Рост курса доллара к рублю бьет по заемщикам, взявшим кредиты в валюте, особенно ипотечные. Некоторые банки предлагают перевести валютные кредиты в рублевые.
Однако прежде чем воспользоваться этой услугой, стоит оценить, не придется ли в дальнейшем реструктурировать кредит еще раз из-за невозможности выплачивать гигантские проценты в рублях.
Плавная девальвация национальной валюты, когда за три месяца рубль подешевел относительно доллара на 8%, за полгода — на 15%, послужила причиной появления на рынке ипотечного кредитования такой услуги, как переоформление долларовых заимствований в рублевые. На сегодняшний день из топ-30 крупнейших розничных банков подобную услугу предлагают ВТБ 24, Росбанк, Собинбанк, Бинбанк, Юникредит банк и Московский банк реконструкции и развития.
Процедура перевода ипотеки из долларов в рубли фактически представляет собой выдачу нового кредита. В этом случае потребуется собрать заново пакет документов, после чего банк вправе принимать решение о замене валюты кредита. При этом у банков действуют те же ограничения, что и для новых клиентов. Например, ипотека под строящееся жилье не рефинансируется Росбанком и ВТБ 24, если заемщик не получил на него право собственности. Юникредит банк рефинансирует ипотеку на строящееся жилье только под залог имеющейся в собственности недвижимости (максимальное отношение размера кредита к оценочной стоимости имеющейся в собственности квартиры составляет 70%). Кроме того, банки перекредитовывают только собственных клиентов. При этом о всевозможных «нулевых» первых взносах придется забыть. Остаток задолженности по предыдущему кредиту в большинстве случаев не должен превышать 70%. В других случаях могут и отказать. Или, как в ВТБ 24 и Юникредит банке, попросят погасить часть кредита, чтобы довести остаток до требуемой величины. Кроме того, как пояснили в ВТБ 24, если произведенная оценка недвижимости покажет, что стоимость залога отличается от суммы задолженности менее чем на 30%, клиент должен компенсировать эту разницу либо предоставить дополнительное обеспечение.
Сбор нового пакета документов для заемщика будет сопровождаться дополнительными расходами на оценку залога, получение подтверждения сделки купли-продажи недвижимости, свидетельства о регистрации. Эти затраты банкиры оценивают в 10-15 тыс. руб. Впрочем, их перекрывают комиссионные расходы за предоставление кредита, которые составляют 1-1,5% от суммы задолженности. Кроме того, как отметил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, согласно Налоговому кодексу, при переоформлении кредита из одной валюты в другую заемщик лишается права на имущественный налоговый вычет.
Но самым главным критерием для выбора или отказа от перекредитования остаются ставки. А они в ряде случае будут весьма жесткими. Из перекредитовывающей группы банков самые низкие ставки по ипотеке в рублях предлагает ВТБ 24 — 13,6-15,1% годовых. У других банков ставки, как правило, выше 17% годовых, в ряде случаев (Бинбанк, Юникредит банк) превышают 20% годовых. Собинбанк определяет ставку рублевого кредита в зависимости от величины оставшейся задолженности: до 50% задолженности — ставка 17% годовых, 50-70% — ставка 17-19% годовых, более 70% — ставка 21% годовых.
Представители банковской розницы говорят, что спрогнозировать поведение доллара в будущем трудно. И заемщикам, имеющим рублевые доходы, целесообразно кредитоваться в рублях. Однако не во всех случаях такое перекредитование целесообразно. Ранее, три-четыре года назад, на рынке ипотечного кредитования средняя ставка по долларовым кредитам составляла 9% годовых. По оценке гендиректора кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василия Белова, переоформление десятилетнего кредита с валютного со ставкой 9% на рублевый со ставкой 13% годовых выгодно для заемщика в случае курса доллара 34 руб./$. Если аналогичный валютный кредит меняется на рублевый со ставкой 17% годовых, такая операция принесет выгоду при курсе 39 руб./$. 20-процентный рублевый кредит будет выгоден лишь при курсе не менее 43 руб./$. В случаях двадцатилетних кредитов курс доллара повышается соответственно до 37 руб./$, 46 руб./$ и 53 руб./$. Причем во всех случаях предполагается, что это будет средний курс доллара на весь период обслуживания кредита. Однако ни один аналитик не может дать гарантии, что столь высокие курсы могут сохраняться столь длительное время. Исходя из опыта последних десяти лет российская валюта падала от 20 руб./$ до 32 руб./$, потом поднималась до 23 руб./$ и в последнее время опустилась до 28 руб./$. При этом средний курс составил 27,8 руб./$.
