Казалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку. Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан. Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду?
Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям. Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе. Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?
Сегодняшняя ситуация такова: юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить. И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное. По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.
В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:
- Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
- Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
- Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
- Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.
На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности.
Вспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков? Люди находят разные варианты:
Итак, сдавать в аренду ипотечную квартиру можно – и юридически, и фактически. Однако всё же не рекомендуется делать это в обход договора с банком. Как показывает практика, приложив усилия, вполне реально подписать нужные заёмщику-арендодателю документы.
- срок аренды не превышает длительность займа;
- залог не используется для коммерческих целей;
- наем проводится на законных основаниях.
Для того чтобы сдавать ипотечное жилье третьим лицам, необходимо руководствоваться положениями договора с банком. На практике встречаются следующие варианты условий:
- Кредитор допускает сдачу жилья без согласования с банком.
- В соглашении отсутствует информация об аренде. Заемщику следует уточнить данные у кредитора. Разрешение или отказ банка определяет возможность аренды недвижимости.
- Кредитор прописывает конкретные параметры услуги: срок, условия соглашения по найму, регистрацию сделки.
- Заемщик, заселяя жильцов, должен получить согласие банка.
- Аренда запрещена. Согласие на сдачу жилья связано с риском для финансового учреждения, так как в квартире будут проживать граждане, не имеющие отношения к кредитным обязательствам.
Большинство банков дают возможность сдавать квартиру в ипотеке при соблюдении ряда требований:
- Подача письменной заявки. