Также не редкими являются ситуации, когда заемщик прекращает платить, хотя и понимает, что банк имеет право в принудительном порядке реализовать недвижимость для возврата своих средств. Но дело в том, что пройдет немало времени до фактической реализации залога. За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд.
При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.
- акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
- проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
- отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
- проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.
Если вы взяли ипотечный кредит и купили жилье, это не значит, что купленную вами квартиру нельзя продать. Можно, но с разрешения банка. Причин может быть несколько. Первая и банальная — вы не можете платить ипотеку. Продаете квартиру и получаете разницу между ценой продажи и долгом банку, которы необходимо вернуть.
Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ, нет никакой разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.
Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:
Затем заёмщик гасит кредит и одновременно начинает продажу недвижимости. Даже если квартира продолжает считаться под обременением, у продавца на руках есть подтверждающие документы от банка о погашении кредитных обязательств и согласии на снятие обременения.
С современным ритмом жизни, долгосрочные кредитные отношения не самая популярная услуга, однако ипотека и ныне популярный займ, пользуясь которым каждый гражданин может позволить себе рассрочку по выплатам за приобретённую недвижимость. Такая сделка влечёт за собой переплату и накладывает некоторые обременения на сам объект недвижимости, поскольку до последней выплаты квартира находится в собственности кредитодателя. Это породило ряд мифов, к примеру, такой, что ипотечную квартиру нельзя продать до полного выкупа.
Как уже было сказано, то, что заёмщик не может продать ипотечную квартиру, это миф. Своим читателем мы расскажем, как стоит действовать при продаже ипотечной квартиры, и что потребуется для проведения такой сделки. Сложности сделок с обремененным имуществом, заключаются в согласовании действий с формальным собственником, без которого провести отчуждение и передачу прав на недвижимость не удастся.
Согласно ипотечному договору, собственность переходит к владельцу с момента заключения договора купли-продажи, но находится в залоге у кредитора до момента последней выплаты по кредиту. То есть банк, по сути, является совладельцем жилплощади, а согласно ГК РФ, любые сделки с недвижимостью возможно осуществить лишь при полном согласии всех собственников. В данном случае, заёмщик, желающий продать квартиру в ипотеке должен обратиться к банку, чтобы санкционировать подобные действия.
Поскольку основной целью финансовые организации ставят извлечение прибыли из договорных отношений, для собственника, желающего продать ипотечную квартиру, важным будет не только получить согласие от банка, но и проконтролировать сумму выплат. Стоит обратиться к тексту договора ипотеки, где могут быть пункты, предусматривающие преждевременное погашение долга, в связи с реализацией заложенного имущества.
По итогу продажи покупатель получит чистую собственность без обременения, а продавец погасит свои долговые обязательства перед банком за счёт полученных денежных средств. Существуют и другие варианты передачи ипотечной квартиры новому владельцу, стоит рассмотреть их подробнее.
Выступая в качестве заёмщика в ситуации продажи ипотечной квартиры, вы, к сожалению, не сможете диктовать условия сделки. В свою очередь банк может распорядиться недвижимостью наиболее выгодным для него методом. Вам предложат один из следующих вариантов:
- Переоформление договора ипотеки на нового заёмщика;
- Самостоятельная продажа, с безналичным расчетом, с помощью банка-кредитора;
- Самостоятельная продажа, с предварительным погашением ипотеки;
- Продажа через посредника (агентство по недвижимости, риэлтор).
Каждый из вариантов по-своему интересен, но стоит понимать, что на рынке недвижимости мошенничество не является редкостью. Самостоятельно убедиться в добросовестности приобретателя довольно сложно, что увеличивает риски при совершении сделки.
Стоит понимать, что ипотека считается своего рода обременением. Приобретатели, заинтересованные в скорейшей покупке недвижимости, вряд ли согласятся на такую покупку по рыночной цене. Покупка недвижимости, кредит по которой ещё не выплачен – довольно рисковое мероприятие, ведь никто не сможет дать гарантий, что продавец не исчезнет с полученными деньгами, а квартира будет продана банком. Самостоятельный поиск покупателя – довольно затяжное действие, поэтому если вы заинтересованы в быстрой продаже, лучше воспользоваться услугами риелторского агентства.
То есть, планируя продать квартиру в ипотеке, вам стоит не только озадачиться поиском клиента, но и быть готовым к тому, что цену придётся снижать. Продать квартиру по завышенной или полной рыночной стоимости получится, лишь расплатившись с ипотекой, но если возникла необходимость продажи таковой, то выбирать условия придётся исходя из интересов приобретателя, нежели из своих.
Однако, нацелившись на скорейшую продажу, не стоит забывать, что многочисленные аферы по продаже обременённых объектов недвижимости – не редкость сегодня. Хорошим вариантом будет предложить клиенту продажу с единовременным погашением задолженности. Такая сделка подразумевает под собой целый ряд действий. Для начала стороны должны составит предварительный договор купли-продажи, где будет обозначен аванс, который необходим продавцу для погашения долга перед банком. Когда квартира будет выкуплена, сделка пройдёт по всем стандартным правилам, а между сторонами будет заключен основной договор.