Перевод валютного кредита в рублевый при нынешних ставках неизбежно будет сопровождаться ростом ежемесячных платежей. Предположим, ипотека в долларах была взята три года назад под 9% годовых (условно доллар стоил 28 руб.) сроком на 13 лет. Сумма кредита составляла $81,1 тыс. с ежемесячным платежом $886,75 в месяц. На данный момент сумма задолженности по кредиту составляет $70 тыс. (1,96 млн руб.). По расчетам аналитиков Райффайзенбанка, при ставке 13% годовых на оставшиеся десять лет оплаты кредита ежемесячный платеж составит 29,4 тыс. руб., или $1065 (исходя из текущего курса доллара 27,6 руб./$). Таким образом, до достижения курса 34 руб./$ заемщик неизбежно будет переплачивать. Однако в случае превышения этого курса он уже почувствует выгоду. Ослабления же рубля свыше уровня 50 руб./$ (почти двукратное к текущему) пока не прогнозирует никто. Поэтому ставка в 20% годовых в рублях может оказаться невостребованной. Либо придется через какое-то время вновь изменять условия кредитования.
Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел — по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.
Пожалуй, самый очевидный способ покончить с валютными рисками – перевести ипотечный кредит из долларов или евро в рубли.
Переход на рубль
На сегодня перевести кредит в рубли очень даже возможно, если прибегнуть к инструменту рефинансирования, ведь подобные программы предлагают многие банки и условия по ним вполне лояльны – совсем не так, как это было в кризис 2008-2009 гг., когда российский рубль дешевел так же быстро и стремительно, как в нынешнем году.
Нюансы рефинансирования
Прежде всего, надо понимать, что рефинансирование – это фактически получение нового кредита на закрытие старого, сопряженное с определенными хлопотами и затратами. Придется заново делать оценку жилья, оформлять и перерегистрировать закладную в Регистрационной палате, оплачивать соответствующие комиссии банков, если они предусмотрены, страховаться и т.п. Например, в банке DeltaCredit при рефинансировании нужно оплатить:
— оценку, что обойдется в 3 000 руб.,
— оформление и регистрацию новых договоров (кредитного и залогового), что обойдется в 20 500 руб.,
— конвертацию, ведь новый кредит в рублях будет погашать старый — тот, что в валюте; здесь платеж зависит от суммы долга,
— страховки по тарифам страховых компаний.
Из-за резкого понижения курса национальной валюты по отношению к доллару у многих возникли трудности с внесением ежемесячных плат по ипотеке, полученную ранее. Большинство банков заинтересовано в возврате средств, и поэтому идут на уступки своим клиентам, пересматривая и изменяя условия кредитных договоров, делая перерасчёт долга в рубли.
Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке.
Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли-отличный выход для заемщика из ситуации, когда возрастает риск невозврата средств.
Рефинансирование представляет собой получение займа в другом банке с целью погасить первоначальный.
Новый кредит представляется для заемщика на более приемлемых условиях по:
- сроку кредитования;
- размеру процентной ставки;
- размеру ежемесячного платежа.
На практике не всегда программа рефинансирования оправдывает надежды клиента. Банков, готовых предоставить такую услугу, совсем немного.
Клиент, оказавшийся в затруднительном положении из-за внезапного изменения ситуации с валютным займом, вынужден обращаться к банку-кредитору для поиска выгодных для обеих сторон соглашения условий дальнейшего взаимодействия. Многие крупные банки идут на уступки своим клиентам и осуществляют пересчет валютной ипотеки в рубли. В их числе:
Процедура пересчета валютного займа в рублевый для банка убыточна.
Процедура рефинансирования кредита включает в себя:
- подачу заявки потенциальному кредитору;
- рассмотрение документов клиента, принятие решения о предоставлении займа или об отказе в этом;
- заключение договора и оформление сопутствующих документов, например, залог и страхование;
- перечисление средств в счет оплаты ипотеки первоначальному кредитору.
Минусом рефинансирования валютной ипотеки является необходимость полностью проходить процедуру проверки, аналогичную той, которая имела место при ее получении.
Новый банк-кредитор тщательно оценит финансовую состоятельность клиента, его прошлый опыт кредитования, данные кредитной истории, имеющееся в собственности имущество. Заемщику вновь предстоит собрать все документы для программы перекредитования, потратить время на ожидание решения банка.
