Как показывает практика, ипотека берется в среднем на 15 лет, но часто жизненная ситуация клиента поворачивается таким образом, что возникает необходимость поменять залог, увеличить или уменьшить ипотечный кредит. Возможно ли это читайте далее.
Замена залога по имеющемуся ипотечному кредиту. Например, клиент хочет продать или подарить свою квартиру, обремененную ипотекой. В случае, если у данного заемщика есть иная в собственности квартира, покрывающая имеющийся кредит согласно условиям продукта, а это в среднем 80-85% от рыночной стоимости квартиры, то заемщик может представить заявление в банк о смене залога в рамках выданного ипотечного кредита. Клиенту необходимо указать причину замены залога, и в большинстве случаев банк идет навстречу своим заемщикам.
Оформление нескольких ипотечных кредитов. Рассмотрим жизненный пример: заемщик купил по ипотеке 1-комнатную квартиру, но через несколько лет его финансовое состояние улучшилось, разрослась семья, и появилась необходимость покупки 2-комнатной квартиры, а также возможность увеличить сумму кредита.
Продажа квартир с банковским обременением сегодня обычное дело, доля их на рынке растет с каждым днем. Каковы же действия заемщика в случае продажи такой квартиры.
1. Прежде всего, нужно подать заявку в банк на новый кредит. Ряд банков позволяет брать до 4 ипотек одновременно при соответствующем доходе, исключение составляет АИЖК, где возможна только одна ипотека для данного заемщика. Если доход клиента не позволяет взять вторую ипотеку, то необходимо подать заявку с отлагательным условием, т.е. кредит будет возможен при погашении первого ипотечного кредита.
2. Только после положительного решения по новому кредиту можно приступать к поиску покупателя на свою 1-комнатную квартиру.
Важна именно такая последовательность. Если заемщик делал просрочки по имеющемуся ипотечному кредиту или набрал разных потребительских кредитов, ему вообще может быть отказано в новом ипотечном кредите.
Далее идет поиск покупателя на его квартиру: это может быть покупатель с наличным расчетом или с ипотекой. Схемы таких сделок на рынке отработаны и отшлифованы годами практики, и мы с ними работаем на рынке уже более 6 лет. Если покупатель с наличным расчетом — все просто и понятно: производится полное гашение кредита по квартире нашего заемщика. Далее наш клиент, подобрав себе новое жилье, отправляется в банк, где уже рассмотрена его заявка на кредит, и берет новую ипотеку.
Несколько сложнее ситуация, когда покупатель с ипотекой. Здесь может быть два варианта: ипотека в другом банке рассмотрена, и ипотека рассмотрена в банке, где данная квартира в залоге. В первом случае, продажа может быть осуществлена только через полное досрочное гашение, т.е. у покупателя первоначальный взнос должен быть не меньше имеющегося кредита нашего заемщика. Во втором случае это не обязательно — кредит нашего заемщика гасится взятым кредитом покупателя в этом же банке.
Хотелось бы отметить, что если клиент вышел с отлагательным условием, то взять новый кредит он может после гашения имеющегося. Выдача кредита/гашение кредита производится после регистрации права собственности по истечении семи дней. Таким образом, взять новый ипотечный кредит клиент может только через неделю. В случае, если одобрение кредита было без отлагательного условия или кредит покупателя квартиры нашего заемщика переведен на гашение его кредита по расписке Росрееста, то оформление нового ипотечного кредита и покупка новой квартиры может быть произведена одновременно.
Перекредитование — переход с высокой процентной ставки в одном банке на более выгодную ставку в другом банке. Рассмотрим ситуацию, когда взят ипотечный кредит под высокий процент в определенном банке, а через некоторое время другие банки на рынке предложили более интересные процентные ставки. Возможно ли, переоформить ипотеку под более низкую ставку в другом банке? Очень актуальная ситуация на сегодняшний день.
Мы видим, что в сегодняшних условиях кризиса, процентные ставки по ипотечным кредитам взлетают вверх, а недвижимость, особенно на вторичном рынке жилья, падает в цене. Я всегда рекомендую не бояться брать ипотеку под высокую ставку, т.к. во многих банках есть такой продукт, как рефинансирование, или, как его еще называют, перекредитование. Сегодня нет моратория ни на один банковский продукт — можно переоформить ипотеку в любое время в другом банке. Банки не рефинансируют свой собственный портфель, поэтому это возможно только при переходе в другой банк.
