Кто может рефинансировать ипотечные займы

Ипотечный кредит – это единственный шанс приобретения собственной квартиры для многих. Погашение ипотеки занимает длительный период, за который могут произойти изменения, как в экономике страны, так и в финансовом положении отдельных семей.

Все эти изменения приводят к тому, что кредитные обязательства становятся непомерной ношей для семьи. Тогда актуальным предложением для заемщиков становится рефинансирование ипотечного кредита.

Суть рефинансирования состоит в том, что заемщик берет на себя новые кредитные обязательства, чтобы рассчитаться со старым займом. Новые условия будут более выгодными, чем предыдущие.

Оформить новый заём можно как в другом банке, так и в пределах одного кредитного учреждения. Необходимо рассмотреть ситуацию со всех сторон, учитывая, и преимущества, которые можно получить, и проблемы, возникающие в результате.

Что означает рефинансирование ипотечного кредита, где выгоднее его рефинансировать (какие банки занимаются процедурой, существующие программы и проценты)?

Со временем ставки по ипотеке снижаются и банки предлагают более выгодные условия, что может принести выгоду заемщикам, которые уже давно рассчитываются с заимодателем.

Плюсы этой процедуры:

Срок погашения задолженности может быть значительно сокращен, если ежемесячные взносы останутся на том же уровне, что и раньше. За счет этого будет видна неплохая экономия на процентах. Уменьшение размера ежемесячных взносов становится возможным при сокращении процентной ставки и при продлении срока кредитования. Если срок выплаты займа будет продлен, но при этом проценты останутся на прежнем уровне или снизятся менее чем на две позиции, общий объем переплаты, скорее всего, увеличится. Возможным последствием перекредитования может быть снижение переплаты по займу. Достичь этого результата можно при снижении ставки, если сократить срок выплаты кредита, оставив размер ежемесячного платежа прежним. Одним из вариантов погашения ипотеки является оформление потребительской ссуды. При этом квартира, находящаяся в обременении, перейдет в полноценную собственность заемщика.

Кроме выгод финансового характера, стоит отметить возможное повышение удобства сотрудничества с финансовой организацией.

Например, если для совершения платежей по действующей задолженности, приходится ездить в единственное отделение банка, расположенное на другом конце города, можно провести рефинансирование при участии более крупного кредитора.

Крупные финансовые организации обычно имеют много филиалов и официальный сайт, значит, и платить по кредиту станет проще.

На первый взгляд, выгода, которую дает рефинансирование, очевидна.

Однако отрицательные стороны тоже есть, и иногда они должны стать решающим фактором в принятии решения, стоит ли оформлять новый кредит для погашения старого:

Во-первых, желающих пройти процедуру перекредитования ждет изнурительный этап сбора необходимой документации. Во-вторых, кроме основного пакета документов, потребуются справки из кредитной организации, в которой был оформлен предыдущий заём. При обращении в некоторые кредитные организации, возникают дополнительные траты в виде оплаты услуг по рассмотрению кредитной заявки и выдаче заемных средств. Для тех, кто находится на заключительных этапах выплаты задолженности, замена старого займа новым, скорей всего, не принесет заметной выгоды. Прибегать к этой услуге не стоит, если процентная ставка по новым условиям отличается от предыдущих условий меньше, чем на два процента. Не исключен вариант, что рассмотрение заявки закончится отказом, часто без объяснения причин. Квартира, находящаяся в залоге, должна быть передана новому кредитору. Процедура передачи сопровождается временным увеличением переплаты по кредиту.

О плюсах и минусах рефинансирования в других банках вы можете прочитать на нашем сайте в отдельных статьях. Мы расскажем о таких кредитных учреждениях:

Услуга оказывается банками при соблюдении тех же условий, что и при оформлении ипотеки впервые:

Первое, на что обращает внимание финансовая организация – это платежеспособность потенциального клиента.
Второе – кредитная история заемщика.
Еще одно важное условие состоит в том, что перекредитование становится возможным, если ипотека в предыдущем банке была оформлена, минимум, 12 месяцев назад.

Процедура выкупа задолженности между двумя банками осложняется передачей залогового имущества.

Этот факт делает очевидными риски для нового инвестора. Чтобы свести эти риски к минимуму, на период документального оформления перехода права на залоговое имущество, банк повышает процентную ставку по кредиту для своего клиента.

После того как вопросы с залогом будут улажены, проценты по займу будут снижены.

