Квартира в ипотеки через сколько лет ее можно продать

Содержание статьи подробное:

• Можно ли продать квартиру в ипотеке
• Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру
• Как продать, процедура сделки
• Погашение долга
• Можно ли продать долю в обремененной квартире
• Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

Можно. А почему нет.

Ведь она находится в обременении только до момента гашения записи об этом в ЕГРН.
То есть одна за одной происходит:

• гашение записи об ипотеке в ЕГРН по заявлению правообладателя. Подробнее читайте в статье: Снять обременение с квартиры после оплаты
• регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
• регистрация права собственности на нового владельца

Конечно можно развести во времени эти моменты.

Да хоть на второй день, после покупки. Если условия кредитного договора позволяют досрочное гашение долга.

Так же стоит оценить ситуацию с точки зрения выплат подоходного налога.

Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.

Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.

А в этой сделке как бы убыток не получить.

Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход . С 01.01.2016 года — срок владения , для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет

Поговорим подробно о процедуре сделки.

• Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
• Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг
• Впрочем, Покупатель может взять кредит на покупку вашей квартире в вашем же банке.Только часто % ставка по нему выше, чем в других программах.
• Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке. Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
• Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
• Деньги, полученные на основании Предварительного договора передайте в банк для погашения кредита.
• Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр , вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
• Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.

Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:

А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки.

• Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
• Нет, если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!

Конечно необходимо понимать:

• рынок изменчив
• предпосылок для его активизации, а значит и подъема цен -нет, в ближайшее время.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Мы продали свою квартиру. Взяли ипотеку 1650000 р. Добавили их к тем деньгам. Вступили в долевое. Через полгода въехали в новую квартиру. Разочаровались быстро в месте. Очень шумно. Хотелось бы продать эту квартиру. Через какое время можно продать квартиру, взятую в ипотеку. Хотелось бы как можно скорее.

Ответы юристов ( 1 )

Ольга, добрый день!

Вы можете продать квартиру как только рассчитаетесь с банком, либо найдете покупателя, за счет средств которого погасите кредит. Обратитесь в агентство недвижимости, Вам помогут решить эту проблему.

Спасибо большое, Елена. Но я слышала, что если в квартире проживаешь менее трех лет, то придется какой то большой налог платить.

Если право собственности на квартиру было оформлено до 01.01.2016г., то налог с продажи — 13% от продажной стоимости квартиры. Его можно уменьшить.

1. Продажная стоимость минус имущественный налоговый вычет 1 млн. руб. (например, 3 200 000 (продажная стоимость) — 1 000 000 (имущественный налоговый вычет)= 2 200 000 х 13%= налог).

2.Продажная стоимость минус сумма расходов на её приобретение (стоимость, по которой покупали сами), эти расходы должны быть документально подтверждены (например, 3 200 000 (продажная стоимость) — 2 900 000 (сами покупали)= 3000 000х 13%= налог).

А мы только сейчас оформляем право собственности, въехали 2 недели назад только. Все так же? Или уже по другому?

Да, немного по другому.

Если продажная стоимость квартиры более 70 % от кадастровой стоимости, определенной на 1 января, то порядок тот же, что указывала выше.

Если продажная стоимость квартиры менее или равна 70 % от кадастровой стоимости, то

1. 70 % от кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет 1 млн. руб.

2. 70 % от кадастровой стоимости минус сумма расходов на её приобретение (стоимость, по которой покупали сами), эти расходы должны быть документально подтверждены.

Кадастровую стоимость можно узнать в Росреестре.

Без уплаты налога продать квартиру, приобретенную после 01.01.2016, можно будет через 5 лет.