Сегодня жилье стоит дорого, и цены на недвижимость продолжают повышаться. Накопить на покупку квартиры самостоятельно среднестатистическому гражданину непросто. Выходом из сложившейся ситуации становится получение ипотечного кредита. Займ позволяет быстро обзавестись жильем, однако накладывает на человека рад ограничений. Например, продать квартиру в ипотеке Сбербанка не получится. Но в ряде ситуаций реализация жилья может являться единственным выходом из сложившейся ситуации. Чтобы разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, стоит ознакомиться с основными правилами процедуры.
Причин, из-за которых может потребоваться продажа залоговой квартиры, много. Нередко пара, взявшая ипотеку, разводится, и каждый супруг хочет получить свою часть. Кроме того, заемщик может лишиться возможность оплачивать кредит. Однако квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, служит залогом. Поэтому продать ее можно с соблюдением ряда условий.
Осуществляя покупку квартиры в долг, большинство граждан уверенно, что продать недвижимость не получится до полного погашения ипотеки. Однако существует возможность обойти запрет на реализацию недвижимости законным способом.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Действующее законодательство не запрещает реализацию, если она выполняется по разрешению кредитного учреждения. Так, может быть выполнена продажапо разрешению банка. До момента полного расчета по кредиту недвижимость принадлежит кредитному учреждению. Если человек хочет продать ее, придется согласовать действие с кредитором. Для этого необходимо совершить следующие манипуляции:
- Ознакомиться с договором и убедиться, что продажа заложенного жилья возможна до полного погашения займа. Иногда Сбербанк накладывает запрет на совершение действия. Если подобный пункт будет присутствовать в основном документе, продать недвижимое имущество не удастся.
- Обратиться к работнику банка. Специалист компании в обязательном порядке потребует указать причину, из-за которой клиент хочет продать жилье. Если работник организации сочтет причину уважительной, вероятность получения положительного ответа возрастет.
- Дождаться решения банка. Если квартира приобретается по ипотеке, продать ее удастся только в случае получения разрешения.
- Внести процент за досрочное погашение кредита. Если человек продает жилье и закрывает ипотеку раньше установленного срока, привычные правила не применяются. Человеку придется заплатить часть процентов или начисленную сумму за пользование денежными средствами банка в полном объеме.
- Составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Это позволит компании получить гарантию того, что сделка будет совершена. Человек может самостоятельно найти покупателя или доверить совершение сделки кредитору. Банк переоформит документы без участия заемщика.
Как быть если банк не дает согласие на отчуждение ипотечной квартиры? Можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке после полного погашения задолженности. По факту закрытия обязательств имущество выводится из залога. Избежать погашения кредита не удастся. Однако существуют иные способы продажи собственности без разрешения банка. Человек может попытаться получить дополнительный кредит. Деньги, полученные в другом банке, направляются для погашения ипотечного займа.
Обременение с ипотечной квартиры будет снято и человек сможет совершить ее свободную продажу. Если средств потребительского займа не хватает, человек может взять ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита.
Если человек не хочет брать дополнительный займ, он может найти покупателя, согласного на покупку заложенной квартиры. Человек, приобретающий недвижимость, передает деньги под расписку. Получив средства, заемщик осуществляет погашение долга, а квартира переоформляется на покупателя. Но найти покупателя ипотечной квартиры будет сложно. Способ отличается повышенным риском. К нему обычно прибегают только близкие люди.
Если человеку не удалось разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, он может попытаться продать недвижимость без участия кредитора. Однако в этой ситуации продавцу придется уговорить покупателя совершить сделку купли-продажи квартиры на особых условиях. Если человек собирается продать залоговую недвижимость без согласия банка, придется совершить следующие действия:
- Посетить банк, предоставивший ипотеку и узнать величину текущего долга. Лучше получить документ, подтверждающий точный размер задолженности.
- Оформить предварительную сделку купли-продажи квартиры. Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
- Получить деньги для погашения текущего долга. Их предоставляет приобретатель ипотечной квартиры.
- Осуществить закрытие кредита. После этого произойдет снятие обременения на квартиру, владелец недвижимости сможет передать права на нее покупателю.
