Отвечая на вопрос: можно ли в ипотеку купить квартиру, находящуюся в собственности у родителей, стоит сказать, что ответ является утвердительным. Когда между покупателем и продавцом имеются родственные связи, это чаще всего, никак не отражается на оформлении сделок по ипотеке. В данном случае только будет отсутствовать возможность воспользоваться льготами, предоставляемыми государством. Это связано с тем, что такая разновидность сделок применяется для получения льгот. Что само по себе является обналичиваем финансов.
В этой ситуации получается, что льготы были получены, формально произошла смена собственника недвижимости, однако денежные средства сохранились в семье. Помимо всего прочего, при заключении такой сделки не нужно будет уплачивать налоговый вычет.
Ипотека, оформленная между родственниками, имеет ряд своих преимуществ. При этом значения не имеет то, что при рассматриваемой сделке расчетные операции проводятся по безналичному порядку. В противном случае не будет возможности доказать, что денежные средства вообще были переведены продавцу.
В том случае, если у родственников не хватает финансов, чтобы осуществить первоначальный взнос, то они могут договориться между собой о том, что он на формальном уровне будет увеличен для того, чтобы получить более низкую процентную ставку по кредиту. В ипотечном кредитовании предусматривается возможность, позволяющая вносить указанный выше взнос по частям.
Например, приобретая квартиру у родной матери или отца, можно будет несколько раз вносить первоначальный взнос на их счет в размере 10 процентов от общей стоимости жилья. После этого снимать данные денежные средства и переводить им опять, и, таким образом, произвести оплату 30 процентов. Однако важным условием в таком случае является то, чтобы в банковской организации был возможен такой порядок расчетов.
Когда мы покупаем недвижимость у родственников, то чаще всего необходимости в ячейке или аккредитиве нет. Это связано с тем, что, как правило, между ними складываются доверительные отношения. В таком случае банк рискует больше, чем клиент.
Если же банком не предусматривается такое, что первоначальный взнос можно снимать по частям, то родственники в данном случае для покупки жилья могут собрать все денежные средства, которые есть в семье. Это необходимо будет на короткий промежуток времени, пока деньги не поступят на счет покупателю.
В том случае, если недвижимость куплена на формальных основаниях у родни, то для бизнесменов это может стать выходом. То есть они, таким образом, могут взять кредит на более долгий срок, чем предусмотрен обычными программами кредитования. При этом ставка по процентам будет намного ниже, чем в случае подачи заявки на выдачу кредита для предпринимательства.
Можно продать либо приобрести жилье у родственников, а полученные денежные средства использовать по своему усмотрению. Расходы, которые будут сопутствовать данной процедуре, являются высокими. В частности сюда относится оплата страховки, оценивание недвижимости, уплата налоговых платежей. Если подобрать максимально удобные условия, как то большой первоначальный взнос, то стоимость кредита будет намного ниже. И таким образом можно провести круговорот денег в семье.
Важно! Других кредитов, кроме ипотечного, который позволял бы его выплачивать на протяжении длительного времени не существует. Банковские организации тщательным образом проверяют сделки, которые заключаются между людьми, состоящими в родстве. Когда у них возникают какие-либо подозрения, то можно получить отказ в выдаче кредита.
Стоит сказать, что есть и такие банки, которые достаточно лояльны в этом плане, то есть документация проверяется, но без пристального внимания. Особенно если это касается клиентов, имеющих статус вип, либо тех, у кого хорошая кредитная история.
Говоря о том, можно ли купить жилье у родственников с использованием ипотеки, стоит отметить, что подобные сделки между супругами запрещены.
Купить жилье у родителей можно будет только тогда, когда оно не является для них единственным. Банки по-разному воспринимают информацию о том, что стоимость на недвижимость была занижена за счет родства. То есть одна банковская организация откажет по этой причине в выдаче ипотеки, а другая сочтет это приемлемым. Главное для такого банка в этом случае будет достаточная стоимость, которая отражена на рынке, то есть, чтобы ипотека была обеспеченной.
