филиале, где выдают ипотеку. Заемщик подписывает кредитное соглашение, перечисляет первый взнос на личный счет или кладет наличные в арендованную банковскую ячейку. Если сторонам удобно, выбираются другие способы расчетов.
После осуществления регистрационных мероприятий продавец получит оставшуюся сумму за недвижимость. Если сделку по тем или иным причинам зарегистрировать не удалось, стороны остаются при своих деньгах. Процедуру выдачи средств контролирует кредитная организация, так что самостоятельно выпрашивать средства у покупателя не придется. Регистрация сделки и взаиморасчеты сторон могут занять до 5 рабочих дней.
Когда покупатель получает свидетельство о собственности, второй бланк передают продавцу имущества, а третий экземпляр или копию – кредитору. С этого момента бывший собственник может получить свои деньги в банке.
На самом деле ждать перевода 5 дней не придется. Сделка проходит намного быстрее. Посетив регпалату, стороны встречаются с кредитным менеджером, который закрывает сделку, осуществляет транзакцию или выдает распоряжение на получение денег в банковской ячейке. Проверив сумму, продавец пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю и банку. Все операции могут быть выполнены в течение дня, однако некоторые банки растягивают сделку до 3 недель.к содержанию ↑
Многие кредитные учреждения настаивают на оформлении залога уже в дату подписания документов купли-продажи и регистрации сделки. Недвижимость становится собственностью покупателя, а финансовая структура далее осуществляет ипотечную сделку.
Если покупатель приобретает жилье за маткапитал, он получает ссуду без учета этой суммы, оформляет документы, которые сразу же передает в ПФ РФ для перечисления субсидии. Представители пенсионного фонда проверяют чистоту сделки и переводят денежные средства единым траншем в счет погашения долга. Процедура получения денег от государства может занять 1-2 месяца, на протяжении которых необходимо платить ипотеку без учета госпомощи.