Здравствуйте, хочу поделиться горьким опытом. Если честно по сей день не знаю, что делать. Решились мы на ипотеку с мужем. На консультации менеджер нам залил в уши о сладких условиях, мол сопровождение сделки, низкий процент под 8,6 годовых, проверка квартиры и так далее. Подали заявку и нам ее одобрили под 8,6 на следующий день.
В этот же день нам подняли ставку до 8,9, так как квартиру мы подобрали не на домклике. Менеджер позвонила и рассказала про дополнительные расходы. Юр проверка квартиры оказывается тоже платная, плюс платить за оценку даже если квартира уже оценена.
Следующий подводный камень был в том, что мы не можем провести электронную регистрацию так как 2 собственника. Про это нас тоже не уведомили заранее.
Но самый пик был в том, что после того, как мы отправили все документы в банк, прошли оценку, заплатили за это банку, НАМ ПОДНИМАЮТ СТАВКУ до 9,6%. Никаких объективных причин объяснить не могут. Говорят мол с 22 октября всем поднимаем. НО У НАС СДЕЛКА УЖЕ НА СТАДИИ ЗАВЕРШЕНИЯ! А это немного не мало 1 миллион переплаты.
Звонишь в сбербанк, консультанты сами же говорят, что уже по одобренной ипотеке пересмотр невозможен, менеджер говорит обратное. Написали жалобу с просьбой разъяснения на сайт Сбербанка. Ответ убил. Я попросила конкретику, чтобы понимать, какой причине, на что Вы мне отвечают:
«До подписания кредитного договора банк может менять ставку исходя из действующих процентных ставок. В настоящее время процентная ставка при приобретении готового жилья для Клиентов, не являющихся участниками зарплатного проекта с подтверждением трудовой занятости и финансового состояния без услуги «Электронная регистрация сделки» составляет 9,50% годовых.
По Вашей заявке был проведён повторный анализ заявки после предоставления в банк полного пакета документов. Банком было принято решение о повышение процентной ставки.»
Я и муж являемся участниками зарплатного проекта, а еще и молодая семья! Вопрос и был в том, по какой причине они провели повторный анализ и повысили ставку, на что они отвечают, мол, да провели анализ и повысили ставку. Вы себя слышите? И причем тут ставка для незарплатников? Мы зарплатники и молодая семья! Верните нам 8,9%! У нас сделка по квартире уже во всю идет!
Сказать,что мы в панике и в разочаровании — ничего не сказать. СБЕРБАНК абсолютно не заботится о своих клиентах, а вводит в заблуждение и грабит!
Если банк повышает ставки по одобренному, но еще не выданному ипотечному кредиту, у заемщика есть минимальный шанс эти действия оспорить. Об этом БН рассказала кандидат юридических наук Елена Ромашко.
Напомним, по сообщениям СМИ, с 23 декабря ставки по уже одобренной ипотеке повысил Сбербанк, создав таким образом прецедент на ипотечном рынке.
Как поясняет юрист, согласно статьям 432-433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
«Таким образом, если в заявке на выдачу кредита содержатся все существенные условия кредитного договора, то с момента одобрения ее банком договор считается заключенным, — поясняет Елена Ромашко. — И если в предложенном договоре будут иные условия, чем в одобренной заявке, то можно потребовать от банка заключения договора на тех условиях, которые соответствовали заявке».
Однако, уточняет специалист, тут возникает проблема доказывания: вряд ли потенциальный заемщик оставляет у себя второй экземпляр заявки и имеет подтверждение ее одобрения, чтобы пойти с этими документами в суд.
И в этой ситуации банку проще заявить, что заявка не была одобрена. Доказать обратное потенциальному заемщику вряд ли удастся.
LIVING разобрался, могут ли уменьшить платеж по ипотеке те заемщики, кто оформлял кредит несколько лет назад по более высокой процентной ставке.