- Получить документ, подтверждающий возврат долга банку. Когда бумага на руках, владелец недвижимости может подготовить остальную документацию и отправиться вместе с покупателем к нотариусу.
Если покупатель боится отдавать деньги продавцу для погашения займа и требует гарантий, можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга. В этой ситуации возвращать остаток ипотечного кредита должен будет покупатель. При этом продавцу передается определенная сумма денежных средств, о которой договорятся стороны. Следует помнить, что такая сделка допускается, если покупатель соответствует требованиям банка. Человеку, на которого переводится долг, придется:
- подготовить стандартный пакет документов, требуемый при оформлении ипотеки;
- подтвердить платежеспособность;
- доказать соответствие установленным требованиям.
Перед тем, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, необходимо подготовить:
- паспорта участников сделки;
- договор о выдаче займа на покупку жилья;
- документацию, подтверждающую, что обременение с квартиры было снято.
Осуществление приобретения залоговой недвижимости связано с перечнем рисков. При покупке ипотечной квартиры у Сбербанка, человек может столкнуться со следующими последствиями:
- Недобросовестность продавца ипотечной квартиры. Предоставляя капитал для закрытия долговых обязательств, покупатель идет на дополнительный риск. Передача денег без документального подтверждения ничем не обязывает продавца. Может получиться так, что владелец недвижимости погасит долг, снимет с квартиры обременение, но передавать покупателю откажется. По этой причине эксперты рекомендуют отказаться от совершения действия или обезопасить себя, оформив документацию, подтверждающую передачу средств.
- Дополнительные траты. Снятие обременения в обязательном порядке должно быть зарегистрировано. Следовательно, покупателю предстоит внести деньги дополнительно.
- Возникновение проблем при использовании банковской ячейки. Если человек закладывает средства в сейф, фиксируя ряд условий для их получения, а в совершении сделки отказывают, продавец не сможет получить капитал. Однако покупатель сможет вернуть деньги, хоть приобрести ипотечную квартиру не удастся.
Продавая ипотечную квартиру, заемщик тоже идет на определенный риск. Сегодня банкротство – не редкость. Если подобное явление произойдет с кредитным учреждением, через которое совершалась сделка, владелец недвижимости рискует лишиться денежных средств.
Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.
С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.
Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.
При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.
Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.
Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.
Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.
Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.
Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.
Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:
- самостоятельная продажа
- продажа при помощи Сбербанка
- продажа через риэлтора
В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.
После этого владельцу квартиры необходимо:
- найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
- с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
- погасить задолженность перед банком
- собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
- оформить договор покупки-продажи квартиры
- зарегистрировать сделку
Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.
Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.
Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.
Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.
В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.
Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:
- оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
- одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
- выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
- получение документального подтверждения о снятии обременения
- получение свидетельства о собственности в ЕГРП
Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.
Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.
При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЗалоговое жилье – наименее ликвидное, среди прочих, на рынке недвижимости. Реализовать его можно только при согласовании с фактическим собственником – банком. Продать квартиру, если она взята в ипотеку в Сбербанке можно самостоятельно, с помощью банка или переоформив свой долг на другого человека.
Все сделки с передачей залога третьим лицам считаются незаконными. Законодательство определяет права плательщиков в ст.33 и ст.29 ФЗ «Об ипотеке» в части:
- эксплуатации залогового жилья;
- содержания его в надлежащем виде.
Основные причины, по которым клиенты хотят продать ипотечную квартиру:
- Нет возможности больше платить ипотеку;
- Переезд в другой город;
- Развод супругов;
- Нужно продать квартиру и купить новую с целью расширения жилплощади.
Банку все равно сколько лет выплачивался кредит, но, если с момента приобретения жилья в ипотеку, прошло менее 3 лет, придется заплатить налог с продажи. При совершении купли-продажи залогового жилья и покупки нового есть необходимость взять новый ипотечный кредит. При условии положительной кредитной истории, оформляется договор, залогом по которому будет новая квартира.
Прежде всего необходимо просмотреть договор ипотечного займа и убедиться в отсутствии запрета на продажу залогового жилья. Далее необходимо получить разрешение Сбербанка:
- Обратиться в отделение Сбербанка.
- Указать специалисту весомую причину продажи ипотечного жилья.
Если последняя будет признана уважительной, с большой долей вероятности переговоры с банком будут результативными. Если банк дал согласие, возможны три варианта.
