Кредиты уже стали неотъемлемой частью повседневной жизни россиян. Многие из нас привыкли решать свои проблемы именно с помощью заемных средств и в случае чего проторенной тропой торопятся к дверям банков. Между тем, в этом процессе существует масса тонкостей, о которых заемщик иной раз с глубоким удивлением узнает лишь в самый последний момент и которые его зачастую не радуют.
Так, например, в предвкушении скорого получения крупной суммы денег мало кто думает о страховании кредита, которое уже давно стало одним из этапов получения денег в банке. Это относится и к физическим, и к юридическим лицам, и к индивидуальным предпринимателям. Однако нас в первую очередь интересует то, с чем сталкивается в банке обычный обыватель в своей частной жизни.
Если в странах с развитой рыночной экономикой кредитное страхование является привычным делом, то в России еще в начале 90-х годов этого сектора страхования вообще, по сути, не существовало.
Стоит ли этому удивляется, если в тот момент в стране не существовало ни рынка кредитования, ни рынка страховых услуг. Многочисленные негосударственные коммерческие банки предложили населению широкий спектр услуг по кредитованию, однако у потенциальных заемщиков не было ни навыков использования кредитов, ни определенной культуры жизни на заемные средства, а зачастую у них не было и достаточно средств для выплаты долгов банкам.
Одновременно рухнула и монополия Госстраха, стали появляться негосударственные страховые компании, которые стремились заработать. Именно они с готовностью кинулись страховать банковские риски при выдаче кредитов. Так методом проб и ошибок в России начала работать система кредитного страхования.
Главная задача этого вида страхования – максимально снизить риски банков при выдаче кредитов. Финансовые организации хотят заработать на выдаче заемных средств и при этом совершенно не хотят терять на этом деньги.
Страховщики предлагают в основном два варианта решения этой проблемы: страхование непогашения кредита (страхователем становится банк) и страхование ответственности заемщика за непогашение кредита (страхователем выступает непосредственно заемщик). Правда, в любом случае дополнительные расходы, увы, лягут на плечи именно заемщика – либо в форме непосредственно страховых взносов, либо в форме удорожания кредита.
Однако было бы неверным утверждать, что от страхования кредитов все выгоды получают исключительно банки. Ведь заемщик может заболеть, потерять работу и источник дохода, получить травму, лишиться своего имущества или жилья. Оплаченная страховка позволяет минимизировать ущерб и снимает проблемы с выплатами по кредитам при таких печальных обстоятельствах.
К сожалению, развитие страхового рынка у нас по-прежнему отстает от других важных секторов экономики (например, банковского). Так, по данным экспертов, суммарный капитал российских страховых компаний в разы меньше собственного капитала банков, а это часто ставит под сомнение возможность быстрых и полноценных выплат по кредитному страхованию.
И все же процесс понемногу продвигается вперед, к признанным во всем мире параметрам страхования кредитов. Более того, по многим видам кредитов страхование уже является обязательным.
Так, на сегодняшний момент не может быть заключен договор ипотечного кредитования, если отсутствует обязательная страховка. И это вполне понятно. Ведь именно займы на жилье – самые долгосрочные, самые крупные и подверженные самым большим рискам.
Естественно, что каждый банк предлагает свои условия ипотечного кредитования и, соответственно, предъявляется собственные требования к обязательному страхованию. Однако в настоящий момент можно выделить три основных вида такого страхования:
- страхование жизни и трудоспособности заемщика (созаемщиков);
- страхование недвижимости, которая является залогом по ипотеке;
- страхование риска утраты права собственности на жилье (титул), то есть так называемое титульное страхование.
Большинство банков при заключении ипотечного договора требуют обязательного оформления всех этих видов страхования, стараясь максимально обезопасить свои деньги.
Самым понятным и привычным для нас является страхование жизни и трудоспособности. Банк и клиент вступают в очень долгие отношения (до 30-ти лет). Даже очень молодой и физически крепкий заемщик за это время может заболеть, получить травму, утратить работоспособность и возможность зарабатывать. В этом случае деньги выплатит страховая компания. Тариф на этот вид страхования может доходить до 1,5% от суммы кредита.
Страхование недвижимости существовало в стране и в прежние времена, так что его тонкости также более-менее понятны. Такие договоры обычно предусматривают самый широкий спектр страховых случаев – пожары, вандализм, затопление, конструктивные дефекты зданий и так далее. Если предметом ипотеки является готовое жилье, то действие страховки начинается с момента подписания договора. Если речь идет о строящемся здании, то страховка начинает действовать с даты регистрации права собственности на жилье. А тариф может составить до 0,5% от суммы страховки (которая, кстати, может быть равна как сумме кредита, так и полной стоимости приобретаемого жилья).
Титульное страхование необходимо на тот случай, если в отношении жилой недвижимости, которая является предметом ипотеки, вдруг появятся претензии со стороны третьих лиц. Раньше для квартир в новостройках титульное страхование было необязательным, но обострившаяся проблема обманутых дольщиков привела к тому, что банки в любом случае рекомендуют заемщикам оформить такую страховку. Ее стоимость может достигать 0,7% от суммы кредита.
В итоге общая сумма, которую придется выплатить заемщику, может увеличиться на 2,5-3% за счет регулярных (как правило, один раз в год) страховых взносов. С учетом того, что ипотека – и без того дорогое удовольствие, доступное немногим гражданам России, такое удорожание бьет по интересам банков и ипотечных агентств, сужая круг кредитополучателей.
В последнее время все чаще появляются предложения комплексных программ страхования ипотечного жилищного кредитования. Это единая страховка, которая включает в себя все возможные риски по ипотечному кредитованию. За счет снижения издержек при оформлении такой страховки общий тариф не превышает 1,5% от суммы кредита.
Сама СК АИЖК занимается исключительно перестрахованием – то есть принимает на себя страховые риски, возникающие у компаний, работающих непосредственно с заемщиками. В нынешних реалиях это единственный способ развития данного ипотечного страхования – без государственных гарантий за спиной ни одна частная страховая компания пока не готова предложить доступные тарифы в этом весьма высокорисковом сегменте.
Уставный капитал новой страховой компании превышает полтора миллиарда рублей. Уже в этом году СК АИЖК намерена застраховать не менее 12-ти тысяч ипотечных договоров. Это сделает ипотеку более доступной за счет снижения суммы первоначального взноса, страховых тарифов, а также усилит защиту заемщиков от дополнительных требований банков.
Снижения требований банков к размеру первоначального взноса по ипотеке и процентных ставок можно добиться за счет ипотечного страхования. О том, как оно развивается в России, какие существуют механизмы перестраховочной защиты, в интервью Сравни.ру рассказала член правления страховой компании АИЖК Наталья Козлова.
– Ипотечное страхование (mortgage default insurance) во всем мире является действенным инструментом для повышения доступности ипотеки. Что оно под собой подразумевает, и как оно развивается в России?
– Вы совершенно правы, ипотечное страхование и доступность ипотеки тесно взаимосвязаны. Как в нашей стране, так и во всем мире возможность людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита существенно ограничена размером первоначального взноса, который необходимо накопить. Обычно банки тре6уют, чтобы он был не меньше 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В этом случае, если заемщик перестанет платить по кредиту, банк продаст заложенную недвижимость и, с учетом уплаченного первоначального взноса 20-30%, долг заемщика будет погашен.
Если же первоначальный взнос по кредиту составляет всего 5-10% (а таких кредитов до кризиса выдавалось очень много), то риски банка понести убытки существенно возрастают. В странах с развитым рынком ипотеки ипотечное страхование как раз и является тем механизмом, который позволяет банкам безопасно снижать размер первоначального взноса для заемщика за счет передачи части кредитного риска страховщику – риски кредитора увеличиваются, а возможные убытки – нет.
Не менее важно и то, что заемщик получает дополнительную страховую защиту на случай дефолта. При получении кредита, конечно, мало кто об этом задумывается, но жизнь есть жизнь, и если обстоятельства так сложатся, что заемщик не сможет расплатиться по кредиту, не сможет реструктуризировать его, и банк продаст заложенную квартиру с убытком для себя, то без ипотечной страховки этот убыток все равно должен будет возмещать заемщик. А со страховкой оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата.
– Какие продукты ипотечного страхования вы развиваете?
– В настоящее время договоры ипотечного страхования могут заключать как заемщики – в виде договора страхования ответственности заемщика, так и сами кредиторы на первичном и вторичном рынках ипотечного кредитования – в виде договора страхования финансовых рисков. Однако получателем страховой выплаты в обоих случаях будет банк.
У второго варианта есть свое преимущество: заемщику не придется заключать договор страхования ответственности и уплачивать единовременную премию сразу за весь срок договора страхования, что сейчас неизбежно опять-таки в силу действующего законодательства. Банк сам заключит договор со страховой компанией, при этом расходы банка на уплату страховых взносов будут компенсированы лишь небольшим повышением процентной ставки по кредиту.
– Могут ли сами заемщики как-то взаимодействовать с СК АИЖК, или же речь идет только о банках?
– СК АИЖК является перестраховочной компанией и страхует, а вернее перестраховывает, риски страховых компаний по договорам, которые они заключают с заемщиками. Ипотечное страхование – новый продукт на российском рынке, который предоставляет страховую защиту, в том числе, и от макроэкономического риска на рынке жилья и ипотеки, так что по нему еще нет накопленной статистики, поэтому страховые компании заинтересованы в перестраховании своих рисков.
СК АИЖК как перестраховочная компания с государственным участием, не работающая непосредственно с заемщиками, стала своеобразным катализатором развития нового направления на рынке. Страховые компании, выходящие на рынок ипотечного страхования, могут в равной мере рассчитывать на перестраховочную защиту, гарантированную СК АИЖК.
На сегодняшний день уже 22 страховые компании заключили договор перестрахования с СК АИЖК, и все они используют методологическую базу и разработки, предложенные СК АИЖК.
– А сколько ипотечных кредитов уже было перестраховано вашей компанией? Можно ли говорить о том, что это уже как-то отразилось на размере первоначального взноса и процентных ставок банков?
– Фактически мы запустили механизм ипотечного страхования в августе прошлого года. Сейчас ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом выдаются в 67 регионах нашей страны. Всего по состоянию на конец II-го квартала 2011 года банками было выдано около 2,5 тысяч ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму около 4 млрд рублей. Ипотечные продукты со страхованием ответственности запускают не только банки, работающие по стандартам АИЖК, но и банки, работающие по собственным стандартам ипотечного кредитования: ВТБ24, Уралсиб, Альфа-банк, Собинбанк, Номос-Банк и Фора-банк.
Запуск ипотечного страхования дал банкам возможность выдавать кредиты с низким первоначальным взносом тем людям, у которых нет больших накоплений на первоначальный взнос. При этом для банков такие кредиты застрахованы от возможных убытков.
Реализация механизмов ипотечного страхования также предусматривает снижение процентных ставок. Ипотечный страховщик, принимая на страхование часть кредитного риска банка, диверсифицирует этот риск на более длительный срок, формируя долгосрочные резервы с учетом возможных кризисов в экономике страны и на рынке недвижимости, в отличие от банков, которые формируют свои резервы исходя из текущей оценки ситуации. За счет этого страховщик может накапливать средства в годы экономического роста с тем, чтобы совершать выплаты в годы экономического спада и даже кризиса. Соответственно, передавая часть риска страховщику, банк получает возможность снизить процентную ставку.
Так, например, по Стандартам АИЖК, процентные ставки по высокорисковым кредитам с первоначальным взносом 10% (выдаваемым при условии заключения договора страхования ответственности заемщика) снижены до уровня процентных ставок по кредитам с первоначальным взносом 30%.
Сегодня мы также продвигаем законодательные инициативы по нормативам достаточности капитала и требованиям к резервам банков при наличии ипотечной страховки, с тем чтобы банки получили экономическую мотивацию внедрять ипотечное страхование и снижать процентные ставки по кредитам.
– Все большее количество банков возвращается к выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (от 10% от стоимости недвижимости) без ипотечного страхования. Будут ли продукты, разработанные СК АИЖК, конкурентоспособными?
– Действительно, банки в условиях конкурентной борьбы и роста рынка ипотеки идут на смягчение требований к заемщикам и к первоначальному взносу по кредиту. Наша главная задача – тоже в том, чтобы повысить доступность ипотеки за счет снижения первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Но при этом нельзя забывать об уроках недавнего ипотечного кризиса в США. Именно ипотечное страхование решает государственную задачу обеспечения стабильности на рынке ипотеки, особенно в периоды экономических кризисов. И мы делаем все возможное, чтобы стимулировать кредиторов, с одной стороны, выдавать доступные кредиты людям, а с другой – обеспечивать и банки, и заемщиков, и страховщиков и рынок в целом необходимой страховой и перестраховочной защитой.
Первоначально оформляя ипотечный кредит, клиент, как правило, совершает оплату страхования за первый год. Как бы не соблазнительно было не оплачивать страховку в дальнейшем, важно помнить, что клиент обязан продлевать полис по условиям кредитного договора, так как при неисполнении банк может оштрафовать «умника». Но не каждому клиенту по силам оплата полиса. Стоит рассмотреть возможные варианты уменьшить страховой взнос.
Если кредитный договор предусматривает увеличение ставки по процентам, то можно обратиться в банк с просьбой о подготовке графика ежемесячных платежей по кредиту, в котором бы учитывалась бы эта увеличенная ставка. Попробуйте оценить, удобно ли вам будет совершать оплату увеличенного ежемесячного платежа, сделайте расчет размера годовой переплаты, при этом примите во внимание рост процентной ставки. Вполне вероятно, что переплата по кредиту будет выше стоимости страхового взноса, при этом вы ничего не сэкономите и лишитесь страховой защиты. Если условия банка таковы, что отказ от добровольных видов страхования не сказывается на условиях выдачи кредита, то можно направить запрос в страховую компанию о том. чтобы для вас исключили риски из страхового покрытия и пересчитали страховой взнос на новый период. Но не забывайте, что при этом возмещение рисков, которые связаны с болезнью и смертью заемщика, а также с утратой права собственности, полностью возлагается на клиента. И если наступит непредвиденное событие, вам придется выполнить весь комплекс обязательств перед банком.
Когда вы первоначально оформляете многолетний полис, комплект страховых документов представлен графиком ежегодных страховых платежей, который устанавливает размер страховой суммы и взносов на весь период страхования. Чтобы рассчитать страховую сумму на будущие периоды, сотрудники страховой компании исходят из планируемого остатка размера задолженности, указанного в графике по кредиту. Многие из клиентов при оплате полиса по графику страховых платежей, не обращают внимания на установленную по страховке сумму. Но пока действует страхование, клиент может раньше времени погасить часть кредита. Из этого следует, что на новый период страхования сумма страховки и взноса должна снизиться.
Не всеми банками каждый год в страховые компании предоставляется актуальная информация по остатку объема задолженности у их клиентов. Чтобы пересчитать страховые платежи, клиенту должен самостоятельно поставить в известность страховщика и перед тем, как внести платеж на очередной год, ознакомить компанию с актуальным графиком платежей по кредиту. Одно из наиболее часто встречающихся заблуждений заключается в том, что если клиент частично и досрочно погасил кредит в уже оплаченный период, то по его окончанию страховая компания сделает перерасчет страховой суммы и вернет клиенту часть взноса. Обычно страховые компании пересчитывают страховую сумму только раз в год, перед тем, как клиент внесет очередной платеж.
Если вам предоставили ипотечный кредит более 3-х лет назад, вполне вероятно, что с тех пор тарифы в страховой компании уменьшились и вам могут сделать пересчет графика платежей по уже пониженным тарифам. Если условия, которые предлагает страховая компания, по-прежнему кажутся вам неприемлемыми, подумайте о смене страховой компании.
Не факт, что страховая компания, предоставившая вам на текущий год самые выгодные условия по первому году страхования, в следующем году предложит вам те же выгодные условия. Лучше заранее продумать этот вопрос и перед тем, как оплатить страховой взнос на следующий год, поинтересоваться условиями других страховых компаний для расчета стоимости страхования в них. В выборе страховой компании на новый период нет никаких отличий от выбора при первоначальном оформлении. Переходя на обслуживание к другому страховщику, важно помнить, что вы для новой компании — новый клиент, и который с нуля должен пройти всю процедуру подачи документов и заполнения заявлений.
От страховой компании вам может быт направлен запрос на актуальный отчет по оценке, чтобы подтвердить рыночную стоимость, который вам придется и заказать, и оплатить. также вас могут попросить пройти медицинское обследование, которое хоть и бесплатное, но требует временных затрат. Страховщик может сделать запрос правоустанавливающих документов по ранее заключенной сделке с недвижимостью, которые сохраняют далеко не все клиенты и т. д. Также важно, чтобы вы согласовали с банком свой переход к другому страховщику. Переход в другую страховую компанию — трудоемок и требует больших временных затрат.
Если вы не погашали кредит частично и досрочно, страховой компанией была предоставлена скидка, а размер страхового платежа по-прежнему большой, подумайте про рассрочку взноса по страховке.
Как правило, страховыми компаниями предоставляется рассрочка страхового взноса на два равных платежа, при этом тариф не увеличивается. Чтобы принять решение о предоставлении рассрочки, страховая компания может потребовать согласование от банка. причем, в письменном виде, потому что по условиям договора страхования платеж клиент должен вносить каждый год, а внесение любых изменений в договор возможно только если есть согласие банка.
На рассмотрение таких заявлений банку требуется от 3-х до 30 дней, и в ряде банков эта процедура не бесплатна. Поэтому учитывайте свои расходы не только по времени, но и по средствам.