Ипотека с плохой кредитной историей – это ситуация, которая часто вызывает затруднения при оформлении денежных средств на покупку квартиры. По сути, это просто ипотека для заёмщика с плохим или низким кредитным рейтингом или любым другим видом неблагоприятной кредитной истории. В каком случае дадут ипотеку с плохой кредитной историей, и какие есть способы для благоприятного решения ситуации – более детально в этой статье.
Идея получить кредит даже с плохой кредитной историей посещает многих. Далеко не у всех присутствует ответственность за денежные средства, которые берутся в банке. Кто-то забывает о сроках для выплаты, кто-то в итоге не надеется на собственные силы и не может накопить необходимую сумму, собирая значительные задолженности. Каждая просрочка, проценты и другие данные передаются кредитной организацией в специализированное бюро, которое вносит полученные данные в кредитную историю. В результате она может быть безнадёжно испорчена.
Даже ответственный и дисциплинированный человек может попасть в ситуацию, когда вернуть долги вовремя не удаётся. Это может произойти из-за не вовремя выплаченной заработной платы или так некстати потерянной работы, задолженности у другой организации, острой нехватки средств на проживание.
Однако ошибочно думать, что, не справившись с долговыми обязательствами однажды, человек навсегда портит свою кредитную историю. Обычно только в стандартном банке ему сложно получить займ, а потому стоит попробовать обратиться за помощью к другим кредитным организациям, которые не принимают во внимание этот параметр. Некоторые компании, в том числе и онлайн-фирмы, позволяют получить нужную сумму даже не выходя из дома.
Если говорить о том, возможна ли ипотека с плохой кредитной историей, то здесь всё достаточно индивидуально. Немногие банки согласятся заключить сделку с человеком, который не отдаёт деньги вовремя. Залог имущества является одним из методов получения ипотеки, гарантией выполнения обязанностей перед кредитором. Если человек, отдавший под залог, к примеру, личной автомобиль, не выполнит условия сделки, то лицо, выдающее средства под ипотеку, имеет полное право забрать заложенное имущество. Поэтому взять ипотеку с плохой кредитной историей непросто, но возможно.
Большинство банков достаточно тщательно относятся к клиентам и часто отказывают в выдаче займа. Зато большинство микрофинансовых организаций с лёгкостью готовы рассмотреть заявки от людей, имеющих плохую кредитную историю.
Если это именно ваш случай, стоит обратить внимание на интернет-сервисы и сравнить стоимость их услуг.
Легкомысленное отношение к собственным долгам приводит к тому, что человеку никто не хочет занимать – ни близкие люди, ни банки. В такой ситуации есть только два выхода:
- рассчитывать только на собственные силы и не брать в долг;
- пользоваться долгосрочными кредитами.
Банки не всегда полностью отказывают в услуге по выдаче ипотечного кредита людям с плохой кредитной историей, но устанавливают для них более жёсткие условия:
- ограничивают кредитный лимит по карте;
- отказывают в выдаче кредитов наличными;
- ограничивают доступный лимит потребительского кредитования определённой небольшой суммой.
Если кредитор не желает иметь с вами дело, тогда единственный выход – обратиться к финансовым сервисам, работающим в режиме онлайн. Услуги микрофинансовых компаний стоят недёшево именно из-за доступности и рисков, связанных с обслуживанием «ненадёжных заёмщиков».
Многих потенциальных заёмщиков интересует вопрос, как же всё-таки получить ипотеку с плохой кредитной историей. На сегодняшний день существует несколько способов:
- подавать заявки в крупные, надёжные банки, существующие как минимум 7 лет;
- попробовать удачу в небольшом, новом банке;
- получить рассрочку на несколько лет у застройщика дома;
- воспользоваться услугами финансовых консультантов;
- исправить кредитную историю из плохой на удовлетворительную.
Так, потенциальный заказчик в 90% случаев сможет достичь желаемого и получить ипотеку не с самой лучшей кредитной историей, если возможность исправить её отсутствует. Ипотечный кредит является одним из самых дорогостоящих для кредитора, поэтому любой банк будет стараться свести риски к минимуму. Некоторые организации ставят довольно жёсткий ультиматум. В случае если заёмщик не выплачивает ипотеку, то приобретённое жильё становится собственностью банка. Такое условие способно отпугнуть человека, желающего получить деньги на жильё, поэтому большинство финансовых структур защищают себя другими методами.
Одобрят ли заявление от заёмщика с плохой кредитной историей или нет – дело случая. В современном мире крупные и надёжные организации не разбрасываются потенциальными клиентами, поэтому стремятся удержать их на взаимовыгодных условиях, предлагая «особое сотрудничество». Так, старые банки могут заявить о необходимости повышенной процентной ставки или сокращённых сроках выплаты денег.
Многие организации требуют указать нескольких поручителей, к которым, в случае чего, можно будет обратиться. Помимо этого, более 50% компаний по выдаче ипотечного кредита требуют большой первоначальный взнос, который является обязательным, а также наличие стабильной работы с официальным заработком. Если последних нескольких пунктов не имеется, заёмщику придётся сделать залог в виде покупаемой недвижимости или уже имеющегося имущества.
У тех, кто уже брал ипотеку с плохой кредитной историей, может возникнуть следующий вопрос: выдаст ли банк ещё один кредит? В этом случае всё также индивидуально. Одобрит организация заявление или нет – зависит от усилий заёмщика и лояльности кредитного учреждения.
Статистика закредитованности населения, говорит о том, что каждый третий человек оформлял в своей жизни хотя бы 1 кредит. Многие за последние 5 лет оформили от 2 до 10 кредитов. Не редки случаи, когда заёмщики не справляются с обязательствами и не находят деньги, чтобы платить по долгам.
Программа рефинансирования относительно новая и банки не выдадут кредит человеку с открытыми просрочками. Что делать в такой ситуации? Может ли человек получить кредит, если у него были негативные моменты в прошлом? Как реагирует сбербанк на клиента с испорченной КИ?
Для начала разберемся что такое кредитная история и для чего она нужна. Кредитная история формируется из того, как платит заёмщик по задолженности. Банки делятся информацией о платежах заёмщика в бюро Кредитных историй. Там хранятся не только данные о банковских займах. В КИ заёмщика формируется из:
- Кредиты, оформленные в Банках, МФО и у частных инвесторов;
- Доверительные платежи и оплата сотовой связи;
- Выплаты по Алиментам;
- Наличие судимости;
- Долги по коммунальным платежам;
- Долги перед налоговой службой.
Заёмщик получит отказ, если у него есть открытые или закрытые просрочки дольше 30-60 дней. Если в истории заёмщика есть так и не закрытые кредиты, судебные разбирательства с банками и МФО, объявления физического лица банкротом.
Кредитная история хранится в БКИ в течение 10 лет. После этого она обнуляется. Если у заёмщика не было кредитов в течении последних 10 лет, считается, что у него нет кредитной истории. И даже если он исправно платил по счетам — это уже не имеет никакого значения. Конечно, при условии, что остальные пункты, которые формируют кредитную историю в норме, то заёмщик даже с большими просрочками спустя 10 лет вновь сможет оформить ссуду.
Перед обращением в Сбербанк рекомендуется проверить свою кредитную историю, так как Сберегательный банк России очень внимательно относится к проверке КИ клиента. Сделать это можно запросив через сайт госууслуги и ЦБ РФ названий БКИ, где хранится история, после чего сделать запрос на выписку в БКИ. История одного человека может храниться одновременно в нескольких бюро. Так как банки работают в основном с одним и тем же бюро, а они могут отличаться у разных банков.
Конечно, если заёмщик с испорченной кредитной историей обратиться в Сбербанк, он сразу получит отказ. Но есть ряд ситуаций, когда всё-таки можно попробовать испытать удачу:
| Когда можно обратиться за займом | Поему это может сработать |
| Клиент является сотрудником аккредитованной Сбербанком фирмой | Этот факт изменит ситуацию незначительно, но подойдёт для тех, у кого просрочки по закрытым кредитам составляют не больше 30 дней или действующие просрочки до 5 дней. |
| Клиент получает зарплату на карту Сбербанка | Это значимый фактор для Сбербанка, если кредиты, по которым совершались просрочки более 30 дней уже закрыты, то заёмщик сможет получить ссуду. Но под большой процент. |
| Заёмщик является постоянным клиентом Сбербанка: имеет счета и депозиты в банке | Если заёмщик давно является клиентом сбербанка и хранит на депозитах и счетах довольно крупные суммы, банк может пойти ему на встречу и предоставить кредит с незначительно испорченной КИ (просрочки до 30 дней). |
| Заявитель предоставляет залог недвижимости | Ликвидная недвижимость — значительный фактор в получении кредита, даже если у заёмщика испорченная КИ он может получить ссуду при залоге квартиры в большом городе. |
| Заявитель предоставляет поручительство физических или юридических лиц | Это незначительно изменит ситуацию в лучшую сторону, так как поручитель, это тот человек, который будет выплачивать за заёмщика, в том случае если он не выполняет обязательства по кредиту. Но если у клиента просрочки больше 30 дней, то Сбербанк не одобрит даже при наличии хорошего поручителя. |
Итак, из таблицы видно, что шансы получить кредит в Сбербанке с плохой КИ, всё-таки есть.
Если в кредите нет срочной необходимости и заёмщик знает, что в его КИ есть негативные моменты, то он может заранее подготовиться к оформлению кредита.
Если заёмщик решил в будущем оформить кредит в Сбербанке, например ипотеку, то ему нужно перевести туда большую часть своих денег:
- Написать заявление о переводе заработной платы на карту Сбербанка, в бухгалтерии по месту трудоустройства;
- Оформить долгосрочный вклад;
- Открыть счета в сбербанке и пользоваться дебетовыми картами.
Если всё-таки заёмщику нужны деньги, то он может попробовать кредитную карту.
Если заёмщик, имеющий плохую КИ, оформляет кредит в Сбербанке ему стоит учесть, что ставка по одобренной ссуде будет выше обычной. Скорее всего заёмщику придётся подключить дополнительные услуги, например полис страхования жизни и финансовую защиту заёмщика.
Также не стоит рассчитывать на максимальную сумму займа, скорее всего она будет — минимальной. Если клиент оформляет ипотеку, ему не стоит рассчитывать на программы с низкой кредитной ставкой или государственным субсидированием. Также от клиента потребуется внести большой по размеру первоначальный взнос — от 30% от стоимости квартиры.
| Продукт | Сумма | Процентная ставка | Обеспечение |
| Нецелевой кредит под залог недвижимости | До 10 000 000 рублей | От 13% на срок до 20 лет | Квартира, Таунхаус, жилой дом, земельный участок, гараж. |
| Классическая кредитная карта | До 600 000 рублей | От 20% со льготным периодом 55 дней | Не требуется |
| Ипотека на готовое или строящееся жильё | От 300 000 рублей | От 10,5% на срок до 30 лет | Приобретаемая квартира |
Если заёмщик оформляет кредитную карту, то скорее всего сумма не будет превышать 30 000 рублей. А вот кредит под залог недвижимости может быть на большую сумму. Как правило, он может достичь 70-80% от стоимости залога.
Если заёмщик на момент подачи заявления имеет неидеальную кредитную историю, то лучше будет предоставить максимальное количество документов:
- Паспорт РФ;
- Справку подтверждения дохода;
- СНИЛС, ИНН или полис платного страхования;
- Копия трудовой книжки или трудового договора.
Если заёмщик не работник по найму, а индивидуальный предприниматель, то скорее всего при наличии просрочек он получит отказ.
Собрав необходимый пакет документов, заёмщик может повторно обратиться в банк с заявлением на ссуду не позднее, чем через 1 месяц, после отказа. Дело в том, что если клиент обратиться ранее, то он автоматически получит отказ. Количество заявок на кредит ограниченно одной в месяц.
Представитель Сбербанка, менеджер по кредитованию физических лиц Юровских А.Н.
Вопрос №1: обязательно ли подключать услугу страхования при оформлении займа с плохой кредитной историей?
Ответ: эта услуга — необязательная, от неё можно отказаться. Но это может повлиять на решение банка. Так как история заёмщика уже испорчена просрочками.
Вопрос №2: если у заёмщика есть невыплаченный кредит в другом банке, который оформлен в прошлом году, а заёмщик по нему сделал только 1 платёж и не платит, суда не было. Заёмщик получает зарплату на карту сбербанка, может ли он получить кредит?
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека с плохой кредитной историей теоретически возможна, однако, на практике крайне сложно добиться одобрения. Но не стоит отчаиваться – все будет зависеть от того, насколько сильно испорчена КИ, и какие меры заёмщик способен предпринять для её исправления и восстановления финансовой репутации.
Первое и самое основное – закрыть все просроченные задолженности. С открытыми просрочками в банк идти бесполезно, т.к. по факту вы не справляетесь с уже взятыми кредитами, но хотите взвалить на себя ещё и ипотеку – практически самый долгосрочный и крупный кредитный продукт в любом банке.
Второй важный шаг – это по возможности облагородить свою кредитную историю. Нужно сделать запрос в БКИ (раз в год эта информация предоставляется бесплатно любому гражданину) и посмотреть, что именно привело к ухудшению КИ. Если есть возможность, то нужно обосновать свои просрочки и неплатежи, передав в банк (в тот, где были просрочки) информацию об их причинах – подтверждение тяжёлой болезни, увольнения, сокращения доходов. В таком случае банк должен будет передать соответствующие сведения в БКИ. Банки делают это неохотно, но можно пойти в Роскомнадзор и добиться желаемого.
Третья деталь, которая, к сожалению, вовсе не гарантирует 100% одобрение, но все же поможет повысить вероятность положительного ответа – постараться попасть на ручное рассмотрение заявки, а не пользоваться автоматическими системами. То есть, даже если банк предлагает подать заявку на ипотеку онлайн, лучше прийти в офис и лично пообщаться с кредитным менеджером. Известны такие случаи, когда кредитный менеджер помогал заёмщику доказать свою платёжеспособность и получить желанный кредит.
Если все рекомендации из предыдущего пункта выполнены, то остаётся опираться на «трёх китов» любого заёмщика с плохой кредитной историей – достаточный белый доход и стаж; надежные поручители и созаёмщики; минимальный срок займа и максимальный первоначальный взнос.
Надеяться, что одобрят без первоначального взноса, не стоит. Напротив, нужно максимально вложить собственные средства, чтобы уменьшить сумму кредита и одновременно показать банку своё финансовое благополучие и состоятельность. Для этих целей подходит и материнский капитал.
Хороший поручитель также способен склонить чашу весов в вашу сторону. А вот если у супруга плохая кредитная история, то, даже если ипотека будет оформляться на другого супруга, это скажется негативно. Дело в том, что при оформлении жилищного кредита второй супруг автоматически выступает созаёмщиком – и они оба проходят проверку.
Решать эту проблему можно несколькими путями:
- привести хорошего поручителя (например, работающие родители могут помочь молодой семье с оформлением ипотеки);
- оформить брачный контракт, по которому новая недвижимость будет полностью принадлежать тому супругу, на которого оформляется заём (а супруг с испорченной КИ при таком раскладе не претендует на квартиру);
- не учитывать доходы супруга-должника при оформлении ипотеки (т.е. супруг проходит как созаёмщик, но его доходы не учитываются при оценке платёжеспособности).
Что касается военной ипотеки, то тут кредитная история имеет второстепенное значение. По факту, за военнослужащего его кредит выплачивает государство. Обязанность уплаты ипотечных взносов ложится на самого заёмщика только в двух случаях: когда по той или иной причине взносы НИС перестали покрывать размер платежа по ипотеке, или когда заёмщик оставил службу до погашения долга.
К сожалению, все рейтинги типа «список банков, стопроцентно одобряющих ипотеку с плохой КИ в 2019 году», носят очень условный характер и вовсе не гарантируют положительного решения.
Подходов к выбору банков здесь несколько.
Плюс: мастодонты кредитного бизнеса типа Сбербанка или ВТБ с их огромными оборотами за год могут позволить себе более лояльное отношение к кредитам, так как несколько просроченных ипотек явно не обанкротит банк. А вот работа с той категорией клиентов, которой все отказывают, может принести дополнительную прибыль, которая оправдает риски.
Минус: крупные банки обычно имеют доступ к большему количеству БКИ. Как известно, централизованного БКИ на всех заёмщиков в России всё ещё нет, поэтому иногда возможна ситуация, когда банк просто не знал о вашем просроченном кредите и благополучно выдал новый. С крупным банком такое маловероятно.
Плюс: небольшие кредитные учреждения не имеют доступа ко всем БКИ, плюс им нужно набирать клиентов, а значит, они склонны предлагать займы на более либеральных условиях.
Минус: несколько просроченных ипотечных кредитов для маленького банка окажется более тяжёлым ударом, чем для крупного банка, поэтому небольшие кредитные учреждения иногда напротив склонны придирчиво относиться к потенциальным клиентам.
Плюс: если заём действительно будет возвращён в положенный срок, это положительно отразится на кредитной истории, пусть и не исправит её полностью.
Минус: если заём будет просрочен или закрыт не полностью, это еще больше испортит кредитную историю. Бытует мнение, что обращение в МФО наоборот выставляет человека в негативном свете – якобы он не может даже дотянуть до зарплаты без заёмных средств, что уж говорить в таком случае об оформлении ипотеки.
Из проверенных способов можно посоветовать следующее:
- обращайтесь в банки с минимальной глубиной проверки кредитной истории – например, банк «Уралсиб» проверяет КИ всего за один год, а это значит, что если до этого и были проблемы, которые вы уже решили, то на решении банка это не отразится;
- обращайтесь в те банки, где у вас открыты депозиты, вклады, дебетовые и зарплатные карты – правда, это целесообразно тогда, когда на этих счетах действительно имеются запасы денежных средств; тогда банк видит вашу состоятельность и может даже сам предлагать взять кредит;
- обращайтесь в те банки, где у вас есть положительная кредитная история – например, если вы благополучно закрыли потребительский кредит «Газпромбанка», а КИ испортилась в каком-то другом банке, то взять ипотеку в «Газпромбанке» будет немного проще;
- не обращайтесь в те банки, где у вас возникла просроченная задолженность.
Кредитный брокер – это посредник, который помогает получить одобрение по любому кредиту. Есть и те брокеры, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании. Относиться к таким посредникам нужно с осторожностью, поскольку среди них есть и те, кто реально помогает, и те, кто может только усугубить ситуацию.
Ипотечный брокер действительно может помочь, подыскав заёмщику предложение в таком банке, где его кредитная история не послужит причиной для отказа (ведь у всех банков своя система оценки потенциальных клиентов). А вот если третьи лица предлагают вам получить одобрение путём чудесного исправления КИ, через «своих людей» в банке или БКИ, то лучше не рисковать обращением к таким сомнительным специалистам.
Кроме того, нужно быть готовым к тому, что ипотечный брокер запросит довольно солидную сумму за свои услуги. Встречаются даже тарифы в размере 1% от суммы одобряемой ипотеки. Поэтому рекомендуется соглашаться на оплату только по факту – т.е. после того, как с помощью брокера вам одобрят ипотеку. Подробнее: о том, в каких случаях нужно обращаться к ипотечному брокеру.