Если за год вы трижды хотя бы на день задержали платеж, банк может забрать у вас квартиру. Узнайте об оборотной стороне ипотеки из публикации Executive.ru.
Кризис 2008 года положил конец всем этим послаблениям. Он сильно ударил по только начавшему развиваться рынку ипотечных ценных бумаг, лишил банки длинных дешевых денег и на порядок увеличил риски невозврата кредитов. Ставки, компенсируя это, тут же взлетели до 12-13%.
С другой стороны, причин обвинять основную массу заемщиков в недобросовестном исполнении обязательств вроде бы нет. Качество ипотечного портфеля российских банков остается на стабильно высоком уровне. Доля кредитов, не имеющих просрочки, по данным АИЖК, на 1 июля 2013 года составила 96,3%. Дефолтная (просроченная более чем на 90 дней) задолженность не превышает 1,5%. Общий объем просрочки составляет сейчас 46,6 млрд рублей при совокупном ипотечном портфеле банков в 2,3 трлн.
По данным ЦБ РФ и АИЖК, в первом полугодии 2013 года российские банки выдали более 336 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 542,5 млрд рублей. Это в 1,14 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года в количественном выражении и в 1,26 раза – в денежном. Тем не менее, темпы роста рынка сейчас снижаются – за год они упали с 57% до 26% в стоимости и с 50% до 14% в количественном выражении. Вполне возможно, что в этом виноваты как раз постоянно повышающаяся с января 2012 года цена кредитов. В этом году среднемесячная процентная ставка составляет уже 12,6% годовых.
Пятерка лидеров
Банк
Объем ипотечного портфеля (млрд рублей)
Однако не стоит слепо доверять рекламе. Снижение ставок на 0,3-0,8% которое сейчас действительно предлагают многие банки, на самом деле ни что иное, как отыгрыш повышения, имевшего место в начале года. Пик, по данным ЦБ, был зафиксирован в марте – тогда кредиты выдавались в среднем под 12,9%. К июлю показатель снизился до 12,6%. К концу года, по прогнозам аналитиков, рынок наверняка отыграет еще несколько процентных пунктов, но за отметку в 12% ставки все равно не уйдут.
Ипотека не будет дешеветь в обозримом будущем хотя бы потому, что банки пока не видят в этом необходимости – спрос на услугу все еще достаточно велик. Как бы не замедлялись темпы роста, а динамика в выдаче ипотечных кредитов остается положительной. Например, в сентябре 2013 года, согласно Индексу состояния ипотечного рынка банка DeltaCredit, объем выданных кредитов может составить 97,4 млрд рублей, что на 11,5% выше показателя сентября 2012 года. Общий объем выданных ипотечных кредитов за весь 2013 год, по подсчетам DeltaCredit, составит 1,2 трлн рублей. Специалисты АИЖК полагают, что эта сумма может быть даже превышена.
Что же делать людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но не имеющим возможности купить квартиру на собственные деньги? Влезать ли в многолетнее ярмо или жить на арендованных метрах, рассчитывая когда-нибудь получить наследство от бабушки?
Ирина Маткова, консультант в области личных финансов и ипотеки:
«Если иного способа решить квартирный вопрос нет, то ипотеку брать целесообразно. Споры относительно того, что выгоднее: аренда или покупка квартиры в ипотеку, не утихают. Есть мнение, что арендовать квартиру выгоднее, так как переплата по ипотечным процентам может быть равна стоимости еще одной квартиры. Да, процентные ставки пока достаточно высоки, но при расчетах необходимо учитывать инфляцию, которая удешевляет стоимость кредита со временем. К тому же, при покупке квартиры в ипотеку вы платите за свою квартиру.
