ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ипотека (залог недвижимости) как одна из разновидностей залога представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

В данной статье рассмотрена ипотека земель, находящихся в общей собственности.
Смотрите также статью: «Ипотека земельных участков».

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность — это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, в совместной собственности могут находиться ранее приватизированные жилые помещения (в настоящее время можно приватизировать жилые помещения только в долевую собственность).

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. Согласно статье 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных.

Таким образом, что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное.

Возможны ситуации, когда жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение в случае расторжения брака. В таких случаях следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество возникает в результате государственной регистрации на это имущество. Поскольку право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака.

Такое имущество согласно статье 36 Семейного кодекса РФ относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит. В то же время у другого супруга есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание.

В этом случае будет применяться предусмотренное статьей 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. В таких случаях другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней.

По истечении указанных сроков, если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка к статье 290 ГК, установившей, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.

При ипотеке участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, который может пользоваться и свободно распоряжаться ими. В случае обращения взыскания и реализации земельного участка под такой недвижимостью залогодатель сохраняет права на здание и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. При одновременной ипотеке участка и здания отчуждение любого из них требует согласие залогодержателя.

Если на заложенном участке находятся сооружения, принадлежащие третьим лицам, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Помимо этого, залогодатель земельного участка вправе возводить на нем строения и распоряжаться ими, если иное не предусмотрено договором. Исключение составляют ипотеки, удостоверенные закладной, если право строительства на заложенной земле прямо в закладной не оговорено. Так как осуществление этого права может существенно снизить стоимость земельного участка, включение в договор условий, запрещающих строительство, в большинстве случаев является целесообразным для залогодержателя.

Дополнительная гарантия интересов залогодержателя предусмотрена п. 1 статьи 65 Закона об ипотеке, которая установила, что при ухудшении обеспечения в силу возведения на нем зданий залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения права залога на такие здания.

Помимо вышеуказанных норм к залогу земельных участков применяются требования о целевом использовании, недопустимости изменения назначения иначе, как в порядке, установленном земельным законодательством, недопустимости реализации лицам, которым участки конкретного правового режима не могут принадлежать.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

Можно выделить следующие особенности ипотеки земельных участков, установленные гл. XI Закона «Об ипотеке».

• 1) Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»*(422), в п. 5 которого, в частности, указано: «. установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона «Об ипотеке» условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения».
• 2) Залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).
• 3) Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

Представляется, однако, что эта норма применима только к незастроенным земельным участкам. Часть жилого дома или доля в праве собственности на жилой дом, нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственникам объекта недвижимости для его функционального обеспечения, должны стать единым предметом ипотеки в силу установленного ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости. Аналогичная позиция изложена в п. 4 названного выше информационного письма Президиума ВАС РФ: «. пункт 2 статьи 62 Закона «Об ипотеке» применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки являются нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок».

• 4) Земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящиеся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, могут быть предметом ипотеки, обеспечивающей возврат кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке»).
• 5) Не допускается залог земельных участков:
  • — находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке»;
  • — части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
• 6) При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здание или сооружение, если договором об ипотеке или иным договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке»). Таким образом, Закон об ипотеке допускает возможность залога земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений, за исключением залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
• 7) Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона «Об ипотеке»).
• 8. ) Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 Закона «Об ипотеке»).
• 9) Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, построено или строится здание, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2 Закона «Об ипотеке»).
• 10) Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
• 11) Государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог.

Особенности реализации заложенных земельных участков:

• 1) на земельный участок, приобретенный при продаже с публичных торгов или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании;
• 2) публичные торги осуществляются с ограничением по кругу участников, т. е. с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки;
• 3) обращение взыскания и реализация земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускаются только после истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, т. е. после 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не установлена иная дата;
• 4) публичные торги по реализации земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящихся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, проводятся с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания особых условий: о предельном количестве повторных публичных торгов; величине снижения на них начальной продажной цены; реализации земельного участка на аукционе в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ;
• 5) реализация заложенного земельного участка является основанием для прекращения права пользования им залогодателем и любыми иными лицами, во владении которых земельный участок находится;
• 6) обращение взыскания во внесудебном порядке на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности либо неразграниченной государственной собственности, не допускается (подп. 2.1, 2.2 п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.