Сейчас ставки по ипотечным кредитам ниже, чем были два-три года назад, и займы под 12-14% годовых становятся невыгодными по сравнению с актуальными предложениями. Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит и получить более выгодный процент. LIVING разобрался, могут ли уменьшить платеж по ипотеке те заемщики, кто оформлял кредит несколько лет назад по более высокой процентной ставке.
В середине 2014 года ставки по ипотеки составляла 13,5—14,5% годовых, а в конце года они уже находились в районе 20% после того, как Центробанк резко поднял ключевую ставку. Затем, благодаря государственной программе субсидирования ипотечной ставки, займы стали выдавать под 12% годовых. Сейчас программа действовать перестала, но заметно снизилась ключевая ставка, а также стали популярны совместные кредитные предложения от банков и застройщиков, которые позволяют брать ипотеку под 8-8,5%. При этом и средняя ставка находится на довольно низком для российского рынка уровне – 9%. Таким образом, те, кто брал ипотеку под 12% и выше, ищут возможность сделать условия по своему кредиту более выгодными, банки этот спрос пытаются удовлетворить.
Можно попытаться договориться со «своим» банком об изменении действующего кредитного договора, попробовать понизить ставку, изменить срок кредитования и размер платежа. Если банк откажет, можно остаться при своих или подать заявку на рефинансирование кредита в другом банке.
Некоторые банки готовы пойти на изменение условий кредитного договора в пользу клиента при наличии соответствующего запроса. Это ключевой момент. Нет запроса – не будет и изменений. «По поступившему запросу на снижение заявление будет рассмотрено, после чего принимается решение. Бывают случаи, когда свой банк, не желая потерять хорошего клиента, готов снизить ему ставку до текущего рыночного уровня», – рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Запрос можно оформить в виде письменного заявления, а в некоторых случаях и онлайн. К примеру, клиенты Сбербанка могут оставить заявку на снижение ставки онлайн, процедура занимает меньше минуты. На данный момент ставка может быть снижена до 10,9% или до 11,9% (это зависит от того, предусмотрено ли договором страхование жизни заемщика).
Мария Литинецкая также отмечает, что сейчас банки ждут, когда Центробанк примет решение о том, что резервы по рефинансированным собственным кредитам (при условии, что снижение ставки происходит не из-за ухудшения ситуации клиента, а из-за изменения общего уровня ставок) не будут увеличиваться. Как только такое решение будет принято, банки смогут снижать ставки по действующим кредитам своих клиентов без потери ликвидности.
Сейчас в большинстве случаев, рефинансирование происходит через перекредитование в другом банке. Для начала нужно обратиться за консультацией к кредитору, предлагающему такие условия. Пока рассмотрение заявок происходит на индивидуальных условиях, то есть новый кредитор изучает предмет залога, остаток по кредиту и кредитную историю клиента. И дает ответ – готов он или нет предложить более выгодные условия и какие. Стоит быть готовым, что для получения кредита в новом банке потребуется снова оценить рыночную стоимость квартиры и застраховаться в новой страховой компании, или в той же, но на новых условиях.
«Если ранее вы не оформляли страхование жизни и трудоспособности, то новый банк обяжет вас это сделать. За отказ ставка может подняться на один-два процентных пункта, что достаточно немало, учитывая, что разница при рефинансировании обычно составляет два-четыре процентных пункта», – добавляет первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин.
Коммерческий директор строительного концерна «Русич» Артем Горлюб приводит стандартный список документов для рефинансирования ипотеки: анкета-заявление, паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки. Позже сотрудники банка могут запросить дополнительные документы на объект недвижимости: оценочный альбом или ДДУ (если дом еще находится в стадии строительства).
В любом случае, процедура индивидуальна, все зависит и от определенного банка, и от самого заемщика. Каждый банк рассматривает заявление в установленные сроки и принимает индивидуальное решение по итоговой ставке на основании надежности и перспективности каждой отдельной сделки. Определенные сложности могут возникнуть у людей, достигших пенсионного возраста. В настоящий момент максимальный возраст, при котором можно рассчитывать на перекредитование, в большинстве банков ограничен 65 годами.
