Жильем, приобретенным в ипотеку, нельзя распоряжаться по личному усмотрению, потому что на него имеются права третьих лиц. Эти ограничения действуют до момента снятия обременений. Законодательство допускает освобождение недвижимости от притязаний третьих лиц и дальнейшее осуществление прав собственника в полном объёме, включая снятие обременения с военной ипотеки в установленном законом порядке .
Механизм снятия обременений с недвижимости, приобретенной в ипотеку, регулируется:
Законами установлен трехдневный срок для исключения регистрационной записи об обременении. Процедура не облагается госпошлиной.
Особенностью военной ипотеки является то, что жилье, приобретенное таким образом, обременено правами:
- государства в лице Минобороны РФ;
- кредитного учреждения.
Порядок освобождения от их залоговых прав различный.
Эти действия регулируются:
Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:
- Сняв обременение для покупки новой квартиры.
- в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
- путем уступки прав на объект.
Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:
Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.
В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:
- В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
- В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.
Всего необходимо будет внести около 2 000 000 рублей. При успешной продаже квартиры за 3 миллиона, если при этом были использованы и возвращены заемные деньги, остаток составит приблизительно 1 млн. рублей.
Учитывая, что деньги, которые были выплачены для аннулирования обременений государства, попадают на индивидуальный счет в системе НИС, у военнослужащего имеется примерно 2 млн. рублей, из которых 1-это личные средства, и 1- целевые заемные (ЦЖС). Последние можно использовать вновь для приобретения более подходящего варианта недвижимости по военной ипотеке.
Третий вариант осуществляется без использования личных и кредитных средств. На недвижимость просто передаются права другому человеку, который может и не быть участником программы НИС. Этот способ самый оперативный, для покупателя выгоден сниженной ценой (из-за срочности), простотой оформления и гарантией подлинности сделки, поскольку ее совершение происходит под контролем банка.
У военнослужащего когда-нибудь может возникнуть потребность в улучшении жилищных условий путем:
- покупки большей по площади недвижимости;
- приобретения другого жилья при переезде в иной регион.
Тогда возникает вопрос: как избавиться от квартиры по военной ипотеке? Самый простой способ продать квартиру, которая куплена по военной ипотеке, и купить другую. Но этот вариант возможен лишь тогда, когда военнослужащий полностью приобрел право собственности на жилье, то есть квартира свободна от прав третьих лиц. Если это условие не соблюдено, то прежде, чем продать такую квартиру, придется пройти процедуру снятия с нее обременений.
Для того, чтобы освободить недвижимость от прав третьих лиц, нужно обратиться в непосредственно в территориальный отдел Росреестра, так как именно это ведомство уполномочено регистрировать права и обременения на недвижимое имущество. Осуществить эту процедуру можно, обратившись в МФЦ (многофункциональный центр) своего региона. Перечень необходимых документов для этого в МФЦ или в Росреестре аналогичен:
- Документ, удостоверяющий личность.
- Закладная.
- Документ, удостоверяющий право на объект.
- Доверенность, если лицо обращается через представителя.
- Заявление о снятии обременения.
Важно помнить, что на закладной должна быть резолюция о выполнении обязательств по ипотеке в полном объёме.
В случае, если нет возможности предоставить закладную, вместе с заявителем при обращении в МФЦ должен присутствовать представитель банка-залогодержателя.
Военная ипотека — это государственная программа обеспечения жильем военнослужащих. Из этого следует, что контроль за покупкой/продажей квартир в ее рамках осуществляется на высоком уровне.
Если вы хотите выставить свою квартиру на продажу по военной ипотеке, приготовьтесь выполнить ряд условий, которые предъявляют банки к таким объектам. Кредитные организации рассматривают только ликвидную недвижимость, ведь квартиры и дома находятся в собственности банков, пока за них не выплачен весь кредит полностью.
- Квартира в многоквартирном доме (первичный и вторичный рынок жилья);
- Коттедж или дом с земельным участком;
- Таунхаус;
- Коммунальная квартира целиком без долей.
Недвижимость обязательно должна быть с санузлом, подключением к водоснабжению, электросети и отоплению. Также в квартире не должно быть незаконных перепланировок.
