Актуальность статьи: март 2019 г.
После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.
Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.
Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:
- дети не лишатся своей доли в праве собственности;
- жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.
Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.
По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:
- заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
- свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
- ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
- документ об оценочной стоимости недвижимости;
- документы на квартиру;
- справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.
При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.
Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.
Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.
Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.
К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.
Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.
Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.
Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.
Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.
Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.
Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.
ищется грамотный агент или юрист по недвижимости с практическим опытом продажи квартир купленных в ипотеку с частичным погашением мат капиталом.
ситуация — нужно продать такую квартиру, ипотека еще не погашена.
прошерстили интернет -замкнутый круг получается. закон крайне недоработан.
вопросы —
1) есть ли законные способы продажи такой квартиры без выделения в этой квартире долей?
2) можно ли переделать обязательство выделить доли в другом жилье? в ПФР сообщили что других обязательств не примут
3) можно ли не переделывая обязательство выделить заранее доли в другом жилье и продавать?
4) можно ли вернуть государству использованный мат капитал и снять с себя обязательство по выделению долей?
5) можно ли выделить доли пока квартира в ипотеке и залоге? ¶
При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.
Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.
- Все операции с квартирой, владелец которой не достиг возраста 18 лет, проводятся законными представителями (родителями), только с разрешения отдела опеки. Заявление подаётся лично. Законодательство запрещает поручать это доверенному лицу.
- На принятие решения (одобрить продажу, или отказать) органам власти даётся не более 15 дней. Это время будет потрачено на проверку соблюдения прав несовершеннолетнего владельца жилого помещения. Она состоит в обследовании приобретаемой недвижимости, по итогам которого инспектор составляет акт.
- Ребёнок должен быть обеспечен равноценным или лучшим имуществом взамен отчуждаемого помещения. Ухудшение качества жилищных условий неприемлемо. То есть продажа квартиры возможна, только в случае одновременной покупки жилья. И несовершеннолетнему положена такая же или большая доля в нём. Если площадь приобретаемого помещения меньше, то часть, принадлежащая ребёнку, должна быть увеличена.
- Особое внимание органы опеки уделяют месторасположению приобретаемой квартиры. Например, обмен городской жилплощади на дом в сельской местности может вызвать вопросы о целесообразности. Для смены региона проживания придётся предъявить справки о медицинских показаниях, или привести другие внушительные доводы.
- Доказательством улучшения жилищных условий несовершеннолетнего может послужить передача ему (ещё до продажи имеющегося жилья) прав на недвижимость, денежных средств или земельного участка.
- В случае совершения сделки без одобрения органов опеки, они обязаны обратиться в суд. При рассмотрении претензии в первую очередь будет учитываться: насколько ухудшились условия проживания ребёнка и его имущественные интересы.
Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.
Инструкция.
- В первую очередь необходимо подобрать жильё на замену. Оно должно быть равным или лучшим, по сравнению с отчуждаемым имуществом. Допускается приобретение квартиры меньшей площади. Например, при переезде из старого дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку. В этом случае количество квадратных метров, принадлежащих каждому из детей, не должно уменьшиться. Выполнение такого условия достигается за счёт уменьшения долей владельцев жилплощади старше 18 лет.
- В случае переезда в другой населённый пункт или регион, потребуются документы, обосновывающие необходимость таких действий. Это могут быть справки о наличии медицинских показаний. Или, например, подтверждение от организации, где трудится один из родителей, о переводе на работу в другой город.
- Предоставить в отдел опеки по месту прописки несовершеннолетних собственников заявления от владельцев квартиры и другие необходимые документы. В том числе акт обследования приобретаемого жилого помещения от выездного инспектора отдела опеки. И, наконец, получить разрешение на продажу жилья, купленного с использованием семейного капитала.
- Совершить сделку по отчуждению имеющейся жилой недвижимости. И одновременно приобрести одобренную опекой квартиру. Оформить в собственность несовершеннолетних детей доли, положенные им законодательством. Не запрещается передача ребёнку права владения жильём целиком.
В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:
- Справку о составе прописанных в квартире лиц.
- Заявление от родителей и детей старше 14 лет с просьбой разрешения органами опеки на проведение сделки купли-продажи.
- Письменное согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 10 лет.
- Свидетельства о рождении и паспорта владельцев продаваемого недвижимого имущества.
- Оригиналы и копии следующих документов продаваемую и покупаемую квартиры:
- Выписки из финансово-лицевых счетов.
- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
- Свидетельства права собственности.
- Договоры купли-продажи и акты сдачи-приёмки.
- Расписки о передаче денежных средств, при оформлении сделки.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Справка о стоимости из БТИ.
- Договор с организацией-собственником, в случае покупки жилой недвижимости на первичном рынке.
Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:
- Разрешение органов опеки.
- Свидетельства права собственности.
- Паспорта и свидетельства о рождении владельцев.
- Договор купли-продажи, акт сдачи-приёмки, расписки о передаче денег (на приобретение отчуждаемой недвижимости).
- Выписка об отсутствии обременений (выдаётся Росреестром).
- Справка о прописанных в квартире лицах.
- Поэтажный план, экспликация и, возможно, кадастровый паспорт.
- Подтверждение отсутствия задолженности по квартплате.
После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:
- Договор купли-продажи.
- Справка о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства.
Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком. То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.
Можно поступить двумя способами:
- Долг перед банком гасит покупатель квартиры. После этого снимается обременение и совершается сделка купли-продажи.
- С согласия кредитора ипотека оформляется на покупателя жилплощади.
Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:
- Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении.
- Требуется смена места жительства по состоянию здоровья.
- Необходимо платное обучение, например, в другом регионе.
Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.
- Переезд семьи в другой регион РФ.
- Переселение в другую страну для постоянного проживания.
- Покупка жилья в строящемся доме.
Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.
Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.
Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:
- Привлечение родителей к административной ответственности.
- После достижения совершеннолетия незаконно лишённые своей доли недвижимости дети имеют право в течение трёх лет оспорить этот факт в суде. Сделка будет признана недействительной. Квартира возвращена владельцам, а они, в свою очередь, будут обязаны вернуть деньги покупателю.
- Больше всех пострадают граждане, которые приобрели данное жильё, поскольку из-за инфляции купить на возвращённую сумму новое равноценное, скорее всего, не удастся. К тому же продавец имеет право оплачивать долг по частям.
Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:
- Найти лучшую или равную по качеству жилплощадь.
- Получить согласие отдела опеки.
- Оформить на несовершеннолетнего долю в новой квартире, не меньшую чем была в проданном жилом помещении.
- Предоставить органам власти необходимые документы после совершения сделки в установленные сроки.