Может ли предприниматель оформить ипотеку

Индивидуальным предпринимателям в отличие от простых граждан получить ипотечный кредит в банке бывает намного сложнее. Банковские учреждения совсем неохотно выдают денежные средства данной категории граждан и на это есть свои весьма оправданные причины. Однако в некоторых организациях все же есть отдельные кредитные программы для индивидуальных предпринимателей.

Банки обосновывают свое нежелание выдавать кредит для индивидуального предпринимателя тем, что определить платежную способность такого заемщика и его постоянный доход бывает практически невозможно. При этом вовремя уплаченные налоги и уже имеющаяся за плечами клиента положительная кредитная история не являются гарантией его платежеспособности. Именно поэтому для получения ИП ипотеки придется потратить немало сил и времени, но попытаться все же стоит.

Ипотека для предпринимателей может выдаваться банком для приобретения, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если заемщик планирует приобрести жилую недвижимость, то здесь есть два нюанса:

чтобы получить одобрение от банка не всегда одной заполненной налоговой декларации будет достаточно;
имущество должно быть чистым с юридической точки зрения.

Чтобы банк вынес положительное решение по ипотеке для ИП, заемщику помимо заполненной декларации необходимо предоставить дополнительные бумаги, которые будут свидетельствовать о стабильности дохода.

Еще одна причина, по которой ипотечный кредит для ИП может быть не одобрен – плохая кредитная история, образовавшаяся в результате просрочки по платежам предыдущих займов или вообще невыплаченных долгов.

Если предприниматель решил приобрести коммерческую недвижимость, то здесь все проще, ведь подобная недвижимость подвержена меньшему количеству юридических рисков. Проблемы в данном случае возникают, когда:

ИП не гражданин РФ;
предприятие не принадлежит заемщику на единоличных правах.

Помимо того, что предпринимателю необходимо доказывать банку свою платежеспособность и иметь положительную кредитную историю, на решение банка также влияет и система налогообложения, по которой он работает. Всего есть 3 системы налогообложения:

УСНО – упрощенная система.
ЕНДВ – единый налог на вменяемый доход.
Патент.

Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем с упрощенной системой (УСНО)

У ИП с УСНО возникают сложности при обращении в банк за предоставлением кредита. Это связано с особенностями формирования самого налога:

налог формируется согласно обороту предпринимательской деятельности, то есть в декларации не указывается прибыль;
налог формируется по прибыли, то есть ИП указывает свою ежегодную прибыль;
формирование в зависимости от площади торгового помещения.

Если у ИП налог формируется в зависимости от суммы его ежегодного дохода, то получить одобрение банка проще, так как в налоговой отчетности будет видна его прибыль, что является важным аспектом для банка.

Если ипотека берется индивидуальным предпринимателем на ЕНДВ и работающему по патенту

Здесь нюанс заключен в том, что налог выплачивается не с фактической прибыли ИП, а с возможной. Таким образом в декларации ИП указывает незначительные суммы, чтобы размер налогового платежа был меньше, а, соответственно, банку также сложно получить реальное представление о платежеспособности и доходности своего потенциального клиента.

В случае с патентом, ситуация схожа, только в декларации указывается доход за 1 календарный год, что также не дает полного представления о финансовом положении предпринимателя.

Чтобы ипотека для ИП, работающего по патенту или ЕНДВ была одобрена, заемщик может предоставить банку доказательства своего благополучного финансового состояния в виде:

бумаг, которые показывают, что ИП платит взносы в социальные фонды;
выписки по расчетному счету, которые подтвердят интенсивность деятельности;
договора с контрагентами;
книгу приходов и расходов.

Возможно, также потребуется наличие других бумаг у индивидуального предпринимателя для банка, которые будут говорить об успешной предпринимательской деятельности.

Ипотека для ИП выдается под определенные условия:

Ипотечный кредит выдается для приобретения жилой или коммерческой недвижимости.
Имущество до момента погашения кредита является залоговым, то есть принадлежит банку.
Бизнес ИП должен успешно функционировать в России более полугода.
Банками повышаются ставки на 2-3 %.
Предприниматель вносит авансовый платеж и подтверждает, что на его счету имеется сумма, которая равна от 15 до 50% стоимости приобретаемого имущества.
Приобретаемый объект подвергается страхованию за счет заемщика.

Погашать ипотеку для ИП можно аннуитентными или дифференциальными платежами. Аннуитентная система подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, дифференциальная – позволяет уменьшить объем выплат ближе к завершению срока кредита.

В большинстве случаев банком потребуется внесение первоначального взноса, чтобы обезопасить себя от финансовых рисков.

Документы на ипотеку для ИП, которые необходимо предоставить в банк:

личный паспорт ИП;
справка о составе семьи;
декларация о погашении налогов;
регистрационные бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
бухгалтерская отчетность;
право собственности на недвижимость или денежную сумму;
бумаги на покупаемую недвижимость (договор купли-продажи, оценка стоимости, выписка из ЕГРП, кадастровые бумаги, техпаспорт объекта и т.д.).