Если покупатель выкупает квартиру у банка, ему предстоит:
- Поиск покупателя.
- Сбор документов на квартиру и их проверка.
- Получение выписки в Сбербанке о состоянии долга.
- Подписание у нотариуса предварительного соглашения с условиями передачи квартиры в собственность покупателя после снятия обременения.
- Заполнение заявления о том, что покупатель хочет выкупить квартиру у банка.
- Заимодатель и покупатель подписывают нотариально заверенный договор купли-продажи.
- Осуществляются платежи наличными, через ячейки депозитария или аккредитивные счета.
- Проводится процедура снятия обременения. Деньги со счета могут быть сняты банком и продавцом, только после регистрации договора собственности в Росреестре.
При использовании банковских ячеек, за сделкой закрепляется ипотечный брокер. Открывается две ячейки:
- Одна для суммы задолженности;
- Вторая для средств продавца, определяемая как разница между стоимостью жилья за вычетом долга.
Аккредитивный счет обязательно открывать в Сбербанке. Средства перечисляются в день подписания предварительного договора купли-продажи. Банк удерживает сумму долга, остальную часть снимает продавец.
Все заботы по совершению сделки берет на себя банк. Вариант менее рисковый для покупателя, но невыгодный для продавца. Банк, стремясь быстрее реализовать объект, может установить цену ниже рыночной. В этом случае прибыль собственника после уплаты оставшейся на момент заключения сделки суммы долга и процентов, будет минимальной.
Процедура схожа с заключением стандартного ипотечного кредита:
- Покупатель подает в банк заявление и пакет документов.
- После одобрения необходимо обратиться в оценочную компанию. Услуги оплачивает покупатель.
- Страхование жилья.
- Переоформление документов с последующим подписанием соглашения о передаче займа. Длительность 28 дней.
Если Сбербанк отказал в продаже ипотечной квартиры или если в договоре прописан на то запрет, а покупатель уже есть, действия следующие:
- Заемщику обратиться в банк и получить справку об оставшейся сумме долга.
- Подписать заверенное нотариусом предварительное соглашение.
- Получить аванс для погашения долга.
- Закрыть кредит, получить соответствующую справку в банке, снять обременение с квартиры.
- Зарегистрировать в Регпалате сделку по заверенному нотариусом, и подписанному сторонами, договору купли-продажи.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку с помощью материнского капитала, возможна только при приобретении нового жилья. Если в числе собственников фигурирует ребенок, для получения согласия в Сбербанк необходимо предоставить разрешение от органов опеки.
То же со всеми социальными программами. Продавая квартиру, приобретаемую по военной ипотеке, необходимо помимо прочих документов принести одобрение фонда «Росвоенипотека».
Сбербанк в обязательном порядке требует наличия:
- Копии паспортов и свидетельства о рождении всех прописанных в квартире;
- Свидетельство о государственной регистрации/акт приема-передачи объекта недвижимости;
- Если сделка совершалась более 5 лет назад – кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги;
- Справки из БТИ;
- Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом, если жилье приобреталось в браке;
- Справка органов опеки, если один из собственников ребенок.
Дополнительно могут быть затребованы:
- Подтверждение УК, что за квартирой не числятся долги;
- Водительские права как гарант вменяемости продавца;
- Выписка из ЕГРП.
Право на продажу переходит банку через суд. Являясь непрофильным активом КО, объект недвижимости подлежит реализации. Стоимость его ниже рыночной на 5 – 10%.
Найти их можно на веб-ресурсах банка, на сайте федеральной службы судебных приставов. Не стоит доверять различным форумам, где выставляются подобного рода предложения.
Чтобы обезопасить себя необходимо проверить объект недвижимости на предмет:
- дополнительных обременений;
- проживают ли в квартире должники;
- покупая через аукцион, чистоту его проведения;
- не против ли продажи квартиры собственник и члены его семьи.
Главным из них является неодобрение Сбербанка сделки. Причина отказа, как правило, не уточняется.
При сопровождении сделки Сбербанком, потери продавца и покупателя минимальные. Единственный минус, являющийся одновременно гарантом покупателя – возможность распоряжаться деньгами только после передачи прав собственности на квартиру новому владельцу.