Собственником квартиры с юридической точки зрения считается заемщик. Но одновременно с регистрацией права собственности на жилье регистрируется и залог квартиры. Таким образом, возникают определенные ограничения, некоторые действия заемщик не имеет права выполнять без согласия банка.
Заемщик может продать заложенную квартиру после разрешения банка. Некоторые банки относятся к такому подходу негативно. Доход банка заключается в получении ежемесячных процентов за пользование кредитом, поэтому в досрочной выплате всей суммы он не заинтересован.
Хотя некоторые банки, например, ВТБ положительно относятся к продаже заложенных квартир для досрочной выплаты кредита. Запросы заемщиков растут, поэтому они желают приобрести более комфортное и просторное жилье. Для этого продается старая заложенная квартира, выплачивается ипотечный кредит. Очень часто заемщик снова берет ипотеку в том же банке и приобретает новую квартиру. В ВТБ24 ежемесячно проходит, как минимум, десять таких сделок.
Для того, чтобы, взятую в кредит квартиру, сдавать в аренду, необходимо уведомить об этом банк. Большинство заемщиков уверены, что сдача квартиры в аренду для банка означает его уверенность в том, что будут обеспечены ежемесячные выплаты по кредиту.
Банк же оценивает риски совершенно по-другому. Заемщик может просрочить выплаты по ипотеке. В результате банк пожелает продать ипотечную квартиру, чтобы погасить кредит. Но сделать это будет очень сложно, если в квартире окажутся жильцы, которые заключили договор аренды по всем правилам, а также заплатили вперед большую сумму.
Дело в том, что закон находится на стороне арендаторов. Если они соблюдают все правила договора аренды, их нельзя будет выселить до тех пор, пока срок действия договора не истечет. Поэтому может получиться так, что банку придется ждать год или даже больше, чтобы продать объект залога и покрыть свои расходы.
Заемщик, желающий сдавать в аренду ипотечную квартиру, должен обязательно обратиться к банку-кредитору для получения одобрения. Если планируется краткосрочная аренда, скорее всего, банк даст согласие. Вселяя в заложенную квартиру арендаторов без подписания договора, заемщик не должен никого спрашивать, но такие действия рискованны в первую очередь для него самого.
Относительно этого четких ограничений не существует. Поэтому близких родственников заемщик может зарегистрировать самовольно. Несмотря на то, что банки отрицательно смотрят на любые несогласованные действия, ничего поделать с этим они не смогут, так как ни один суд не будет рассматривать подобные жалобы.
Что касается прописки в квартире любых других граждан, которые не является родственниками собственника, то их можно будет зарегистрировать только после получения письменного разрешения от кредитора.
Банк-кредитор имеет правило требовать продажи заложенной квартиры, если будет расторгнут ипотечный договор, условия расторжения которого четко прописаны в этом же договоре. Как правило, банк требует продать квартиру, если заемщик просрочил три или более выплат по ипотеке.
Ранее продажа заложенных квартир осуществлялась только после получения согласия заемщика, так как суд в первую очередь охранял социальные права населения. Но в последнее время суды начали становиться на сторону банков, так как количество невыплат по ипотечным кредитам растет. Случаи продажи заложенных квартир из-за невыплаты ипотеки уже были. В будущем ожидается вступление в силу закона, который позволит продавать банку заложенную недвижимость даже без обращения в суд. Как говорят эксперты, это позволит уменьшить риски банков и удешевить ипотеку.
Если заемщик просрочит хотя бы одну выплату по ипотечному кредиту, он обязательно должен обратиться банк и постараться убедительно объяснить причины. Если банк посчитает трудности заемщика временными, последует лишь небольшой штраф, после чего банк предложит несколько возможных вариантов решения проблемы, например, отсрочку выплат или реструктуризацию долга.
Ипотечные кредиты обязательно сопровождаются несколькими видами страхования. Страхуется жизнь и трудоспособность заемщика, имущество и титул сделки. Поэтому можно рассчитывать на получение страховки в случаях серьезной болезни или смерти заемщика, нанесения урона недвижимости, а также в ситуации, когда сделка купли-продажи опротестована и признана недействительной.
Несмотря на то, что банки предъявляют строгие требования к заемщикам, они все же готовы идти навстречу и менять условия ипотеки. Если платежеспособность заемщика пошатнется, банк может предложить реструктуризацию долга. Она подразумевает увеличение срока кредита и уменьшение ежемесячных выплат. Банк может согласиться поменять созаемщика, если состав семьи заемщика изменится.
Еще одним вариантом изменения условий является рефинансирование ипотеки. Так как процентные ставки за последние несколько лет стали намного выгоднее, заемщик может пожелать взять ипотечный кредит по более низкой процентной ставке. Оказать такую услугу может как сам банк-кредитор, согласившись понизить ставку, так и кредитный брокер, который подберет банк, предлагающий более выгодные процентные ставки.
Большинство прав и обязанностей заемщика четко прописаны в кредитном договоре. Именно поэтому его необходимо детально изучить, проконсультировавшись со специалистом по любому спорному вопросу.