Можно ли купить квартиру у родителей под ипотеку

Супруга получила сертификат. Хотим взять ипотеку (я-заемщик, жена-созаемщик) со своим первоначальным взносом и купить квартиру у моей мамы (она там не прописана). В будущем хотим погасить часть основного долга МСК. Я, жена и двое детей сейчас прописаны в этой квартире. Детям нет 3 лет.Не будет ли проблем с переводом средств МСК в счет погашения основного долга? Вроде пишут, что у родителей нельзя приобрести квартиру.

Ответы юристов ( 1 )

8,2 рейтинг
7758 отзывов эксперт

Вообще законом не запрещено приобретать недвижимость на средства мат капитала у родственников, но здесь могут усмотреть состав преступления.

Согласно ст.159.2 УК РФ Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев.
2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

Можно ли купить квартиру у родителей в ипотеку? Этот вопрос актуален на современном рынке недвижимости, так как является одним из приемлемых вариантов приобретения жилья по доступной цене и без риска. Несмотря на то что действующее законодательство не запрещает куплю-продажу между родственниками, большинство кредитных учреждений весьма неохотно соглашаются на такую операцию. Помимо потери банком дополнительных процентов прибыли, существует риск обмана.

Покупка и реализация объектов недвижимости – привлекательный момент для мошенников и авантюристов, поэтому банки всячески стараются оградить себя от возможных рисков, тщательно проверяя мотив проводимой сделки.

Ипотека между родственниками – это риск для любой кредитной организации, когда отсутствует дополнительный объект недвижимости в качестве залога.

Жилье в ипотеку нередко приобретают с целью снижения его рыночной стоимости. Подозревая сговор между родственниками, банк может отказать в оформлении сделки, несмотря на то что российское законодательство не запрещает куплю-продажу недвижимости с использованием ипотеки у супругов или детей.
Фиктивность операции подозревают в совершении сделки, цель которой получить денежные средства не по прямому назначению, а для реализации своих семейных нужд.

Неликвидность совершенной сделки чаще всего можно обнаружить лишь в момент регистрации договора в Росреестре. Своевременное обращение в суд для урегулирования вопроса способствует решению проблемы пострадавшей стороны, но для кредитного учреждения это лишние хлопоты, которые они не желают взваливать на свои плечи.

Несмотря на присутствующий риск, некоторые организации соглашаются выдать заем в ипотеку, сохраняя коэффициент по ставкам в пределах 14-18%. Лояльностью, как правило, отличаются крупные финансовые структуры или банки, специализирующиеся на подобных операциях.

Заключить ипотеку между родственниками можно в таких банках:

Сбербанк;
ВТБ 24;
Банк Москвы;
ДельтаКредит;
Райффайзен Банк Аваль;
Восточный Экспресс Банк;
Газпромбанк;
Хоум Кредит Банк;
ЮниКредит Банк;
Промсвязьбанк;
и другие.

Согласно данным, имеющимся на форумах, лидирующие позиции в предоставлении ипотеки взаимозависимым лицам занимает Сбербанк. Ипотека на родителей (Сбербанк) оформляется с помощью неизменного списка документов, необходимых для ипотечного кредитования, и приемлемой процентной ставки.

Выбор подходящей ипотечной программы – один из важных моментов, к которому следует отнестись весьма ответственно. Не стоит ориентироваться на рекламу в средствах массовой информации. Основная цель заемщика – определиться с тем, что нужно конкретно:

короткий или длительный срок погашения;
возможность досрочного погашения долга;
дифференцированная система платежей;
низкая процентная ставка;
сниженная стоимость квартиры в новостройках;
кредит в иностранной валюте.

Чтобы избежать возможных ошибок в расчетах и чрезмерных трат, за помощью желательно обращаться к профильным специалистам – юристам, ипотечным брокерам: они выберут подходящую программу и соберут необходимые документы в короткий срок. Собрав максимум информации о проводимой сделке, имущественном объекте, заемщик обезопасит себя от неправомерных решений.

Определившись с выбором программы, необходимо ознакомиться с требованиями, выдвигаемыми кредитором. Преимущество банки отдают клиентам, которые соответствуют их критериям:

возраст не менее 21 года и не старше 75 лет на момент погашения ипотеки;
наличие официальных документов, подтверждающих платежеспособность заемщика (которые могут повлиять на снижение процентной ставки и увеличение суммы кредита);
ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% совокупного дохода семьи;
приветствуется чистая кредитная история;
выбор в пользу VIP-клиентов;
стаж на занимаемой должности не менее 6-12 месяцев.

Чтобы взять родственную ипотеку, можно обратиться в менее известные банки, которые соглашаются с некоторыми нюансами. Но если в таком учреждении просят предоставить только паспорт, то это подозрительно, и от услуг такого учреждения лучше отказаться.

Не менее важным моментом является определение срока действия ипотеки. Если семейный доход невысокий, ориентироваться следует на длительный период, когда ежемесячные выплаты не лягут тяжелой ношей на плечи заемщика. Не следует забывать и о том, что уменьшить срок впоследствии будет невозможно, если это не оговорено заранее.

Для оформления ипотеки между близкими родственными (т. е. взаимозависимыми лицами) необходимо собрать стандартный пакет документов:

заявление в виде анкеты об оформлении ипотеки;
справка 2-НДФЛ, которая подтверждает платежеспособность заемщика и показывает уровень подоходного налога за последние полгода;
паспорт с отметкой о регистрации (в некоторых случаях допускают временную);
копия трудовой книжки;
справка от работодателя, заверенная его подписью и печатью;
свидетельство о рождении ребенка;
свидетельство о заключении или расторжении брака, об изменении фамилии;
дополнительные документы, подтверждающие родственные связи (по требованию администрации банка).

Действующее законодательство РФ не допускает применения имущественного налогового вычета у взаимозависимых лиц при покупке недвижимости.

Раньше круг лиц, состоявших в родстве, был значительно шире, нежели сейчас. Это усложняло оформление сделки. После 01.01.2012 г. категорию взаимозависимых лиц ограничили самыми близкими из них:

супруги;
родители;
дети (в том числе усыновленные);
усыновители;
опекуны;
подопечные;
сестры и братья.

Они лишены права на имущественный налоговый вычет.

Желание оформить ипотеку с родственником любой ценой провоцирует некоторых граждан на сокрытие информации о родственных связях. Несмотря на отсутствие 100%-го способа выявления неправдивых сведений, налоговая служба прилагает максимум усилий, проверяя предоставленные данные по базам данных. В случае выявления обмана заемщик должен будет не только возместить полную сумму налогового вычета в указанный срок, но и понести административное наказание.

Помимо отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, заемщик должен иметь в виду и другие ограничения:

Раздумывая над оформлением ипотеки, заемщик может искать ответы на такие вопросы:

Может ли сын купить квартиру у матери по ипотеке? Такая операция возможна, если сын достиг совершеннолетия. Сделка будет признана ликвидной после оформления договора ипотеки с кредитной организацией и купли-продажи с матерью.
Можно ли ипотеку взять на себя, а квартиру оформить на маму? Банки неохотно соглашаются на подобную сделку, предпочитая выплату обязательств по ипотеке именно заемщиком, а не его родственником. Даже в случае положительного решения вопроса предоставление дополнительного объекта недвижимости в залог – непременное условие. Таким способом кредитная организация страхует себя от риска уклонения граждан выплачивать долг. Для заемщика отрицательным моментом является ограничение распоряжаться квартирой до полного погашения долга, завышенная процентная ставка и дополнительные расходы на переоформление. Оптимальное решение вопроса – полное погашение кредита, снятие с квартиры обременения и ее переоформление на мать.
Можно ли купить квартиру в ипотеку на несовершеннолетнего ребенка? Современное законодательство запрещает операции с недвижимостью, если одной из сторон выступает несовершеннолетний ребенок. В то время как кредитную организацию мало интересует будущее ребенка, органы опеки и попечительства не позволят его бросить на произвол судьбы. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплачивать долг, ребенок может оказаться без жилья. Основные моменты взаимоотношений между банком и несовершеннолетним лицом указаны в Федеральном законе № 102 от 1998 года.
Выгодным способом использовать государственные средства является ипотека с материнским капиталом, которые можно частично обналичить. Если при заключении сделки фигурирует сертификат, то это положительно влияет на ход операции. Однако приобретать недвижимость у близких родственников за счет материнского капитала не представляется возможным, хотя и существуют нюансы. Например, можно использовать материнский капитал на ипотеку бабушки, если она предоставит письменное заявление, и заемщик будет проживать с ней в одной квартире. Так как банки кредитуют 80% стоимости квартиры, то хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, чтобы уменьшить риск в будущем.

Согласно стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию оформление военной ипотеки у близких родственников недопустимо, в том числе с привлечением средств материнского капитала.

На вопрос, можно ли купить квартиру по военной ипотеке у родителей, российское законодательство дает однозначный отрицательный ответ.

Приняв решение об ипотечном кредитовании, заемщик должен не только обладать достаточной информацией, но и запастись терпением, если существует шанс осуществить этот проект.

Весьма часто необходимость в данной сделке возникает при разделе имущества. Например, взрослая дочь хочет приобрести квартиру, чтобы затем на нее не претендовали иные родственники. В данном случае сделка не будет фиктивной. Ведь все финансы действительно получат близкие люди.

Данное приобретение скорее всего не будет одобрено пенсионным фондом. Стало быть, кредит на первый взнос заемщику придется погашать из своего кармана. Это чревато возникновением просроченной задолженности. Хочется сказать, что сделки между родственниками запрещены участникам различных госпрограмм, которые направлены на улучшение жилищных условий (например, ипотека для военных и т.д.).

Подписывая с банком договор об ипотечном кредите, большинство россиян даже не подозревают, что если заем не выплачен в полной сумме, квартиру все равно можно продать. Единственное отличие – процесс купли-продажи в этом случае проходит в непривычном формате.

Казалось бы, недвижимость уже в ипотеке, но возникает желание продать ее. Чаще всего к такому исходу событий обращаются россияне, оставшиеся без основного источника доходов, осознающие, что больше оплату кредита им не потянуть. В редких случаях заемщик хочет продать квартиру, потому что она ему больше не нравится или не подходит. К примеру, подвернулась более просторная или, наоборот, поменьше, на более выгодных условиях приобретения.

возраст не менее 21 года и не старше 75 лет на момент погашения ипотеки;
наличие официальных документов, подтверждающих платежеспособность заемщика (которые могут повлиять на снижение процентной ставки и увеличение суммы кредита);
ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% совокупного дохода семьи;
приветствуется чистая кредитная история;
выбор в пользу VIP-клиентов;
стаж на занимаемой должности не менее 6-12 месяцев.

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

Некоторые финансовые учреждения в условиях кредитования сразу указывают информацию, что недвижимость нельзя приобрести у родственников. Например, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК есть пункты, в которых сказано, что сделки между связанными лицами не проводятся. Но если этих данных нет, то вероятность отказа все равно большая.

Банковские организации боятся того, что человеку нужны средства на какие-то иные цели. Фактически в подобной ситуации, он может запросить кредит под залог собственной недвижимости. Такая сделка фиктивна, а средства используются не на те средства, которые были прописаны в кредитном договоре.

Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями. Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья. Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.

И кредитор вполне справедливо воспринимает такого заемщика как человека с недостаточными доходами. Необходимо отметить, что сумма кредита напрямую зависит от оценочной стоимости жилья. И если продажная цена превышает эту величину, то первоначальный взнос является обязательным.

К сожалению, экономический кризис в России влияет только на опустошение карманов населения, в то время как недвижимость продолжает дорожать. Молодые пары, получающие стабильный доход, не могут позволить себе приобрести собственные квадратные метры и вынуждены каждый месяц отстегивать за аренду немалые суммы – как минимум по 20 000 рублей. Поэтому ипотечные кредиты сегодня пользуются спросом – зачем оплачивать аренду, если можно вносить взносы в будущую собственность.

В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

Кроме того, банк волнует потенциальное не целевое расходование кредитных средств, которые заемщик получит под залог приобретаемой недвижимости. Так много времени уйдет на проверку самой сделки, не фиктивная ли она, ведь вполне вероятно, что семья желает потратить деньги на какие-то иные нужды.

Также, банковская организация с большей вероятностью согласует кредит, если это не единственное жилье у родителей и у них есть прописка по иному адресу. Однако для этого сразу же стоит показать банку подтверждающие документы. Также для успешного проведения сделки, нужно сообщить, что расчеты будут происходит безналичным способом. Это сведет к минимуму будущие претензии родни и попытки признать сделку недействительной через суд. Человеку, который занимает средства, не нужно скрывать факт родственной сделки. Если служба безопасности узнает о родственных связях, которые заемщик утаил, ему практически наверняка откажут. А возможно и внесут в черный список.

заявление по форме №6;
паспорта всех совершеннолетних и детей от 14 лет;
военный билет — для военнообязанных;
листок об убытии с предыдущего места жительства;
свидетельство о заключении брака (для регистрации семьи);
свидетельство о рождении детей (для несовершеннолетних);
копия свидетельства о праве собственности на квартиру.

Каждое отдельное кредитное учреждение разрабатывает и принимает свои положения, касающиеся регистрационных вопросов. Но чаще всего одним из условий ипотечного договора является получение согласия от банка на прописку в залоговой собственности родственников и третьих лиц. Как правило, разрешение на регистрацию детей, мужа/жены или родителей (то есть ближайших родственников) добывается очень просто. Единственное, многие кредиторы дополнительно вносят в договор пункт, обязывающий заемщика в случае неисполнения его кредитных обязательств и наложения на квартиру взыскания выписать из нее несовершеннолетних детей.