Покупая жилую недвижимость, появляется право на получение налогового вычета в размере 13% от стоимости квартиры. Однако максимальная сумма этой выплаты ограничена и составляет 270 000 рублей.

Получить налоговый вычет можно, покупая квартиру в ипотеку. Причем после рефинансирования это право не утрачивается.

Просто сначала заемщику выплачивается вычет на основании договора с одним банком, а после перекредитования – по договору с новым кредитором.

Чтобы не лишиться возможности возврата налога при рефинансировании действующего ипотечного кредита физическому лицу, в договоре нужно указать, что целью рефинансирования является погашение ипотеки.

Сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит? Теоретически процедура рефинансирования может быть проведена неограниченное число раз. А с практической стороны все выглядит сложнее.

Сама процедура оформления рефинансирования имеет сложности. Поэтому повторное рефинансирование ипотеки – очень редкое явление.

Сегодня далеко не редкость, когда человек параллельно выплачивает ипотечный и потребительские займы. В этом случае вопрос о рефинансировании ипотеки с потребительским кредитом в один становится актуальным.

У многих крупных банков есть такая услуга. Процедура может улучшить качество жизни заемщика.

Во-первых, потому что не нужно многократно делать ежемесячные платежи, ведь теперь кредит один.

Во-вторых, банк может предложить условия с учетом предпочтений конкретного клиента.

В каком банке сделать рефинансирование ипотечного кредита, где самые низкие ставки? Выгодные условия по рефинансированию ипотечного кредита можно встретить в следующих банках:

Сбербанк проводит рефинансирование ипотеки с минимальной ставкой в 9,5%. Максимальная ставка достигает 11,5%. Преимущество банка в том, что не нужно будет оплачивать услуги по оформлению и выдаче кредита. Сбербанк предлагает объединение всех кредитов, которые есть у клиента, в один. Максимальная сумма кредита составляет 7 миллионов рублей. Минимально возможная процентная ставка в ВТБ24 составляет 9,7%. Сумма, предоставляемая клиенту достигает 30 млн рублей. У Газпромбанка тоже есть услуги в этой области кредитования. Максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, ограничена 3,5 млн рублей, а ставка по кредиту стартует от 9,2% в год. Выгодные условия предлагает Россельхозбанк. Минимальный уровень процентной ставки неразрывно связан с суммой заемных средств. При займе, превышающем 3 млн рублей, ставка составляет 9,3%, меньшая сумма кредита может быть оформлена под 9,6%.

Для тех, кому интересно, как происходит оформление перекредитования, мы подготовили дополнительную информацию. Читайте о рефинансировании:

Первое, что нужно — тщательно изучить условия, которые предлагают банки, выбрав для себя подходящее.

После необходимо выполнение следующих шагов:

Сбор необходимой документации, включая паспорт, СНИЛС, ИНН, справку о доходах, документацию, связанную с действующим займом. Пакет документов подается в отделение банка, вместе с заявкой. В среднем, заявление рассматривается в течение 5 дней. Если банк желает иметь дело с данным клиентом, заявка одобряется. Срок, в течение которого заявка будет одобренной, в разных банках составляет 3-4 месяца. За этот период заемщик должен уладить все возникшие вопросы с предыдущим кредитором.

От действующего кредитора требуется согласие на передачу залога в другой банк и на досрочную выплату займа. Затем нужно позаботиться о документах на залоговую квартиру (выписка из росреестра, кадастровый паспорт, справка, подтверждающая, что на недвижимости не числятся задолженности коммунальным службам). Их необходимо передать новому заимодателю. После заключается договор с новым кредитором, происходит погашение предыдущей задолженности и возникновение новой. Затем залог передается от одного инвестора к другому. Нужно позаботиться о страховке ипотечной квартиры. Иногда ее удается сохранить, но иногда нужно повторно пройти процедуру страхования.

Можно снизить размер ежемесячного платежа, сократить срок выплаты кредита, уменьшить процентную ставку. Но иногда перекредитование может не иметь никакого смысла.

Все зависит от того, на каком этапе выплаты ипотеки находится заемщик, от условий, на которых выдан этот кредит, предложений банков по рефинансированию ипотечных кредитов и условий по новому займу.

Эти две тенденции родили третью. В России стремительно набирает обороты совсем недавно экзотическая процедура — рефинансирование жилищных займов. Кому это выгодно, а кому — просто новая кабала, и что надо предусмотреть при оформлении рефинансирования? Об этом — наш разговор с финансовым консультантом по инвестициям в недвижимость Олегом Суховым.

