По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.
В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.
Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.
Шапка может быть прописана так:
«Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»
Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:
«Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:
Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;
Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»
При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.
Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.
Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.
Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:
- Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
- Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
- Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
- Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
- После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
- После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.
Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.
В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:
«Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»
Образец предварительного соглашения смотрите здесь
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 — Москва
8 (812) 309-74-28 — СПб
Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:
- первоначальный взнос (собственные средства);
- оставшаяся сумма (кредитные средства).
Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.
Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:
- Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
- Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
- Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.
Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.
Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.
Образец типового договора смотрите по ссылке.
Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком. Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.
Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной продавец рискует получить назад квартиру с залогом банка. И банк будет вправе реализовать данную квартиру для защиты своих интересов.
Риск возврата квартиры в случае отмены сделки несет и покупатель. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.
Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить риски отмены сделки:
- обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны и вменяемы, должны отчетливо понимать значение своих действий;
- все необходимые разрешения и согласия должны быть получены (согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие родителей несовершеннолетнего);
- должны быть соблюдены права всех сособственников;
- должна быть соблюдена нотариальная форма, если она обязательна (при продаже доли и когда продавец несовершеннолетний).
В случае, когда все законные требования к сделке соблюдены, сделку вряд ли будет отменена.
Дополнительно обезопасить покупателя помогут гарантии продавца, прописанные в тексте сделки:
- «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»
- «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»
Добрый вечер,
Подписание предварительного договора купли-продажи избежать не получится. Сбербанк практикует этот договор уже давно, при этом никакие изменения по желанию клиентов не вносит. Подписав его, в случае Вашего последующего отказа от сделки Вас (согласно ГК РФ) действительно можно обязать продать квартиру в судебном порядке.
В таких ситуациях я со своими клиентами всегда одновременно с подписанием предварительного договора подписываю соглашение о его расторжениии. При этом оригиналы этого соглашения непосредственно продавцу и покупателю не отдаю, а оставляю себе (как третьему лицу). Если сделка совершается, я это соглашение непосредственно на сделке уничтожаю, ну а если сделка не состоится (в т.ч. если Вы просто передумаете продавать свою квартиру) я «достаю из широких штанин» выше упомянутое соглашение и все обязательства тем самым прекращаются.
с уважением, Валерий
Предварительный договор купли-продажи поможет избежать несостоявшейся сделки, повышение цены, сроков передачи ключей и изменения других договоренностей между Продавцом и покупателем. На сайте Вы найдете шаблоны договоров, так же можно использовать сервис»Конструктор договоров» для исключения юридических ошибок, а так же видео консультации автора, подробно освещающие эту тему с практической точки зрения.
Содержание статьи подробное:
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения. Это договор о намерениях. От этого его значимость не становится меньше:
- Ведь именно в этом договоре прописываются все условия будущего отчуждения: цена, сроки выхода на сделку, условия передачи ключей, рассрочки платежа, регистрация обременения в пользу Продавца при неполном расчете, мебель и бытовая техника
- На основании этого договора передается задаток или аванс
- На основании этого договора можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу Покупателя
На практике : без подписания сторонами предварительного договора купли-продажи, вероятность сделки на устно обсужденных условиях стремится к нулю!
Легко составить Предварительный договор любой сложности с учетом многочисленных обстоятельств оплаты, сроков освобождения, зарегистрированных лиц, несовершеннолетних участников, иностранных граждан и многих других с помощью Юридического конструктора договоров
- купли-продажи по ипотеке Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и других кредитных организаций
- купли-продажи жилья за счет материнского капитала
- для отдела по Опеке и попечительству для получения разрешения на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему
- купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке/обременении
- купли-продажи квартиры за счет собственных средств
- купли-продажи доли в праве собственности на квартиру
Предварительный договор купли-продажи квартиры очень значимый документ в сделке. Ведь требуется время для подготовки пакета документов для Росреестра и заключения основного договора купли-продажи.
И именно предварительный договор служит для скрепления договорных отношений между Продавцом и Покупателем на этот период.
- Предварительный договор вступает в законную силу сразу после подписания сторонами сделки и приобретает при этом высшую юридическую силу.
- Закон не требует удостоверения его у нотариуса или регистрации в Росреестре, но и не запрещает этого.
- В Росреестре на основании предварительного договора можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя, если предстоит длительный период ожидания до заключения основного договора купли — продажи и передана большая сумма в виде задатка или аванса.
Стоит почитать статью:
Предварительный договор купли-продажи по ипотеке
Если Вы покупаете квартиру по ипотеке, необходимо предоставить предварительный договор в банк.
Именно этот документ поможет вашему ипотечному специалисту спланировать работу по выдаче Вам кредита.
В Предварительном договоре необходимо правильно прописать порядок оплаты за квартиру.
Предварительный договор купли-продажи обязательно нужен и в сделках с использованием государственных субсидий и сертификатов, ведь порой приходится долго согласовывать объект недвижимости с ведомством. Кто же просто так будет ждать сделки, всегда есть желание найти Покупателя с собственными средствами.
Особенностью сделок с применением материнского капитала является долгое ожидание поступления денег из Пенсионного фонда. Заявление о перечислении рассматривается в течении 30 дней и только в течении следующих 30 дней перечисляются средства.
Именно предварительный договор позволит Вам эти обстоятельства прописать на бумаге, чтобы у Продавца было полное понимание процедуры оплаты.
Предварительный договор купли-продажи необходим для отдела Опеки и попечительства.
Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей детям, контролируются отделами по Опеке и попечительству.
Для получения приказа, разрешающего продажу квартиры несовершеннолетнего, требуется предоставить пакет документов, который включает Предварительный договор.
Значение Предварительного договора в этой сделке трудно преувеличить.
Ведь Покупателю приходится передавать большие суммы именно на основании этого договора. Поэтому его необходимо составить без ошибок.
Рекомендую Вам обязательно посмотреть видео комментарий к заполнению шаблона договора и пошаговую инструкцию к этой сделке. Тем самым Вы исключите ошибки в этой сложной сделке
Покупатели, имеющие собственные средства, конечно чувствуют себя на рынке недвижимости увереннее других.
Но это не означает, что у них нет рисков в сделке. Поэтому предварительный договор надо составить правильно.
Задаток является обеспечительной мерой выполнения обязательств по предварительному договору.
И почти 100% обязательств, скрепленных задатком, выполняются.
В других случаях доля отказов от исполнения обязательств по Предварительному договору с двух сторон около 80%.
Но совсем недостаточно прописать в предварительном договоре, что деньги передаются в качестве задатка.
Необходимо подписание особого разъяснительного документа — Соглашения о задатке.
Всегда рада разъяснить. Автор
Все вопросы необходимо обсудить за столом переговоров