В выбранную банковскую организацию ИП предоставляет полный собранный пакет документов, где пишет заявление, в котором указывает параметры ипотечного кредита.
Проверка банком и службой безопасности всех предоставленных бумаг, которая может занять от 2 до 14 дней.
Банком выносится решение для индивидуального предпринимателя. После этого банковская организация перечисляет на счет заемщика необходимую сумму, составляется график погашения платежей.

Важно знать, что ипотечный кредит согласно ст. 10 ФЗ№102 необходимо зарегистрировать, обратившись в Росреестр в режиме онлайн или посредством личного посещения территориального отделения.

Ипотека для ИП предоставляется для покупки жилой или коммерческой недвижимости. Получить кредит ИП не просто, ведь главное для банков это стабильный доход заемщика, а такой имеет и сможет подтвердить не каждый предприниматель. Тем не менее, ведущие банки страны имеют программы для бизнесменов.

Ипотека для индивидуальных предпринимателей станет доступной, если деятельность ИП отвечает следующим требованиям:

наличие постоянного дохода, независимо от сезона;
прозрачный заработок, наличие документов, которые могут это подтвердить;
наличие ранее погашенных кредитов, без нарушений;
предприниматель должен иметь расчетный счет;
бизнес должен работать, как минимум года к моменту подачи заявки.

При одобрении заявки банки намного благожелательнее настроены к предпринимателям, применяющим общую систему налогообложения. Если говорить об УСН, то есть неплохие шансы получить кредит у ИП, уплачивающих налоги с прибыли. В этом случае, в отличие у заемщиков, уплачивающих налоги с доходов, ведется учет доходов и расходов, и банк сможет оценить платежеспособность клиента.

Программы по предоставлению ипотеки бизнесменам имеют более жесткие условия, по сравнению с кредитами для физических лиц. Процентная ставка, как правило, выше, а максимальный срок займа, намного ниже обычного. К предпринимателям предъявляются такие же возрастные ограничения, как и для простых граждан. Еще одно требование — наличие имущества, которое может быть оформлено в залог.

Порядок получения ипотеки ни чем не отличается от обычного, и состоит из следующих этапов:

Документы, которые необходимо предоставить ИП для получения займа:

заполненная анкета;
паспорт;
свидетельство о регистрации ИП;
лицензия, дающая право на ведение деятельности;
налоговые декларации за год, некоторые банки, в зависимости от вида налогообложения могут запросить налоговые декларации за больший период;
документы по уплате налогов за физических лиц (при наличии);
документы, подтверждающие право собственности на другую недвижимость.

После одобрения заявки подготавливаются документы на объект недвижимости, по которому оформляется ипотека. При выборе кредитной организации предпочтение лучше отдавать надежным банкам. Рассмотрим предложения некоторых из них.

Банк предлагает предпринимателям, при покупке жилой недвижимости, такие же программы, что и физическим лицам. Однако процентная ставка по ним будет устанавливаться индивидуально и может быть выше обычной, хотя, скорее всего не намного. Сумма кредита также устанавливается для каждого клиента отдельно, в зависимости от его дохода, вида деятельности и длительности ведения бизнеса.

ИП может взять ипотеку по двум документам, по ней не требуется подтверждать свой доход. Ставки в этом случае будут следующие:

От 9,6% при покупке вторичного жилья. Это минимальная ставка, для тех, кто подходит под программу «Молодая семья» и нашел квартиру через сервис ДомКлик;
От 8,4% при покупке строящегося жилья. Базовая ставка по этой программе 10,4%. Но при оформлении ипотеки на небольшой срок, застройщики делают скидку на 2% при сроке кредита до 7 лет и 1,5% при получении займа до 12 лет. Обязательным условием для получения скидки является наличие первоначального взноса в размере 50%.

Есть говорить о коммерческой недвижимости, то у Сбербанка есть две программы:

Условия предоставления кредита для предпринимателя похожи на те, что предлагает Сбербанк. ИП также может подать заявку на оформление стандартной ипотеки для физических лиц. ВТБ-24 не разграничивает рынки жилья, минимальная ставка составляет 9,5%. Если бизнесмен не может представить финансовые документы ему подойдет программа «Победа над формальностями». Для получения заемных средств требуется только два документа. Ставка — 10,7%, если площадь приобретаемой недвижимости больше 65 кв. м., она понижается до 10,5%. Займ можно взять на срок до 20 лет, минимальная сумма — 600 тыс. рублей. Первоначальный взнос не менее 30%.

В банке есть программа кредитования и для покупки коммерческой недвижимости. Бизнес-ипотека имеет рассрочку до полугода на выплату основного долга. Условия кредита:

Максимальная сумма займа — 4 млн. рублей;
срок — 120 месяцев;
ставка — 10,9%;
аванс — 15%.

Условия программы допускают кредитование и вовсе без аванса, в этом случае требуется дополнительное обеспечение по залогу, помимо приобретаемой недвижимости.