1. Определитесь с тем, где вы хотите купить квартиру – в новостройке или на вторичном рынке. Именно от типа жилья зависят те предложения, которые вы сможете получить от банков
2. Определитесь, будете ли вы заниматься покупкой недвижимости и оформлением кредита самостоятельно, или наймете риэлтора и ипотечного брокера. Оба варианта имеют как плюсы, так и минусы. Риэлтор и брокер – единственные специалисты в ипотеке, которых вы можете выбрать самостоятельно. Все остальных – оценщика, страховщика, нотариуса, депозитарий – выбирает банк, и повлиять на его решение вы никак не можете. Следовательно, риэлтор и брокер могут быть вашими союзниками. Брокер предложит программы нескольких банков, которые подойдут именно вам и расскажет о тех тонкостях, которые не прописаны в рекламных буклетах банков. Кроме того, через брокера легче получить кредит людям с плохой кредитной историей или неподтвержденными доходами. Риэлтор подберет квартиру, проверит все юридические нюансы и оформит документы. С их помощью мы сэкономите себе время и нервы. Но их услуги, естественно, стоят денег – в среднем порядка 2-3% от суммы сделки.
4. Определитесь с подходящим вам типом ставки.
Ирина Маткова: «Есть предложения с дифференцированным ежемесячным платежом по кредиту, когда размер платежа уменьшается каждый месяц. Такой платеж выгоднее для заемщика, чем аннуитет, но в случаях, когда он применим, банк одобряет меньшую сумму по кредиту, так как в первые годы размер ежемесячного платежа выше.
Большинство же банков предлагают аннуитетный платеж, когда в первые годы погашаются проценты, а доля погашения основного долга в ежемесячном платеже незначительна. Плюс аннуитетного платежа в том, что банк выдаст бОльшую сумму кредита, чем при дифференцированном платеже. Заемщик же может по собственной инициативе ежемесячно вносить сумму больше, чем установленный ежемесячный платеж, то есть гасить основной долг досрочно. При погашении досрочно банк пересчитывает/ уменьшает размер ежемесячного платежа. Таким образом, посредством досрочного погашения, недостатки аннуитетного платежа становятся не так значимы.
5. Найдите квартиру. Помните, что выбирать нужно с учетом всех требований банка. Если кредитора не устроит понравившееся вам жилье, в выдаче ссуды будет отказано.
6. Оцените квартиру. Это необходимое условие ипотеки. Помните, что указанный банком оценщик может занизить стоимость жилья, а деньги будут выдаваться именно исходя из его расчетов.
7. Отправьте документы на квартиру на проверку в банк и страховую компанию. Постарайтесь до их одобрения не оставлять залога продавцу – в случае, если кредитора или страховщика что-то не устроит, залог может к вам не вернуться.
8. Обязательно поинтересуйтесь, работает ли банк только с одной страховой компанией или с несколькими. Бывают случаи, когда банк все устраивает, а страховщика – нет. Если единственный аффилированный страховщик откажется застраховать вашу жилплощадь, банк автоматически откажет в кредите.
9. Внимательно ознакомьтесь с рыбой кредитного договора заранее. В день подписания изменить какие-либо его пункты будет уже невозможно.
10. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Только после нее квартира официально становится вашей собственностью.
На первом месте оказались специалисты, знающие о недвижимости все – риэлторы. У большинства из них доход не может быть подтвержден справкой 2НДФЛ. По той же причине банки часто отказывают страховым агентам и представителям сезонных профессий.
На втором месте в антирейтинге – адвокаты. Эти уважаемые люди также работают в основном на себя и, соответственно, испытывают трудности с подтверждением дохода. Кстати, не любят банки и судей, но уже по другой причине. Судьи обладают неприкосновенностью, и при возникновении просрочек взыскать с них долг будет непросто.
На третьем месте — каскадеры, спасатели, промышленный альпинисты, дрессировщики и все те, чьи профессии связаны с риском для жизни. Тут опасения банков объяснимы и в комментариях не нуждаются.
На четвертой строчке рейтинга оказались военнослужащие, которые обращаются за обычным кредитом, а не пользуются льготными программами с господдержкой. Такие заемщики, как правило, имеют небольшой официальный доход: основной их заработок составляют надбавки за выслугу лет и другие всевозможные доплаты. Недоверие банков также может вызывать отсутствие у военных гражданского образования.
На пятом месте расположились индивидуальные предприниматели. Сейчас банки становятся лояльнее к таким заемщикам, но шансы получить ипотечный кредит для владельцев мелкого бизнеса все равно остаются незначительными.
Вы уже взяли ипотечный кредит, несколько лет аккуратно вносите платежи и считаете, что изменить условия невозможно? Напрасно. Существует несколько способов облегчить ваше кредитное бремя:
1. Пересмотр условий страховки. Обязательным является только страхование от рисков потери жизни и трудоспособности. Все остальные виды – дополнительные, но они способны снизить процентную ставку по кредиту. Страховка обходится в среднем в 0,3-2,5% от суммы кредита в год, и взносы уменьшаются по мере сокращения тела кредита. Не все страховые программы необходимы заемщику изначально, а от каких-то можно отказаться со временем.
2. Повышение статуса заемщика. Это потребует переоформления ипотеки, поэтому сначала нужно точно просчитать свою возможную прибыль. Можно предоставить банку дополнительные гарантии своей финансовой надежности, которые отсутствовали на момент выдачи кредита. Таким образом можно снизить ставку примерно на 1,5%.
4. Увеличение выплаты. Банки сейчас не взимают комиссии за полное или частичное досрочное погашение долга. Превышая ежемесячный платеж можно существенно сэкономить на процентах, уменьшая размер тела кредита. Но для этого каждый досрочный платеж должен быть больше среднемесячного хотя бы на 30-50%.
Для оформления ипотеки стоит самым внимательным образом отнестись к размеру процентной ставки. Конечно, это понимают все – чем меньше проценты выплат, тем лучше. Но к сожалению, большинство людей не придает значение той небольшой разнице, которая может наблюдаться при сравнении различных банков.
К примеру, 12% и 12,6% могут показаться практически одинаковыми. Однако стоит понимать, что вы оформляете ипотеку не на несколько месяцев, а на многие годы. И столь небольшая разница в процентной ставке со временем может вырасти в весьма серьезную переплату. Так, если вы оформите ипотеку на 3 миллиона рублей сроком на 30 лет, то разница всего в 0,5% обойдется вам дополнительно в 460 000 рублей.
Примеры ипотечных кредитов:
| Банк (ссылка) | Процент | Сумма | Срок |
|---|---|---|---|
| Берегу.Ру | от 10.9% в год | 500 тыс. — 20 млн. руб. | до 30 лет |
| Банк Открытие | от 12% в год | 500 тыс. — 30 млн. руб. | 5 — 30 лет |
Данное правило справедливо не только для ипотечного кредитования, но и для всех остальных видов займов. Логика проста – если вы получаете вашу зарплату в рублях, то и сама ипотека тоже должна быть оформлена в рублях, иначе при росте курса валют вы сильно рискуете понести дополнительные расходы.
В качестве наглядного примера вспомните кризисы 2008 и 2014 года, когда многие заемщики потеряли свои квартиры, так как были не в состоянии выплачивать резко возросшие ежемесячные платежи по своим займам. Но здесь информация о том, как правильно оформить ипотеку, только начинается.
Перед каждым заемщиком всегда стоит выбор – оформить ипотеку под фиксированные проценты выплат на весь период кредитования или же под так называемые плавающие проценты.
Последний вариант может показаться более заманчивым, так как плавающие проценты во многом зависят от ставки ЦБ и, если она будет снижаться, то и размер ваших ежемесячных выплат тоже будет становиться все меньше.
Должно быть, вы уже слышали о том, что платежи по вашему займу не должны превышать 25–30% от совокупного дохода вашей семьи. Но многие люди имеют такие задолженности, которые отнимают у них 50%, а иногда даже 70% от их ежемесячного заработка. Надеясь при этом на то, что в ближайшее время их материальное положение изменится в лучшую сторону – повысят зарплату, переведут на другую должность, найдется более престижная работа и др.
Однако нередко такие надежды остаются неоправданными. Ведь в таком случае практически любая неожиданность способна сильно ухудшить финансовое положение – болезнь, увольнение, необходимость ремонта жилья, авто и т. д.
То есть ваши финансовые возможности должны адекватно соотноситься с размерами платежей по ипотеке, которую вы собираетесь оформить.
Перед тем как правильно оформить ипотеку, вам обязательно необходимо самым тщательным образом изучить рынок недвижимости, чтобы не приобрести жилье по завышенной цене, которую хочет получить продавец. Для это следует как минимум просмотреть несколько подходящих для вас вариантов квартир и узнать, что именно входит в стоимость недвижимости – есть ли необходимость ремонта, близость к центру города, магазинам, школам, детским садикам, вид из окна, этажность, отопление и др.
И только после учета всех этих сведений и сравнения разных вариантов следует выбирать квартиру по наиболее подходящей для вас цене, то есть подобрать оптимальный вариант.
При выборе вашего будущего жилья старайтесь избегать таких объектов, которые в будущем будет сложно продать. Даже в том случае, если вы собираетесь жить на данном месте всю жизнь. Могут произойти различные и совершенно непредсказуемые ситуации, в ходе которых вам придется продать вашу недвижимость.
Какое жилье продавать труднее всего:
- находящееся в старых домах, возведенных более 30 лет назад (причем сам банк редко выдает кредиты на квартиры, которые были построены больше 40 лет назад);
- в неудобном районе;
- возле оживленной автотрассы;
- если жилье находится на первом или последнем этаже дома;
- рядом с заводами и различными промышленными производствами;
- вдали от остановок общественного транспорта и при плохой инфраструктуре.
В большинстве случаев стоимость страхования при покупке жилья по ипотеке равняется 0,5–2% от общей цены квартиры. Обычно эти средства нужно вносить предварительно и затем регулярно продлевать действие страховки. Именно по этой причине важно со всем вниманием подойти к выбору наиболее подходящей компании страхования.
Сам размер страховки зависит от различных факторов – возраст заемщика, место работы, состояние здоровья и др. Причем в ее стоимость входит следующее:
- страхование приобретаемого имущества;
- страхование вашей жизни и здоровья;
- титульное страхование на тот случай, если вы лишитесь прав собственности на жилье.
Причем сам банк обычно предлагает заключить страховой договор через него напрямую или же дает список рекомендуемых компаний. В данном случае может подкупить простота и отсутствие необходимости куда-либо ехать ради оформления новых документов.
Однако лучше все же потратить свое время и узнать стоимость этой услуги сразу в нескольких страховых компаниях. Скорее всего, вы очень быстро найдете значительно более выгодные условия, чем те, что предлагались банком. Так, если вы подберете страховку, которая будет стоить всего на 0,5 процента в месяц дешевле, то на протяжении 30 лет выплат по ипотеке тех же 3 миллиона рублей вы сэкономите сотни тысяч.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, при банкротстве можно ли потерять квартиру в ипотеке? Долгов по ипотечному кредиту нет. Есть долги в других банках.
Ответы юристов ( 3 )
Добрый вечер! Если Вы брали ипотечный кредит на квартиру, то он выдавался под залог недвижимого имущества — квартиры. Если квартира в залоге, то на неё выносится запрет на совершение регистрационных действий (продажа, дарение и т.п. отчуждение) на срок действия ипотеки. Данную квартиру могут изъять только для погашения долга по ипотеке. если у Вас долгов по ипотеке нет, Вам не за что переживать. Всего Вам доброго.