Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
Здесь имеется в виду ситуация, когда наш Продавец купил квартиру с использованием ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен полностью.
Если же кредит погашен, и обременение в виде залога снято в Росреестре, то квартира полностью переходит во владение заемщика, и покупка нами такой квартиры ничем не отличается от обычной покупки квартиры на вторичном рынке (см. соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).
Поэтому здесь мы рассматриваем вариант, когда кредит еще не выплачен, квартира находится в залоге у банка, а собственник квартиры (наш Продавец) уже продает ее на рынке. В общем-то, это нормальная ситуация. Продавец имеет право распоряжаться заложенной квартирой с согласия залогодержателя.
Например, таким образом Продавец может рассчитаться с банком за выданный Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит (не все, ведь, покупают квартиры для того, чтобы там жить самим).
Например, наш Продавец, взяв кредит, вложился в новостройку на начальном этапе ее строительства, а нам продает свои права требования на нее уже на завершающих этапах стройки.
Такой факт, конечно же, облегчает нам аналогичную проверку квартиры, и снижает (но не исключает!) наши юридические риски, связанные со сделкой.
Таким образом, в случае с продажей ипотечной квартиры, на руках у Продавца, в качестве правоустанавливающих документов могут быть либо:
В обоих случаях каждый договор будет содержать пункты об использовании кредитных средств для покупки квартиры, и в обоих случаях каждый договор будет обременен ипотекой (т.е. залогом прав на квартиру банку-кредитору).
Ничего страшного для нас в этом нет, при условии, если банк-кредитор (залогодержатель) дал письменное согласие Продавцу на отчуждение заложенной квартиры. Правда, нам сначала достанется квартира вместе с обременением (залогом), но после расчетов с банком-кредитором, это обременение снимается.
Несмотря на то, что формальным собственником квартиры является Продавец (физлицо), нам надо договариваться об условиях передачи денег непосредственно с представителем банка-кредитора, т.к. именно банк дает «добро» на сделку, и именно банк на практике задает порядок проведения этой сделки и взаиморасчетов.
Банк может предложить нам различные Откроется в новой вкладке.»>схемы взаиморасчетов за квартиру (в т.ч. безналичное перечисление средств), но чаще всего банки подстраиваются под существующую практику рынка.
При покупке квартиры с обременением, происходит формальный «перевод долга» на Покупателя. То есть мы как бы становимся на место заемщика банка-кредитора, и тут же выплачиваем ему недостающую часть кредита за квартиру, а остаток суммы отдаем Продавцу.
Денежные расчеты проходят обычно так же, как на вторичном рынке – наличными через банковскую ячейку.
Под такую сделку арендуются две ячейки – одна для доступа представителя банка-кредитора, другая – для Продавца. После Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки и перехода права на квартиру на имя Покупателя, представитель банка-кредитора и Продавец получают доступ каждый к своей ячейке, и забирают деньги.
После того, как банк-кредитор получил свои деньги, кредит считается погашенным, о чем банк выдает нам (Покупателю) соответствующую справку. Мы с этой справкой снова обращаемся к регистратору (в Откроется в новой вкладке.»>УФРС), и снимаем обременение со своего права собственности (или права требования) на квартиру.
Подробнее о том, как происходит Откроется в новой вкладке.»>продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.
Отдельно стоит добавить про Откроется в новой вкладке.»>риск присутствия материнского капитала в процессе приобретения Продавцом своей квартиры. Этот риск возникает у Покупателя в том случае, если у Продавца два или более детей, и хотя бы один из них родился (был усыновлен) после 01 января 2007 года, а при покупке квартиры привлекался ипотечный кредит. Тогда есть большая вероятность использования материнского капитала для погашения этого кредита. Подробнее о решении этого вопроса – см. в отдельной заметке по указанной выше ссылке.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.