Взять кредит можно только на приобретение коммерческой недвижимости. Предоставляется годовая отсрочка на погашение тела кредита, график платежей составляется индивидуально. Поручители не требуются.

Взять средства на квартиру можно также по двум документам. В этом случае процентная ставка составит от 9,55%. Заемные средства можно получить, начиная со 100 тыс. рублей, сроком на 25 лет. Аванс — не менее 40% от стоимости квартиры и 50% от стоимости дома.

Такие условия кредитования ИП предлагают крупнейшие банки страны. Ниже в таблице представлены условия других банков.

Большинство банков дают ипотечный кредит. Однако иногда взять ипотеку на жилье достаточно сложно, например, если займ хочет оформить индивидуальный предприниматель. Кредитные организации относят ИП к категории, не способной выплачивать ипотеку, но есть банки, которые оформляют такой займ, правда с некоторыми сложностями. Попробуем разобраться, где и как ИП взять ипотеку на квартиру.

Даже успешный предприниматель получит кредит на более серьезных условиях, чем простой бюджетный работник. Как ИП взять ипотеку в Сбербанке? Сбербанк предлагает такие же условия кредитования для хозяйствующих субъектов, как и для других заемщиков:

первоначальный взнос от 10%;
процентная ставка от 12% годовых;
срок кредитования не более 30 лет.

В ВТБ банке ипешнику условия предоставляются еще жестче. Оформление ипотеки для предпринимателя возможно сроком до 10 лет. Первоначальный взнос должен быть от 20%. Росбанк дает в кредит не больше 40 млн. руб. на 5 лет. Процентная ставка составляет от 12 до 16 %. Дополнительно заемщик выплачивает комиссию за оформление займа (0,3–1,5% от общей суммы кредита). В МДМ банке можно взять ипотеку на 5 лет. Процентная ставка составит 13,5%. УралСиб выдает займы до 95 млн. руб. на 10 лет со ставкой от 14,5 %. Как видно, в Сбербанке самые выгодные условия ипотеки.

Чтобы предприниматель мог получить ипотечный кредит, потребуется немало усилий и документов. Кроме стандартного пакета бумаг (паспорт, справка о составе семьи) потребуются:

декларация об оплате налогов. Отчетность подается за определенный период в зависимости от налогового режима, который использует предприниматель;
документы о регистрации ИП;
бухгалтерская отчетность;
документы о праве собственности на имущество или денежные сбережения;
документы на объект, который ИП хочет приобрести в ипотеку.

Перед тем как ИП взять ипотеку, нужно проверить в порядке ли документы. Процедура оформления ипотеки ИП не отличается от оформления кредитов для других лиц. Действия при оформлении:

Заполняется заявка и подается с необходимыми документами.
Если ответ положительный, то оформляется предварительное соглашение с продавцом и производится первый взнос.
Составляется кредитный договор и банк переводит требуемую сумму на счет ИП.

При оформлении ипотеки лучше выбирать займ без обеспечения, чтобы ускорить и упростить процесс получения денег. Еще лучше попробовать оформить его в банке, с которыми уже было сотрудничество или в кредитной организации, услугами которой предприниматель пользуется чаще всего (денежные переводы, наличие пластиковой карты или счета). Тогда будет более лояльное отношение и возможность оформить кредит как физическое лицо.

Большинство банков даже не рассматривают документы на выдачу ипотеки ИП на патенте. Таким предпринимателям могут только дать небольшую сумму денег. Поэтому маловероятно получить положительный ответ ИП на патенте.

Как взять ипотеку ИП с нулевой отчетностью? Получить кредит с нулевой отчетностью ИП практически нереально. Если у ИП отсутствуют подтвержденные доходы, получить небольшой денежный займ он сможет только в Инвестторгбанке. Кредитная организация предоставляет кредиты индивидуальным предпринимателям с нулевой отчетностью на следующих условиях:

сумма до 30 млн. руб. на срок до 10 лет. Процентная ставка по займу от 12 до 36% годовых;
обязательное наличие залогового имущества.

Как видно, получить ипотечный кредит предприниматели могут. Однако много зависит от системы налогообложения, документально подтвержденных доходов, наличия залогового имущества, положительной кредитной истории. Как ИП взять ипотеку с наименьшими потерями ? Основные правила:

заемщик должен позаботиться о наличии подтвержденных доходов:
кредитная история должна быть безупречной;
желательно наличие залогового имущества, сбережений;
соответствие налогового режима ожиданиям банка;
хозяйственная деятельность не должна носить сезонный характер;
наличие первоначального взноса.

Для банков главное стабильный не сезонный доход и работа предприятия не меньше года, тогда есть возможность взять кредит на квартиру. Можно ли взять ипотеку ИП? Можно, но это будет не просто. Чтобы увеличить для предпринимателя шансы взять займ на жилье нужно:

погасить все имеющиеся кредиты;
в банке, в котором планируется брать займ, открыть денежный счет или пластиковую карточку;
перепроверить всю документацию, касающуюся налогов;
позаботиться о наличии поручителей (желательно, чтобы поручительские доходы были не маленькими).