Сегодня многие семьи рассматривают вариант покупки жилья по ипотеке. В каком порядке лучше действовать при поиске банка-кредитора, какие подводные камни могут возникнуть на этом пути? Рассказ, основанный на личном опыте.
Год назад мы купили квартиру у одного из московских застройщиков. Часть денег была отдана наличными, а часть взята по ипотеке. Поначалу стоял вопрос, как лучше получить в банке недостающую сумму: по ипотеке или в кредит? Сравнив ставки, пришли к выводу, что ипотека будет однозначно дешевле. Год назад ставки были в среднем по рынку примерно 12-13% за ипотеку на строящийся дом против 20-30% за кредит.
Ипотека – это тот же кредит у банка под проценты, только в качестве залога по нему выступает ваша недвижимость. В случае невыплаты она уходит банку. У всех банков есть определенные условия по ипотеке, к ним, в частности, относится первоначальный взнос, то есть какую стоимость квартиры вы должны быть готовы внести, чтобы банк дал вам деньги. В среднем он составляет сегодня 20%.
Понимая это, советую проработать ипотеку по трем главным банкам еще до начала поиска квартиры. Посмотрите, какие банки наиболее распространены среди интересующих вас застройщиков жилых комплексов, и подайте в них заявку. Рассмотрение заявок на получение ипотеки бесплатно, вас никто не ограничивает в том, чтобы обратиться в несколько банков одновременно. Никаких обязательств за собой положительное решение по ипотеке не несет. Это ваше право – выбрать, в каком банке вы потом будете ее брать.
Срок действия одобренной банком заявки составляет в среднем по рынку от двух до четырех месяцев. В принципе, за это время вполне можно найти себе квартиру.
Дальше поймите, подходите ли вы под требования к заемщикам. На сайте каждого банка есть отдельный блок или страница, где они изложены. Обычно есть ограничения по возрасту не менее 21-го и не более 65-ти на момент окончания срока действия кредита, а также по стажу работы. Требуется, чтобы стаж был не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее одного года общего стажа за последние пять лет.
С помощью калькуляторов вы реально сможете оценить свои финансовые возможности, а также понять, на какую сумму кредита от банка вы можете рассчитывать. Так, например, вы хотите купить квартиру за 9 млн руб., ваш подтвержденный доход – 50 тыс руб. в месяц. Из ипотечного калькулятора вы узнаете, что минимальный взнос за квартиру составляет, например, 20%, соответственно, вам нужно будет единовременно отдать 1,8 млн руб. Далее – при цене квартиры в 9 млн руб., сумма запрашиваемого кредита должна быть 7,2 млн руб. С помощью калькулятора вы можете узнать, выдаст ли банк вам такую сумму. При зарплате в 50 тыс руб., как показывает калькулятор одного из банков, самый максимум, что он будет готов вам выдать – это 3 млн руб. на 30 лет (при этом переплата ваша составит 7,3 млн). Что и говорить, хороший повод сопоставить свои желания с возможностями. Чтобы получить 7,2 млн на десять лет, нужно иметь подтвержденный доход в размере 123 тыс руб. в месяц.
Пишем заявление на ипотечный кредит. К сожалению, заявка – это не одна бумажка, которую нужно подать для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Нужно будет предоставить пакет документов, хотя в целом он не такой уж и большой. И почти у всех банков одинаковый: паспорт, справка о доходах (в свободной форме, по форме банка или по форме 2-НДФЛ, чаще последнее), копия трудовой книжки, заверенной работодателем, заявление. Пакет подается в отделение банка.
1) ксерокопия или скан всех страниц паспорта;
3) документ, подтверждающий финансовое состояние (либо 2-НДФЛ, либо справка по форме банка, как вам удобнее, в плане отображения доходов, доход указывается за последние 6 месяцев).
В случае одобрения вашей заявки по электронной почте придет скан официального уведомления о положительном решении о предоставлении кредита. Получить оригинал при необходимости можно в отделении банка.
Теперь нужно, выбрав квартиру, выслать в банк договор долевого участия на согласование (обычно это делаете не лично вы, а менеджер застройщика, который работает с вами на объекте и у них уже эти ДДУ по много раз согласованы, но таков порядок). Банк одобряет текст ДДУ.
Перед подписанием кредитного договора, как правило, нужно оформить договор страхования жизни и здоровья в компании, отвечающей требованиям банка (список вам выдадут). Размер страховки рассчитывается индивидуально в результате анкетирования заемщика. У нас это было порядка 5 000 рублей. Страховаться должны оба супруга.
Далее этот договор страхования должен быть, если требуется, на сделке в банке. После подписания кредитного договора едем к застройщику на подписание ДДУ. Важно, что если вы в браке, нужно принести с собой нотариально оформленное согласие на сделку от супруги(а). В тексте ДДУ фигурирует общая сумма договора (цена) и расписывается, какую сумму вы уплачиваете за счет собственных средств, а какую за счет кредитных, предоставленных вам банком.
Документы отдаются на регистрацию в регпалату, после того, как она успешно прошла (средний срок – пять дней), вы вносите собственные средства застройщику и отдаете документы в банк на перечисление кредитных (деньги от банка вы на руки не получаете, они идут по безналу на счет застройщика).
Выплаты по ипотеке. Выплаты по ипотеке – дело серьезное. Они будут очень четко отслеживаться не только банком, но и застройщиком. В случае просрочек от банка идут реальные пени, из-за которых застройщик может не давать вам подать заявление на регистрацию свидетельства о собственности (если этим занимается он) и пр. Заранее внимательно почитайте договор и соразмерьте ваши силы.