Новостройка — квартира для военной ипотеки
- с деревянными перекрытиями;
- старше 1970 года постройки;
- в аварийном состоянии;
- с обременением (в залоге, с долевой собственностью);
- последний этаж допустим, только если есть справка об исправном состоянии крыши.
- Банк, выдающий ипотеку, обеспечивает безопасность сделки и расчетов, а также юридически правильное оформление договоров.
- В сделке участвуют проверенные государством кредитные организации.
- Срок регистрации сделки предельно короткий.
- Так как продажа квартиры по военной ипотеке — это юридической прозрачная сделка, то нет возможности уклониться от уплаты налогов в полном объеме.
- Возможно, денег придется ждать дольше, чем при обычной продаже.
Какие документы нужны для продажи квартиры по военной ипотеке
- Продавец подготавливает квартиру к продаже и дает объявление;
- Участник НИС выбирает эту квартиру;
- Продавец и покупатель встречаются и заключают предварительный договор с указанием в нем всех условий сделки по военной ипотеке;
- Продавец передает участнику НИС копии документов на квартиру и необходимые справки (свидетельство на право владения недвижимостью; технический и кадастровый паспорта на квартиру; справка об отсутствии зарегистрированных лиц; справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам) для отправки в банк;
- Представитель кредитной организации договаривается с продавцом квартиры о визите оценщика;
- Банк после проверки пакета документов и анализа отчета оценщика выносит решение — одобрена квартира, а вместе с ней и заявка на ипотеку или нет (1-3 рабочих дня);
- Заемщик и продавец после одобрения заявки на военную ипотеку открывают счета в банке, который дает кредит;
- Деньги (первоначальный взнос) переводятся на счет заемщика с его накопительного счета, и сюда же поступают средства от банка до полной суммы стоимости квартиры;
- Проводится государственная регистрация сделки;
- После регистрации прав собственности военнослужащего на приобретаемую квартиру этот документ приходит в банк;
- Кредитная организация переводит деньги в полном объеме на расчетный счет продавца;
- Продавец снимается с регистрационного учета и передает заемщику ключи от квартиры не позднее даты, указанной в договоре.
Можно ли продать квартиру, если она находится в военной ипотеке
Если военнослужащий приобрел квартиру по военной ипотеке в Махачкале, например, а теперь хочет переехать в другой город и купить жилье там, то ипотечную квартиру можно продать.
При этом деньги, которые заплатило государство за жилье, возвращаются на счет участника НИС. Военнослужащий имеет право вновь воспользоваться ими для покупки другого жилья.
Но есть и иной способ продать квартиру под военной ипотекой — с помощью переуступки прав — процесса передачи прав собственности заемщика другому человеку. При этом военнослужащий может уступить свои права такому же участнику НИС.
Инструкцию по переуступке вам дадут в банке, с которым заключен договор военной ипотеки. Этот вариант самый быстрый и простой, но не всегда понятен покупателю. Объяснить ему всю выгодность такой сделки поможет ипотечный специалист банка.
Приобрел квартиру по военной ипотеке , переезжаю в другой город хочу продать теперь ее . Могу ли это сделать и как провести расчеты ?
Ответы юристов ( 2 )
- 10,0 рейтинг
- 12385 отзывов эксперт
Обременения государства и банка сняты? Если нет, то продать можно с разрешения того органа, чьи ограничения не сняты, то есть залогодержателя
2. После продажи жилья можно подавать рапорт на повторное участие в программе Военная ипотека, собрать необходимые для оформления ипотеки документы и еще раз воспользоваться средствами, которые были возвращены на именной накопительный счет. Повторная военная ипотека возможна, но следует понимать, что средств по ней будет уже меньше, учитывая возраст военнослужащего.
Для более полного ответа, уточните пожалуйста сколько лет составляет у Вас выслуга на данный момент и сколько Вы еще планируете прослужить в МО РФ?
Выслуга составляет 11 лет ! На момент приобретения жилья на накопительном счету было 1200000 рублей плюс взял у банка 1900000 итого за 3100000 купил квартиру ! Планирую дослужить минимум до 20 лет