Здравствуйте! Скажите пожалуйста первоначальный взнос по ипотеке когда передается продавцу? я еще документы не сдала в банк для одобрения квартиры , а мне уже говорят что уже послезавтра идем в рег палату и что до нее надо передать первоначальный взнос продавцу под расписку! как я могу передать перв взнос, если даже банк Сбербанк еще не видел документы и не одобрил квартиру, и не подписан кредитный договор! Вначале риелтор сказал что подписываем договор по ипотеке с оформлением закладной. А разве не предварительный договор купли-продажи делается? я уже вообще запуталась? Скажите, стоит ли мне сейчас передать перв взнос, а вдруг банк откажет в квартире?
Ответы юристов ( 1 )
Платить первоначальный взнос можно только тогда, когда у Вас будет одобрение Сбербанка на заключение кредитного договора. Иначе может получиться, что Вам откажут и придется потом забирать деньги назад, что может оказаться проблемой, особенно, если продавец оформит первоначальный взнос как задаток.
Не торопитесь отдавать деньги. Согласиться можно только на небольшой аванс, чтобы обозначить серьезность намерений.
В порядке доп. консультации я могу проверить квартиру, которую Вы планируете приобрести на предмет зарегистрированных прав и отсутствия обременений.
Пожалуйста, помогите. Сбербанк одобрил ипотеку на 3 млн. Первоначальный взнос — 15% должен быть. Денег нет. Одновременно сделал предложение ПочтаБанк на потребительский кредит. есть кредитная карта. если воспользоваться предложением от Почтабанка и снять с кредитки, то как раз получится сумма на первый взнос. Как это все провернуть и не «запалиться»? Может ли Сбербанк пересмотреть решение, будут ли они меня еще проверять?
Если Вы за всю жизнь не смогли накопить 450тр, как вы собираетесь закрывать два кредита? Вариант может прокатить, если вы именно в день сделки оформите и получите потреб кредит в стороннем банке, уже на следующий день информация появится в межбанковской базе, поэтому риск есть на срыв сделки и потерю аванса/задатка за покупаемый объект.
Но ещё раз взвесьте свои возможности.
Спасибо! Очень важная информация получиться потреб кредит в день сделки. Нужно как-то умудриться подгадать, учитвая, что Почтабанк мне уже назначил число, когда я должна прийти. Может быть, Вы подскажите, как отсрочить день кредита, там предложение тоже недолго действует.
и еще вопрос, первоначальный взнос мне нужно как-то наверное предъявлять сберу? как это делается? то есть я должна сначала получить с утра в почтабанке, а потом сразу мчаться в сбер на подписание договора?
Да, повторюсь, не только кредитного договора, а также договора купли-продажи объекта, который одобрен Сбером и назначена сделка на этот день. Кредит выдают в день сделки.
кредитка тоже от сбербанка
Вы сможете сразу обслуживать два кредита (примерно 50тыс. в месяц) + оплачивать ежегодные страховки в ближайший пару десятков лет? Или вам ближе мысль «надо брать деньги, пока есть возможность, а о том, как их отдавать, думают только трусы»?!
Смогу, если не случится какая-нибудь катастрофа. я снимаю жилье. Деньги просто улетают чужому дяде. поэтому не копятся. а так бы за свое платила
Дай-то бог.
Просто платежи по наемной квартире в среднем составляют 6% годовых, по ипотечному же кредиту приблизительно 10% годовых +1% страховка, по кредитке наверное 25% годовых (первоначальный взнос0, вряд ли меньше. Получается, что по кредиту за такую же квартиру, как вы сейчас снимаете, вам надо будет выплачивать примерно в два раза больше + еще коммуналка от 3тыс/мес., которую сейчас скорее всего платит ваш лендлорд.
Кредиты не зря называют петлей.
есть и другой вариант, можно и не влазить в потреб кредит. пример: выбираете квартиру на вторичном рынке, где собственникам платить налог не надо, договариваетесь с ними о завышении цены в ДКП на те же 15% и подписываете с ними договор аванса, и расписку от них что они получили от вас этот аванс в размере 15%, банк учтёт эту расписку как первоначальный взнос, таким образом вам будет выгодней всего действовать, но дело ваше.
П,С, для тех кто прям вообще кристально честный и прям до безобразия порядочный, эта схема рабочая и был задан вопрос, и дан ответ. так что шпаломёты в сторону!
но как было сказано моими коллегами выше, а сможете ли вы обслуживать эту ипотеку много лет если первоначалку банально не накопили.
а подписывая договор аванса мне же не нужно будет наличные оплатить? то есть все получается на честном слове? не понимаю ничего, простите. Объясните подробнее, пожалуйста
да, нужно, но небольшую сумму. а ту сумму которая будет указана в расписке платить не нужно, от продавца необходимо чтоб он или она написали рукописную расписку что получили от вас эти деньги (как бы), но вам эту расписку не передавали, так как это для них риски, а принесли её на сделку, показали менеждеру банка, тот снимает копию, и отдаёт расписку обратно продавцу, но через ваши руки)), банк будет считать что П.В. уже уплачен таким образом, а после сделки эта расписка уничтожается. это если в кратце. тут самое сложное будет объяснить этот механизм продавцу, что бы он на это пошёл, и убрать с него риски, тогда будет всё гуд. найдите себе специалиста кто умеет это делать, тогда проблем не возникнет.
мне кажется это замечательный вариант. а если бы такого специалиста найти, сколько стоила бы эта услуга? и еще после уничтожения расписки та минимальная сумма мне возвращается продавцом, правильно? или это как оплата за риски?
та минимальная сумма, это сумма аванса которая входит в стоимость квартиры. у всех специалистов свои расценки на услуги, я не могу предполагать за других людей стоимость их услуг, опять таки стоимость услуги зависит от объёма работы, либо это сопровождение сделки это одна цена, либо полноценная услуга под ключ это совсем другая цена (зависит от региона где вы планируете покупку). Москва и область одни цены, другие города, другие расценки. рекомендую обратиться в агентства в тех локациях где будете подбирать квартиру, Москва, Область, либо регионы, и переговорите, если кто-то из риелторов с кем будете общаться знает такую схему и умеет с ней работать, то узнавайте его расценки.
это Москва. может быть Вы оказываете такую услугу? хотелось бы человека, который такое уже делал.
и все равно я немножко не понимаю. то есть я даю продавцу грубо говоря 10 тыс. он повышает стоимость квартиры на 15%, то есть если это 2 млн. то для банка она будет стоить 2300000, правильно? продавец мне дает расписку типа он получил от меня 300 тыс. (15%), и мы несем ее в банк. когда банк перечисляет деньги продавцу, то куда деваются эти 10 тыс? кто мне их отдаст? простите еще раз за мое непонимание
После того, как все документы собраны, а банк одобрил сделку, решается вопрос о передаче денежных средств продавцу. Поскольку сумма сделки огромная, стороны хотят максимально обезопасить себя от мошеннических действий.
Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.
Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:
- Первый взнос, который вносит клиент
- Кредитные средства, которые перечисляет банк.
В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.
Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:
- Лично в руки наличными.
- Безналичным переводом на счет.
- В банковской депозитной ячейке.
- Через аккредитивный счет.
Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.
В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.
Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.
Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.
Это делается через отделение банка. Деньги могут вноситься наличными в кассу или переводится со счета. Здесь продавец указывается свой текущий счет (если это физлицо) или расчетный счет (если это юрлицо). Покупателю передаются реквизиты, по которым нужно перечислить сумму. Факт передачи денег фиксируется на приходном чеке или платежном поручении. Продавец также может предоставить расписку в получении денег или выписку со счета.
Из рисков здесь можно выделить риск также остаться без первого взноса: клиент вносит деньги, право собственности в госрегистратуре по каким-то причинам не зарегистрировано, например, квартира находится под обременением, или есть еще какие-то собственники, банк отказывается перечислять ипотечные средства продавцу, сделка не состоялась, клиент остался без своих денег и квартиры. Конечно, в суде это можно будет все исправить, но придется раскошелиться на судебные издержки и получить кучу переживаний, потратив нервы и время. Комиссия за перевод на счет другому лицу составит около 3% от суммы.
Этот способ считается самым безопасным и распространенным. Из недостатков сразу нужно отметить, что деньги в ячейках не страхуются, поэтому если хранилище взломают и вынесут все ценности, то банк не будет нести ответственности за это. Можно дополнительно оформить страховку на этот случай, но это лишние затраты (0,2-0,6% от суммы). Стоимость аренды ячейки зависит от ее размера. Например, ячейка размером 10 на 30см будет стоить 200-400 р. в сутки. Арендовать можно от 1 дня до 3 лет. Учитывая, что срок регистрации прав собственности 5-14 дней, то аренда обойдется от 1000 р до 5,5 т.р.
О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности. Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует. Преимуществами этого метода расчета является уверенность продавца, что деньги уже точно в ячейке, и он получит их после завершения процедуры оформления, и спокойствие покупателя за свои накопления.
Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.
Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.
| Способ | Стоимость комиссии |
| Наличными | 0% |
| Ячейка | 100 -400 р./сутки |
| Безналичный перевод | До 3% от суммы (в зависимости к который банк и кому (физлицо или юрлицо) |
| Аккредитив | 10-40 т.р. |
Естественно тарифы банков могут меняться с течением времени
Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими