Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.
Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.
Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!
В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.
С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.
Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.
Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.
Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.
Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.
Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.
Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Идентификационный код.
- Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
- Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.
Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.
Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.
Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.
Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.
Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.
Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.
Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.
Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.
Процедура состоит из следующих этапов:
- Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
- Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
- Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
- Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.
Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.
Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:
- ни разу не просрочили платеж.
- участвуют в зарплатном проекте.
- хорошая кредитная история.
Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.
Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:
- Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
- Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
- Квартира становится вашей.
- Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.
Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.
Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.
Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.
Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.
Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.
Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.
По окончанию сделки:
- Покупатель становится новым заемщиком.
- Продавец теряет статус собственника и заемщика.
- Условия кредитования остаются прежними.
- Меньший долг перед банком.
- Все чисто в юридическом плане.
- Банк выступает в качестве гаранта сделки.
- Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.
Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.
Смотрите видео по теме статьи
ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ!
Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →
Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →
Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →
Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости. На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки Сбербанка на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.
Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность. Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры. Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:
- Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
- Произвести оценку нового залога;
- Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
- Заключить новое ипотечное соглашение.
Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости. Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам. Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.
В качестве залога банк принимает:
- Таунхаус;
- Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
- Квартира в многоэтажном здании;
- Объекты нежилого фонда;
- Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.
Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами Сбербанка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке. Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км). Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.
Квартира, являющаяся обеспечением по ипотеке, не должна иметь обременений (арест, рента и др.). Если в квартире есть нелегальные перепланировки, то она не может быть оформлена в качестве залога. Сотрудники Сбербанка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, то заявка на перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру отклоняется. Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.
В некоторых случаях поменять объект залога можно путём продажи обременённой недвижимости. Для этого необходимо предпринять следующие шаги:
- Получить разрешение Сбербанка на реализацию квартиры (согласно 102-ФЗ). Если речь идёт о строящемся жилье, то понадобится разрешение застройщика, предоставляемое на платной основе;
- Найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру. Многие люди с опаской относятся к покупке собственности, находящейся под обременением, поэтому имеет смысл сделать скидку на реализуемую недвижимость;
- Заключите договор. Если у покупателя достаточно денежных средств для покупки квартиры, то сделка проходит в два этапа. Одна часть суммы идёт на досрочное погашение и перенос ипотеки, а другая помещается в сейфовую ячейку. После этого подаются документы в Росреестр. Обременение снимается и происходит регистрация недвижимости. Права на жилплощадь переходят к покупателю, а продавец получает разницу между ценой залога и суммой, помещённой в банковский сейф.
Если покупатель берёт ипотеку для приобретения жилья, то после завершения регистрации сделки он должен обратиться в Сбербанк для получения денежных средств. После завершения сделки бывший заёмщик может взять ссуду,
перенеся ипотеку в Сбербанке на другую квартиру.
Использование наличных денежных средств при переносе ипотеки связано с большим риском. Довольно часто различные махинации случаются именно на стадии подписания предварительного соглашения. Преступники всеми путями пытаются взять у покупателя задаток. Доверчивые люди передают деньги и не берут долговую расписку.
После этого мошенники аннулируют сделку, пропадают с наличными денежными средствами в неизвестном направлении и начинают поиск новой жертвы. Заключение предварительного соглашения не влечёт за собой передачу прав собственности на квартиру. Сделка по покупке недвижимости приобретает законную силу после регистрации основного договора продажи квартиры.
Покупатели и продавцы жилья могут воспользоваться специальным электронным сервисом Сбербанка, который обеспечивает безопасность расчётов. Все операции с деньгами производятся в безналичной форме через специальный счёт. Оформление данной услуги занимает не более 15 минут. Деньги переводятся на счёт продавца только после государственной регистрации сделки. Продавцу не требуется лично встречаться с покупателем и передавать наличные. Если у обоих контрагентов открыты счета в Сбербанке, то комиссия при переводе не взимается.
Для совершения сделки с использованием цифрового сервиса необходимо предоставить:
- Паспорт гражданина РФ;
- ИНН;
- Договор, являющийся юридическим основанием сделки.
Перевод денежных средств подтверждается уведомлениями, которые приходят сторонам договора на электронную почту. Услугу можно оформить в любом отделении кредитной организации. Другим вариантом переноса ипотеки и оплаты сделки является электронное поручение, высылаемое через цифровой личный кабинет.