Олег Владимирович, всем ли подходит рефинансирование? И в каких случаях ипотечникам стоит им заняться?

Олег Сухов: При рефинансировании, напомню, выдается новый кредит, который идет на погашение старого. Один из случаев, когда это выгодно, — давно оформленная ипотека по высоким процентам. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может доходить до 5-6 процентов. Снижение на несколько процентов ежегодно может позволить сэкономить значительные суммы денег. В любом случае стоит подсчитать, сколько вам осталось платить по старому договору и сколько вы будете должны заплатить по новому. Если разница будет небольшой, то менять договор нецелесообразно.

При рефинансировании вы выбираете новый срок договора — можете либо увеличить его и уменьшить платежи, либо уменьшить его и тем самым сократить переплату.

Но рефинансирование еще можно использовать для снятия залога с квартиры, ведь так?

Олег Сухов: Так. Если вам необходимо продать квартиру, которая находится в ипотеке, то можно погасить задолженность потребительским кредитом и снять обременение и совершить сделку.

Однако к такому способу имеет смысл обращаться только в том случае, если вам необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует.

Кстати, залог сам по себе не является препятствием для продажи квартиры — вы можете договориться с покупателями и банком о совершении сделки. Беззалоговый кредит вам даст свободу действий в отношении объекта недвижимости, но ставки по нему будут значительно выше. Поэтому прибегать к такому способу стоит, если выбора у вас нет и прибыль будет больше, чем расходы.

В любом случае в каждой конкретной ситуации стоит оценивать свои расходы, поскольку они могут привести к образованию еще большей задолженности. Лучше всего для расчета использовать ипотечный калькулятор, который можно легко найти в Интернете.

Какая минимальная разница должна быть в процентах, чтобы рефинансирование стало выгодным?

Олег Сухов: Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы задолженности, срока ее погашения, размера переплаты. Главный показатель — размер переплаты, вернее, его снижение. Что касается ставки, то, как правило, речь идет о разнице не менее чем в 2-3 процента при оставшемся долгом сроке погашения.

Можно ли рефинансировать ипотеку в своем же банке?

Олег Сухов: Граждане могут рефинансировать ипотеку как в своем, так и в стороннем банке (при условии, что ваш банк оказывает такую финансовую услугу). Выбор должен зависеть от условий, так как большой разницы в том, свой это будет банк или другой, нет.

Вообще сегодня кредитные организации часто идут навстречу гражданам, которые по ряду причин не могут выплачивать ипотечный кредит в полном объеме. Это объясняется просто — банкам выгоднее получить деньги, чем получить безнадежный долг.

По каким критериям банки отбирают себе клиентов для рефинансирования? Кому чаще отказывают?

Олег Сухов: Банк отбирает клиентов для рефинансирования так же, как и для предоставления кредита. Интересовать его будет уровень дохода, официальное трудоустройство, наличие недвижимости, кредитная история, нарушались ли обязательства по оплате того кредита, который вы хотите рефинансировать и прочее.

Доля «плохих» ссуд в ипотеке остается на минимальном уровне (2,4 процента на 1 октября). Высоким уровнем кредитного риска заемщика отличаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом, отмечает Банк России. Пока доля таких кредитов минимальна, однако для предотвращения накопления рисков в будущем ЦБ РФ принял решение о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% (до 150%) и менее 10% (до 300%). По данным за II квартал, доля выданных кредитов с первоначальным взносом менее 10% по разным банкам варьируется от 0 до 4%.

Рефинансирование ипотеки и потребительского кредита в один заем — довольно востребованная сегодня услуга. Многие россияне в период экономического кризиса успели набрать сразу несколько кредитов и теперь выплачивают их. Сегодня в банковской сфере конкуренция так высока, что финансовые учреждения ищут все новые способы привлечения заемщиков. Предложение о рефинансировании сразу нескольких кредитов — отличный вариант, чтобы не только снизить свое налоговое бремя, но еще и упростить процедуру погашения.