Все просто: лучше рефинансировать там, где предложат лучшие условия. Но за эти условия придется побороться и в некотором смысле поторговаться. Эксперты советуют сначала обратиться в другой банк и посмотреть, что они смогут предложить. Затем с полученными условиями, зафиксированными в письменном виде, идти к своему кредитору. «На руках у вас уже будет предложение со ставкой и условиями, фактически это некий шантаж своего залогодержателя. Готов ли он отпустить клиента или предложит ему более выгодный вариант. Если свой банк готов предложить ту же ставку, что и конкурент, и в целом обслуживание в нем вас устраивает, то есть смысл и остаться. Если вас не устраивает не только ставка, но и что-то еще, то конечно, стоит сменить залогодержателя», – советует Мария Литинецкая.
Директор департамента развития консалтинговой группы «Апхилл» Лев Сальц отмечает, что рефинансирование ипотеки в другом банке позволит получить ставку, максимально приближенную к предложениям по получению новой ипотеки на данный момент. Однако для совершения этой операции нужно потратить много личного времени, сил, оплатить наложенные платежи, заняться получением и предоставлением множества документов и так далее. По сути это будет равно усилиям, потраченным на получение «основного» ипотечного кредита, который вы пытаетесь рефинансировать. Скорее всего, весь пакет документов придется собирать заново.
Это может показаться странным, но в некоторых случаях, рефинансировать ипотеку не стоит, даже если предлагаемая ставка кажется очень привлекательной. «Прежде, чем рефинансировать кредит, стоит посчитать совокупные расходы и сумму выигранных процентов. Если расходы на новую оценку и страховку ниже, чем сумма процентов, которые подлежат к уплате по новому тарифу, то перекредитоваться стоит. Если разница между отыгранными процентами ниже предстоящих расходов, то скорее всего – бессмысленно», – говорит Мария Литинецкая.
Лев Сальц считает, что смысл операции значительно снижается при долге уже в миллион рублей, а при 500 тысячах рублей практически равен нулю. Если долг большой (от 2 млн рублей), то выгода подобного шага будет значительной, что позволит хорошо сэкономить и покрыть все предстоящие расходы. При этом рефинансирование ипотеки можно сделать еще более выгодным, если вы, например, попадаете под какую-то из субсидий (например, «семейная ипотека под 6%»), которая дает возможность еще больше понизить ваш процент.
Разумеется, многое зависит и от величины ставки по первоначальным условиям. Рефинансирование выгодно в случае, если заемщик оформил кредит под высокий процент и теперь имеет возможность перекредитоваться под более низкий. «Особенно это актуально для покупателей, которые взяли ипотеку в конце 2014 года или в начале 2015 года под 18-20% готовых. Если ипотечный кредит взят недавно, тогда польза от рефинансирования будет меньше. Также целесообразно пересмотреть условия кредитования, если по каким-либо причинам заемщик не может потянуть ежемесячные платежи, и требуется увеличение срока выплат по кредиту», – говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин считает, что в среднем рефинансирование является выгодным, если позволяет снизить ставку на два и более процентных пункта. «Рефинансирование невыгодно производить, если больше половины срока кредита уже истекло, при условии, что ваш тип платежей — аннуитетный. Кроме того, стоит заранее подсчитать разницу в переплате между существующим кредитом и планируемым. Также нужно иметь в виду дополнительные затраты на сбор необходимых документов и возможные комиссии», – отмечает эксперт.
Сейчас активно рекламируют свои программы рефинансирования Сбербанк и ВТБ. ВТБ еще и рассылает персональные предложения клиентам других банков, они закрытые и, скорее всего, очень привлекательные. На текущий момент заманчивой можно считать ставку 9,5%, особенно для тех, у кого кредит под 11-14% и выше.
Одни из самых популярных и лояльных банков с предложениями по рефинансированию позволяют снизить ставку до таких процентов: