Добрый день Уважаемые коллеги! Очень нужен ваш практический совет в следующей ситуации.
Имеется земельный участок, на нем осуществляется комплексное строительство многоэтажных жилых домов, квартиры продаются на основании договоров долевого участия. Участок на котором осуществляется строительство условно разделен на два участка для первой и второй очереди строительства. Поскольку первая очередь строительства близится к завершению Застройщик хочет размежевать и разделить общий участок на два отдельных участка, и в дальней больше не иметь отношение к первому участку. Каким образом это можно сделать, отдельные моменты понятны а вот общая картина в целом не складывается,также имеется препятствие в виде обременения ипотекой. Буду очень благодарен за совет. Спасибо!
Вообще то об этом надо было думать сразу. Теперь сложнее. Если первая очередь завершена надо обсудить с УФРС вопрос снятия обременения с части участка. Все зависит от них. Какие требования выдвинут. Можно определить ,что речь идет об 1/2 участка(так ли это?),тогда без межевания и изменения кадастрового номера. Если нет,то разделения по правилам. Главного в запросе нет. Участок в собственности? Делить может только собственник.
Это понятно что надо было думать сразу, да только вот раньше так никто не делал, поскольку не было такого долгосрочного и поэтапного строительства. ФРС стоит на позиции что пока все права не зарегистрированы участок находится в залоге у участников долевого строительства. Есть мнение брать согласия у новых дольщиков на межевание и раздел земельного участка (и соответствено замену предмета залога), а те что приняли по акту квартиры их право залога прекращено с момента передачи объекта. Участок в аренде, собственник (арендодатель)будет выступать инициатором раздела.
ст. 35 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом. обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
То есть вы хотите сказать что если мы начнем межевание то дольщики вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Подождите, а не проще идти через 36 ЗК РФ и взять уже после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома часть земельного участка? Условно он уже разделен, т.е межевание было, если собственники не будут его оспаривать и дадут согласие, то постановка на кад.учет будет по этим же границам. Вопрос только в сроках документов, истекли те или иные или нет. А так если участок предоставлен для комплексной застройки, то пока она не завершена все действия это один сплошной гемм. й))))))
Я так думаю что ст. 36 ЗК РФ здесь не подойдет, поскольку ст. 16 закона «О введении в действие ЖК РФ» регламентирует порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами». Согласно этой статьи з/у под многоквартирными домами формируется и ставиться на кадастровый учет на основании заявления собственника помещения в доме, в органы государственной власти и местного самоуправления. Земля под каждым домом не межевалась, есть на экспликация где под каждый дом отведена определенная территория. И теперь если землю размежуют под каждый дом и поставят на кадастровый учет, она станет общедолевым имуществом жильцов, соответственно уменьшиться площадь арендуемого земельного участка, надо будет вносить изменения в договор аренды, а ФРС этого не пропустит поскольку участок в залоге у участников долевого строительства, и ипотека в силу закона погасится только в том случаи пока все дольщики не зарегистрируют права собственности, придется идти в суд.
Т.е получается в любом случае если получение произошло первоначально в аренду , то согласен с Иваном, что об этом думать надо было раньше, теперь достаточно сложно. А так получается если первичка была условно на два участка то будет раздел, если нет то получается выдел. со всеми вытекающими.