Объединение нескольких кредитов в один — относительно новая процедура для российских граждан. Особенно актуально такое предложение для заемщиков, оформивших ипотеку и несколько потребительских займов. Обычно выдают их в разных банках и на различных условиях. Рефинансирование ипотеки и кредитов вместе позволяет получить сразу массу преимуществ:

Улучшение кредитной истории. За счет погашения текущих задолженностей без просрочек кредитный рейтинг заемщика повышается.
Более простое обслуживание. Вместо нескольких платежей, растянутых во времени, человек платит по задолженности единожды. Это позволяет избавиться от необходимости для каждого банка искать свой терминал или обращаться непосредственно в отделение банка, использовать интернет-банкинг.
Улучшение условий по кредиту. Обычно именно это и является ключевым моментом при принятии решения о рефинансировании. Человеку предлагают более выгодные процентные ставки, снижают или увеличивают сроки погашения — подстраиваются под его желания и возможности.
Снижение финансовой нагрузки. Происходит в том случае, если увеличивается срок погашения. Этот фактор будет положительным для тех, у кого существенно снизились доходы, и пропала возможность погашать займы в имеющемся на данный момент размере.
Возможность получения дополнительных денежных средств. Некоторые банки позволяют увеличить размер займа на определенную сумму. Это особенно актуально при объединении ипотеки и потребительских кредитов. В таких случаях банки готовы дать заемщику денег в долг на проведение ремонта в новой квартире или покупку мебели.

Целью любого рефинансирования является погашение текущей задолженности. Новый банк предоставляет деньги именно для этого. Поэтому использовать средства не по назначению у человека не получится. Исключение составляют ситуации, когда дополнительно банк выдает деньги для личного пользования.

Если человек решил рефинансировать ипотеку и другие кредиты, объединив их в один, он должен найти наиболее выгодное с финансовой точки зрения предложение. Процентная ставка — не единственное, на что нужно обращать внимание при выборе банка. Осуществляя поиск, нужно оценивать следующие параметры в совокупности:

Процентная ставка. Причем обращать внимание нужно не на базовый параметр, а конечное значение. Например, многие банки повышают ставку для клиентов, не получающих у них зарплату или не предоставляющих справку с места работы.
Рейтинг и репутация банка. Обращение в молодое финансовое учреждение опасно. Такие банки могут отнестись недобросовестно к составлению кредитного договора с клиентом. В итоге могут в ходе уплаты задолженности появиться дополнительные комиссии или штрафы.
Сумма займа. Здесь нужно учитывать свои желания с доступными предложениями банка. Будет нелогично обращаться в банк за рефинансированием 2 миллионов рублей, если максимальная сумма у них составляет 700 000 рублей.
Стоимость страховки и необходимость ее оформления. Следует запросить информацию у банка о том, какие виды страховки необходимы при оформлении рефинансирования, во сколько они обойдутся заемщику.
Условия предоставления. В большей степени здесь идет речь о том, что банк просит взамен выдаваемым средствам. Обычно он требует предоставления залога в виде недвижимости. Максимальная сумма выдаваемого займа может определяться в процентном соотношении от стоимости залога.
Требования к заемщику и сложность оформления. Важно вообще убедиться, что банк будет готов выдать кредит, ведь у каждого учреждения есть свои правила.

Все вместе как раз и позволяет оценить выгодность предложений, найти для себя наиболее выгодное решение, исходя из личных параметров займа.

На сегодня наиболее выгодные условия рефинансирования предлагает Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Россельхозбанк, Ситибанк и Бинбанк.

При рефинансировании ипотеки и потребительского кредита клиенту придется вновь собирать массу документов. Обычно требуются следующие бумаги:

российский паспорт;
копия трудовой книжки;
справка о доходах по форме 2-НДФЛ или форме банка;
справки из банков, где оформлены ипотека и потребительский кредит, о размере текущей задолженности и отсутствии просрочек по займам;
документы на залоговую недвижимость.

Отсутствие просрочек по текущим платежам — обязательное условие практически в любом банке, предлагающем рефинансирование. После рассмотрения всего пакета документов (могут быть затребованы дополнительные бумаги в индивидуальном порядке) выносится решение. При положительном ответе и заключении договора дальше происходит следующее:

банк перечисляет средства по задолженностям в нужном размере в банки-кредиторы;
клиент убеждается в отсутствии задолженности и получает справку об этом (при необходимости может потребоваться доплатить небольшие остатки);
заемщик забирает залоговую на ипотечную недвижимость и передает ее новому банку, регистрирует новый договор.

После остается лишь выполнять свои обязательства в соответствии с новым графиком платежей. Никаких дополнительных обращений в старое финансовое учреждение не потребуется. Обременение с недвижимости снимается непосредственно после полного погашения задолженности перед банком-кредитором.