Помимо всего прочего в этой ситуации будет снижена сумма кредита. Связано это с тем, что банком выделяется максимум 80 процентов от общей стоимости, остальное вносится за счет накоплений покупателя. В том случае, если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк продаст недвижимость по заявленной цене, а та сумма, которая останется от продажи, достанется заемщику. Но чаще всего такие заемщики боятся потерять жилье, поэтому оплачивают кредит вовремя.
Ограничит возможности рассматриваемая сделка в том случае, если покупатель имеет льготы. В данном случае имеется в виду приобретение квартиры по военной ипотеке, либо сотрудниками РЖД, МВД, а также ипотека, носящая социальный характер. В том случае, когда нужно приобрести недорогую недвижимость, то родня может пойти на уступки относительно стоимости, однако осуществить данную сделку не получится, так как она запрещается. Запрет налагается только на сделки, проводимые между лицами, состоящими с близком родстве, а также между теми, кто официально оформил брачные отношения. Даже в том случае, если брак не был оформлен, а люди на протяжении длительного времени были зарегистрированы по одному адресу, это также будет причиной отказа.
Такой вопрос может возникнуть в ряде случаев, например, при разделе имущества. Банки не всегда положительно относятся к подобным мероприятиям, полагая, что люди попросту хотят обналичить финансы. Некоторые банковские компании даже открыто говорят о том, что недвижимость ни в коем разе не следует покупать у родственников. Даже если такой открытой информации нет, вероятно отказа все же очень высока.
Банковские организации боятся того, что человеку нужны средства на какие-то иные цели. Фактически в подобной ситуации, он может запросить кредит под залог собственной недвижимости. Такая сделка фиктивна, а средства используются не на те средства, которые были прописаны в кредитном договоре.
Ко всему прочему, в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на данный счет. Однако риск минимален если оценка выполняется независимым специалистом. Завышение стоимости возможно только по общему договору, однако банк также не застрахован при покупке жилья у третьих лиц. Особенно с опаской банк относится к таким вещам, если в качестве первого взноса, человек хочет внести материнский капитал.
Данное приобретение скорее всего не будет одобрено пенсионным фондом. Стало быть, кредит на первый взнос заемщику придется погашать из своего кармана. Это чревато возникновением просроченной задолженности. Хочется сказать, что сделки между родственниками запрещены участникам различных госпрограмм, которые направлены на улучшение жилищных условий (например, ипотека для военных и т.д.).
Прежде всего, не нужно скрывать факт родства между покупателем и продавцом. Если сразу разъяснить менеджеру цель данной сделки, то шансы на одобрение сильно возрастут.
Весьма часто необходимость в данной сделке возникает при разделе имущества. Например, взрослая дочь хочет приобрести квартиру, чтобы затем на нее не претендовали иные родственники. В данном случае сделка не будет фиктивной. Ведь все финансы действительно получат близкие люди.
Также, банковская организация с большей вероятностью согласует кредит, если это не единственное жилье у родителей и у них есть прописка по иному адресу. Однако для этого сразу же стоит показать банку подтверждающие документы. Также для успешного проведения сделки, нужно сообщить, что расчеты будут происходит безналичным способом. Это сведет к минимуму будущие претензии родни и попытки признать сделку недействительной через суд. Человеку, который занимает средства, не нужно скрывать факт родственной сделки. Если служба безопасности узнает о родственных связях, которые заемщик утаил, ему практически наверняка откажут. А возможно и внесут в черный список.
При покупке квартиры в ипотеку у родителей следует учесть одну сторону: человек не сможет получить налоговый вычет. Ведь в налоговом законодательстве напрямую указано, что вычет не полагается, ежели купля-продажа была заключена между близкими людьми.
Я хочу купить квартиру у своих родителей, но мне говорят, что сделки по недвижимости между родственниками запрещены и ни один банк не одобрит мою заявку на ипотеку.
Ответы юристов ( 1 )
Здравствуйте, Ирина. Вам надо обратиться в банк.
Разумеется, сделку купли-продажи недвижимости между родственниками при помощи ипотеки можно провернуть, но при этом потенциальному заемщику стоит быть в курсе основных причин отказа в ипотеке с близкими родственниками:
Подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость
Подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд