Налог с продажи квартиры, находившейся меньше 3 лет в собственности физического лица, подлежит обязательной уплате в налоговый орган, так как сумма, полученная с этой продажи образовала доход.
Существует обязанность предоставить физическим лицом по месту проживания декларацию в налоговую службу по форме 3-НДФЛ, в отношении полученных доходов от продажи данного типа имущества.
Когда была продана квартира меньше 3 лет в собственности, налог на доходы физических лиц взимается на основании декларации, которая должна быть предоставлена налогоплательщиком сроком не позже 30 апреля, следующего за тем годом, в котором имело место получение соответствующего вида дохода.
У налогоплательщика вместо применения имущественного вычета, есть право на уменьшение величины дохода, полученного им от продажи квартиры, на связанные непосредственно с приобретением квартиры расходы, которые были фактически произведены и подтверждены документальным образом. В некоторых ситуациях может быть более выгодным этот вариант, чем применение имущественного вычета.
Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.
Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).
У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.
Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.
Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.
В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.
Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.
Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.
Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.
Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.
Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.
Неограниченно допускается применение имущественного вычета связанного с продажей квартиры, в отличии от связанного с приобретением квартиры вычета.
Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:
— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ
— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).
— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.
— Подготовить копии тех документов, которые подтверждают факт продажи квартиры.
Необходимо иметь при себе оригиналы всех документов, которые подтверждают право на вычет при подаче их копий в налоговый орган, для проверки налоговым инспектором.
Продать квартиру не платя налог можно в лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Рассмотрим все варианты уменьшения или полного освобождения от налога.
До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.
Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.
Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.
Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.
При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.
Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.
Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.
Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы. Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн. рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.
НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы. Если они были утеряны, их можно восстановить.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.
Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д. Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.
Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.
При этом существует ряд нюансов:
- 1 млн. рублей – максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
- Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
- Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
- При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.
Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.
Покупка-продажа недвижимости имеет множество подводных камней и различных нюансов. Чтобы остаться довольным сделкой, нужно не только хорошо изучить законы и подготовить пакет необходимых документов, но и быть крайне внимательным. Одними из наиболее распространенных вопросов, беспокоящих большинство продающих квартиру, являются:
- через какой срок владения квартирой выгоднее ее продавать;
- придется ли выплачивать налог с продажи, и если да, то какой;
- существуют ли какие-либо исключения или льготы способствующие сохранить большую прибыль от сделки.
Прежде чем приступить непосредственно к продаже жилья, важно правильно оценить стоимость объекта. После этого иметь на руках пакет необходимых документов. Первоочередной задачей будет посещение БТИ (Бюро техинвентаризации) для оформления технического паспорта. В случае если квартира имеет неутвержденные перепланировки, справку от БТИ можно будет получить только после согласования всех изменений.
Следующим этапом будет посещение паспортного стола ЖЭКа и решение вопроса, связанного с выпиской всех прописанных на данный момент в квартире. Если все прописанные совершеннолетние, то особых затруднений это не содержит. Все члены семьи могут прийти в ЖЕК и написать заявление о выписке. В случае когда есть несовершеннолетние дети, следует получить разрешение на их выписку в органе опеки и попечительства.
После выписки всех проживающих в квартире необходимо будет заняться оплатой коммунальных счетов. При наличии задолженностей вам не разрешат осуществлять сделку до полного их погашения.
После этого квартиру можно выставлять на продажу. Когда появились желающие приобрести жилье, с ними заключается предварительное соглашение и формируется договор. В свою очередь, это соглашение должно содержать информацию о месторасположении и площади жилья, также про всех возможных собственников, которые могут претендовать на квартиру, и о цене. Цена может указываться за весь объект или за метр квадратный.
Помимо выше приведенных документов, необходимо также предъявить стандартный для таких ситуаций набор: паспорт и идентификационный код, свидетельство о браке, заверенное нотариусом письменное согласие супруга на сделку о покупке/продаже (особенно если между супругами составлен брачный договор).
От налога ДФЛ при продаже жилья освобождаются налогоплательщики, владеющие им сроком от 5. Следует отметить, что указанная поправка вошла в силу совсем недавно (с начала 2016 года) ранее срок ограничивался 3 годами. Данные изменения были введены с целью уменьшить количество спекуляций недвижимостью на вторичке, и благодаря этому снизить процент случаев утаивания налогов.