Обязательно должен быть оформлен залог на недвижимость, ипотека по которой рефинансируется. Для этого банку должно быть представлено заключение об оценке жилья на дату подачи заявки. Необходимо учитывать факт того, что прежний банк снимет обременения на объект залога только тогда, когда сумма ипотеки будет полностью погашена и договор закрыт. При этом банк, предоставивший рефинансирование, на этот момент еще не будет обладать правами на залоговое жилье.
Для того, чтобы минимизировать финансовые риски, на период отсутствия обеспечения обязательств по новому займу новый кредитор может установить повышенный процент по нему. После надлежащего оформления залога вступит в действие выгодная для клиента ставка. Важным условием рефинансирования валютной ипотеки является согласие первого кредитора.
Многие валютные заемщики обращаются с требованиями к банкам-кредиторам о пересчете ипотеки по курсу доллара, актуальному на день подписания договора. Например, валютные ипотечники Райффайзенбанка, проводившие акцию протеста из-за отказа банка удовлетворить такие претензии. Райффайзенбанк устанавливает свои условия перерасчета. Он возможен путем:
- Оформления нового целевого кредита. Его сумма ограничена остатком задолженности по первому займу. При этом валютное обязательство конвертируется в рублевое по внутреннему курсу банка, действующему для продажи.
- Изменение условий прежнего.
Процент при реструктуризации устанавливается в диапазоне 8.25 — 9.75 %.
Каждое обращение клиента с просьбой произвести перерасчет валютной ипотеки рассматривается индивидуально. Заемщику следует учитывать, что сумма после перерасчета в рубли будет зафиксирована, и динамика курса валют уже не будет иметь значения. Перерасчет производится по курсу, рекомендованному ЦБ РФ или по внутреннему курсу банка, что влечет в обоих ситуациях удорожание кредита.
Некоторые заемщики, получив отказ банка пересчитать валютный ипотечный кредит в рубли, пытаются решить проблему через суд. Показательным в этом смысле выглядит решение Пушкинского городского суда по пересчету валютной ипотеки от 04.02.2015. Заемщица потребовала от кредитора произвести конвертацию ее займа по стоимости валюты, действовавшей на дату подписания договора. Пушкинский суд удовлетворил требование.
Однако позже 29.06.2015 вышестоящим Московским областным судом этот вердикт отменен по той причине, что резкие скачки курс валюты не являются непредвиденными, и клиент должен предполагать их, принимая решение воспользоваться валютным займом. Для внесения ясности в вопрос пересчета валютных займов Верховный Суд РФ опубликовал свое мнение в Обзоре судебной практики №1 за 2017, где признал необоснованными требования заемщиков о конвертации валютного кредита в рублевый по курсу валюты на дату его получения. Его позиция сводится к следующему:
- Риски внезапного роста и падения стоимости доллара или евро заемщик берет на себя, принимая решение оформить валютный займ.
- Перерасчет ипотеки по ранее действовавшему курсу означает возврат суммы займа не в полном объёме, и нарушение прав кредитора.
Как валютную ипотеку перевести в рублевую? Прежде необходимо выяснить, допускает ли банк-кредитор конвертацию валюты кредита, и если да, то на каких условиях. Государство оказывает поддержку заемщикам, испытывающим серьезные трудности с выплатой валютной ипотеки. Постановлением Правительства утверждены меры такой поддержки. Чтобы воспользоваться ею, необходимо соблюдение условий:
- заемщик или созаемщики должны иметь гражданство РФ;
- обязательно наличие более одного несовершеннолетнего ребенка или взятых под опеку детей, детей-инвалидов;
- если установлена инвалидность самому заемщику;
- клиенты являются ветеранами войны или содержат на иждивении лиц, младше 24 лет, обучающихся по очной форме в ВУЗах;
- существенные изменения произошли в платежеспособности клиента. Необходимо учитывать, что после выплаты периодического платежа сумма дохода на одного члена семьи не более двух величин прожиточного минимума.
- обязательство должно быть обеспечено залогом жилья, расположенного на территории страны;
- учтены требования по площади залогового жилья;
- ипотечная квартира должна быть единственным жильем клиента;
- ипотечный договор должен действовать не меньше года на момент обращения за пересчетом долга.
В порядке перерасчета ипотеки может быть заключено новое кредитное соглашение, может быть изменено прежнее путем подписания об этом дополнительного соглашения.
Центральный Банк (ЦБ РФ) в своем письме предлагает банковским структурам производить перерасчет валютных долгов по курсу доллара 39.38 руб.