Готовясь к продаже ипотечной квартиры важно помнить, что такие сделки усложняются только за счёт участия 3ей стороны, банка-кредитора, в остальном она мало чем отличается от стандартной купли-продажи недвижимости. При продаже квартиры в ипотеке, стоит придерживаться следующего порядка действий:
- Обратиться в банк, получить разрешение на продажу;
- Подготовить все необходимые документы (технические паспорта, выписки, кадастровый план и т.п.)
- Выбрать один из способов реализации (возможно, миновать этот шаг и определиться вместе с клиентом;
- Найти подходящего покупателя;
- Если решено произвести продажу совместно с погашением, то стоит рассмотреть возможность составления предварительного договора с задатком;
- Подготовить договор;
- Заключить сделку.
В статье рассмотрим, как вернуть банку квартиру, взятую в ипотеку. Узнаем, что можно предпринять, например, расторгнуть ипотечный договор, продать жилье самостоятельно или написать заявление на реструктуризацию.
Ипотечный кредит — длительное и очень ответственное мероприятие. Рассчитываться за квартиру, купленную в ипотеку, вам придется много лет. Но вы можете столкнуться с финансовыми трудностями, из-за которых погашать долг становится невозможно или крайне затруднительно. В этой ситуации и возникает вопрос: как вернуть ипотеку банку?
Вариантами решения проблемы могут стать:
- расторжение ипотечного договора;
- продажа квартиры и погашение долга;
- заключение с банком соглашения о смягчении условий договора (снижение ежемесячного взноса, предоставление отсрочки и т. д.).
Выступая заемщиком, вы не можете расторгнуть договор с банком в одностороннем порядке, даже если согласны отдать квартиру в счет погашения ипотеки. По общим правилам расторжение возможно только при взаимном согласии обеих сторон, но банк даст его лишь в случае полного погашения долга и начисленных процентов.
Важно! Не допускайте длительных просрочек по ипотеке. В этом случае банк начнет начислять штрафы и пени. А если вы просто перестанете выплачивать долг, то банк обратится в суд, чтобы изъять заложенное жилье, и займется его продажей. В большинстве случаев недвижимость будет продана по цене значительно ниже рыночной, а вырученной суммы не хватит даже на погашение задолженности. В итоге вы рискуете остаться без жилья и с долгом по ипотеке.
В исключительных случаях можно расторгнуть договор с банком в судебном порядке, даже если уже допустили просрочку. Но для этого нужно доказать, что банк ввел вас в заблуждение при заключении договора. И даже тогда основной долг вернуть вам все равно придется.
Если вы не можете или не хотите больше выплачивать ипотеку, разумным решением будет продать залоговое жильё самостоятельно. Для совершения данной операции потребуется написать заявление в банк и получить разрешение. Обычно банки довольно охотно выдают такие согласия, т. к. реализация заложенного имущества не является их профильной деятельностью и приносит дополнительные расходы.
При самостоятельной продаже залогового имущества вы сможете выручить больше средств, чем если этим будет заниматься банк. Но покупателя недвижимости надо предупреждать, что она находится в залоге. Ему придется сначала внести средства, затем банк снимет обременение с жилья, и только тогда новый владелец сможет зарегистрировать право собственности. А многие банки могут выдать ипотечный кредит на приобретение залоговой недвижимости.
Вы можете договориться с банком о продаже залогового жилья, приобретении за счет полученных средств более дешевого и направить остаток на погашение долга. В этом случае размер ежемесячного платежа и общая сумма долга уменьшатся, и вам будет проще рассчитаться по кредиту. Но не все банки пойдут на такой вариант из-за сложности сделки.
Решить проблему с погашением ипотеки можно с помощью рефинансирования или реструктуризации долга.
Рефинансирование — это выдача нового кредита на погашение ранее взятого. Новая ссуда обычно предоставляется другим банком под более низкую ставку. При оформлении рефинансирования вам дается возможность изменить срок кредитования и за счет его увеличения снизить размер ежемесячного платежа. Провести данную операцию возможно только при отсутствии просрочек по действующему кредиту.
Реструктуризация — это изменение условий первоначального договора с целью снижения кредитной нагрузки. Она оформляется в том банке, где вам выдали ипотеку.
В рамках реструктуризации могут применять следующие меры:
- увеличение срока кредитования;
- предоставление отсрочки (кредитных каникул);
- смену валюты кредита;
- снижение процентной ставки;
- полное или частичное списание начисленных штрафов и пеней.
Часто при реструктуризации применяется одновременно несколько мер, например, увеличение срока кредита и списание начисленных штрафов за просрочку.