Хочу дать совет, о котором банкиры, конечно же, умолчат. Выгодно рефинансироваться в первую половину срока кредитования, когда Вы закрываете платежом практически одни проценты по кредиту. Во второй половине платежного периода рефинансироваться совершено не выгодно, даже под очень низкую процентную ставку. Т.к. большую часть процентов Вы уже выплатили и активно перешли к гашению кредитного тела. Переходя в другой банк, Вы опять начинаете платежи с выплаты процентов. Если очень увлечься этим процессом, постоянно выискивая более низкую процентную ставку по ипотеке, можно только и оплачивать проценты банкам, так и не дойдя до гашения самого кредита.
Лучше всего обратиться к специалистам, которые Вам подскажут, выгодно ли сегодня Вам рефинансироваться или нет. Могу добавить, что в условиях кризиса этот продукт не работает.
НА ВАШИ ВОПРОСЫ ОТВЕТЯТ ПО ТЕЛЕФОНУ:
Современным людям, для приобретения жилья в собственность, несомненно, требуется финансовая помощь. И ее с готовностью предоставляют различные кредитные компании, организации и банки. Заключается эта помощь не только во всем известной ипотеке. Есть и другие кредитные продукты, получение которых является выходом из недостатка личного капитала для приобретения квартиры.
Прежде чем говорить о том, как можно приобрести жилье на полученные в банке средства, без использования стандартной схемы ипотеки, необходимо понимать, что скрывается под этим словом. Ипотека — представляет собой кредит, выданный на одну конкретную цель, а именно для покупки квартиры. После того, как лицо становится заемщиком, полученные от банка денежные средства он может потратить исключительно на приобретение жилого помещения (квартиры, дома, комнаты). Причем купить можно будет не любое жилье, а только то, которое одобрил сам банк, и до полного погашения займа оно будет находиться в залоге. Это основная суть и характерные черты ипотеки – как вида кредитного продукта. Еще одним отличием, является длительность срока кредитования, от 5-ти до 50 лет. Да и сумма у таких займов не маленькая, от 500 тысяч руб. до нескольких миллионов. Сегодня ипотечные программы предлагают заемщикам относительно небольшие процентные ставки. И все потому, что такой займ обеспечивается недвижимостью, находящейся в залоге банка, что существенно снижает его риски. И не смотря на то, что для покупки жилья ипотека представляется самым правильным и выгодным видом кредита, не всегда такое удобно или возможно для человека.
Наиболее популярная и выгодная замена для ипотеки это кредит на приобретение жилья, под залог уже находящейся в собственности лица недвижимости. Здесь, предметом залога становится та недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика на момент его обращения в банк. Все остальные принципы действия кредита такие же, как и у ипотеки. За исключением того, что сумма займа не может быть более заявленной стоимости недвижимости, передающейся в залог. Такой вид кредита, возможно, получить тем, у кого имеется в собственности недвижимость, супругам и родственникам. Кроме того, в этом договоре должны быть несколько со заёмщиков, не менее двух. Обязательным условием является страхование, как самой недвижимости, так и жизни и здоровья заемщика.
Других кредитных продуктов, которые сегодня могли бы составить конкуренцию и альтернативу ипотеке, не существует. Однако вариаций ипотечных программ очень много. Каждая из них предоставляет определенные скидки или льготные условия. Самое важное не торопится с подписанием договора, а тщательно изучить все предлагаемые варианты и услуги. И выбрать оптимально подходящее лицу.
Ипотека сейчас стала одной из самых популярных финансовых услуг, которыми пользуются граждане. Получить такой кредит не просто, для этого необходимо соответствовать множеству требований, предоставить огромный пакет документов и пройти долгую процедуру рассмотрения со стороны банка.
Но, допустим, ипотека одобрена, но Вам по каким-то причинам она уже не нужна. Или Вы хотите срочно взять потребительский заем по ставке, которая действует на ипотечные программы.
Возможно ли такое? Давайте попробуем разобраться.
Для начала, ипотека – это не только кредит на приобретение жилья, как думает большинство.
Ипотека – это целенаправленный кредит, который оформляется под залог любой недвижимости: как той, что уже есть в собственности, так и той, которая только будет приобретаться.
Получить ипотечный кредит не просто, поскольку его размер достаточно большой по сравнению с другими займами. По статистике банков, средний размер ипотеки – до 3-х миллионов рублей.
При этом заемщик должен иметь на руках и собственные средства, которых будет достаточно для оплаты первоначального взноса – от 10 до 25 % (минимальный первоначальный взнос).
Особенностью ипотеки является и то, что деньги никогда не выдаются на руки заемщику.
Клиент предоставляет в банк реквизиты (указаны в договоре купли-продажи) и банк самостоятельно, проведя проверку документов, перечисляет деньги.