Закон не распространяется на доходы физических лиц от продажи имущества, которое, так или иначе, используется в предпринимательской деятельности, а имеет силу только по отношению к лицам, приобретающим жилищную недвижимость в качестве инвестиций, планируя в ближайшее время продать ее по более выгодной цене. Облагаются налогом лишь суммы, когда разница между стоимостью покупки и продажи превышает 1 000 000 рублей. Т. е. если жилье было куплено несколько лет тому за 5 млн. руб., а продается за семь, то налог нужно будет платить с двух миллионов, и он будет составлять 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Уменьшить потери от сделки путем занижения стоимости суммы продажи квартиры не очень легко, так как при явно заниженной цене налогооблагаемая сумма будет вычисляться по кадастру. Более того, граждане, уличенные в умышленном укрывании доходов, могут быть привлечены к судебной ответственности.
Налог не нужно платить владельцам при продаже квартиры трехлетнего срока в случаях, когда она:
- получена по наследству или в следствии дарственной от кого-то из близких родственников;
- получена в собственность плательщиком ренты (в случае пожизненного содержания или иждивения);
- приватизирована.
Если вы решили продать приобретенную в результате наследства квартиру, и со дня открытия наследства прошло 3 года, то вам может повезти осуществить это без оплаты налога 13%.
Но для этого необходимо оформить право собственности на квартиру. Только после регистрации права на недвижимость владелец сможет начать собирать необходимые документы для ее продажи: свидетельство о переходе жилья в наследство, свидетельство о госрегистрации прав, техпаспорт, справка об отсутствии задолженности по квартире, соглашение о покупке-продаже. Также для предотвращения лишних проблем необходимо подкрепиться официальным отказом от наследства всех возможных претендентов.
Причем квартира считается переданной в наследство с момента открытия самого наследства, а не с момента вступления в него. Этот нюанс немного облегчает продажу, поскольку 3-летний рубеж отсчитывается с дня открытия.
В ситуации когда квартира досталась вам в качестве подарка, или вы приватизировали ее, доступна возможность использовать налоговый вычет либо подтверждение затрат на ее покупку.
Вычет касается жилища со стоимостью, превышающей 1 млн. руб. Если сделка не превышает барьер, то использовать вычет нельзя. В подобной ситуации необходимо показать документы, являющиеся подтверждением трат на ремонт квартиры или на ее приватизацию (в случае платной).
Отдельных льгот на налог от продажи жилья не бывает, но существуют имущественные вычеты, доступные для любого физлица. Если вы решили продать жилье, но являетесь его владельцем менее пяти лет, то будет облагаться налогом разница между запрашиваемой ценой и одним миллионом рублей. Или при представлении документов на куплю данной квартиры обложится разница между суммой покупки и продажи.
Для реализации квартиры гражданам пенсионного возраста, к сожалению, также не предоставлено никаких льгот. Считается, что наличие пенсионного удостоверения абсолютно не отменяет общественного долга, включающего декларирование и уплату налогов с продажи жилья, которое было в собственности менее 5-и лет. Поскольку НДФЛ платится не с пенсионных отчислений, а с прибыли при сделке продажи. Несмотря на это, существует имущественный вычет. Налоговая база при продаже квартиры пенсионером уменьшается на 1 миллион рублей.
Внимательными при продаже квартиры стоит быть нерезидентам. Поскольку они также имеют право владеть недвижимостью в РФ, им необходимо уплачивать подоходные налоги.
В согласии с положениями НК РФ, прибыль нерезидентов РФ облагается 30%-ным налогом от суммы дохода от продажи недвижимости. Причем в отличие от резидентов, они не могут уменьшить эту сумму, то есть налог уплачивается от общей прибыли от сделки.
Подводя итоги, хочется отметить, что продажа квартиры – занятие кропотливое. Сбор необходимых справок может занять довольно длительный срок. Оценку квартиры лучше проводить честно, поскольку в связи с выходом нового закона (продажа недвижимости стоимостью меньше 1 миллиона рублей) вам будет начислена кадастровая стоимость, а в случае махинаций по занижению цены квартиры для уклонения от подоходного налога грозит обвинение в утаивании дохода, что повлечет за собой наказание.
Тем не менее не стоит бояться 13%-ного налога, поскольку им облагается не вся сумма продажи квартиры, а лишь разница между ее предыдущей и нынешней стоимостью (в случае если покупка осуществлялась не позже 3-х лет) или же разница между заявленной ценой и 1 миллионом рублей.
Если вы прожили в квартире более трех или свыше пяти лет (в случае, если жилье перешло в вашу собственность по наследству, дарственной или путем приватизации), вам не нужно платить указанный налог.
В ситуации продажи квартиры человеком, не являющимся резидентом РФ, весь доход от сделки будет подлежать налогообложению в размере 30% от цены.
Если вы не уверены в своих силах проконтролировать основные нюансы, чтобы получить на руки все документы, то следует обращаться к квалифицированным в этих вопросах экспертам. Они оградят вас как от лишних нервов, так и от траты времени, а также помогут получить вам большую прибыль от сделки.