Такие действия имеют и целенаправленный характер: чтобы клиенты брали деньги реально на улучшение жилищных условий, а не на личные нужды.
Цель потребительского кредита – предоставить заемщику средства для удовлетворения собственных потребностей. Деньги могут быть выданы на приобретение мебели, техники, на отдых, образование и т.д.
Для того, чтобы взять деньги, не обязательно быть идеальным заемщиком для банка. На такие кредитные программы банки устанавливают повышенные процентные ставки, чтобы защитить себя от рисков.
Потребительский заем не является залоговым, для него, как правило, не требуются созаемщики и поручители.
Особенности потребительского кредита:
- Небольшая сумма.
- Краткосрочный характер – до 12-24 месяцев.
- Высокие ставки – до 36% в год.
Главное отличие ипотеки от потребительского кредита в том, что первый вид займа – залоговый и имеет целенаправленный характер; другой вид кредита – беззалоговый, не целенаправленный.
Для того, чтобы получить ссуду на приобретение жилья, нужно предоставить:
- Договор купли-продажи.
- Договор долевого участия (если недвижимость приобретается на первичном рынке в новостройке).
- Документы, подтверждающие регистрацию застройщика, его лицензию.
- Справки о составе семьи, о размере получаемого дохода всех членов семьи.
- Документы о трудовом стаже.
Другими словами, ипотека сопровождается бумажной волокитой. Потребительский же заем можно оформить лишь по паспорту и СНИЛС. В некоторых случаях нужна справка об официальном уровне дохода.
Зачем же тогда заменять одобренную ипотеку на потребительский заем? Да, потому, что многие заемщики уверенны: ставка по ипотеки в два раза ниже, например, 9-10%, тогда, как по потребительскому займу – до 36 % в год.
Если заменить один вид обязательств на другой, то ставка останется на том же уровне. Но это абсолютное заблуждение.
Такая процедура замены невозможна, поскольку сам процесс оформления ипотеки не позволяет осуществить такие действия.
Допустим, каким-то образом человек получает ипотеку в денежном виде на руки (ипотека на строительство дома) и использует ее по своему усмотрению, разве есть в этом что-то незаконное? Да.
После того, как получен ипотечный кредит, заемщик обязан в течение 90 дней после получения средств:
- Оформить приобретенную квартиру в собственность. Предоставить в банк правоустанавливающие документы.
- Подписать с банком договор залога. Зарегистрировать договор залога.
- Подписать в аккредитованной банком страховой компании договор страхования залогового имущества.
Возникает вполне логичный вопрос: как можно осуществить такие действия, если квартира вообще не будет приобретаться. Никак.
Кроме того, если выявится факт обмана, то банк имеет право не только внести клиента в черный список, но и также через суд расторгнуть договор кредитования.
Для заемщика это чревато обязанностью полностью в установленные сроки вернуть заем.
Но допустим, что ипотека уже есть, а нужно взять потребительский кредит по выгодной процентной ставке. Возможно ли такое? Да, в таком случае можно прибегнуть к услуге рефинансирования.
Рефинансирование – это перекредитование заемщика на условиях, более выгодных, чем условия текущего кредита.
В России активно предлагают рефинансирование ипотечных кредитов, поскольку процентная ставка еще пять лет назад была больше на 4-5%, чем ставка по ипотеки сейчас.
Многие банки готовы при рефинансировании ипотеки включать в кредитный портфель и новые потребительские займы.
В таком случае, ставка по кредиту будет одна – в районе 10%. Допустимо, чтобы в рефинансируемый портфель включали до 5-ти кредитов.
Что нужно для рефинансирования:
- Выбрать, какой банк будет рефинансировать.
- Предоставить все кредитные договора.
- Подписать новый договор ипотечного кредитования.
- Подписать договор залога и страхования.
Рефинансирование является единственно возможным способом, который позволяет одновременно оформить и ипотеку, и потребительский кредит в одном кредитном продукте.
Заменять один финансовый продукт на другой невозможно. Необходимо оформлять только по каждому отдельному направлению.
Вывод: В рамках данной статьи мы рассмотрели потенциальную возможность заменить одобренную ипотеку на потребительский заем. Оказалось, что сделать это невозможно.
Единственно возможный путь – это рефинансировать ипотечный заем и внести с ним взять дополнительно потребительский кредит.
Но если Вам все-таки удалось заменить одобренную ипотеку на потребительский кредит, поделитесь своими отзывами о данной процедуре.
Теперь вы знаете о том, можно ли заменить одобренную ипотеку на потребительский кредит.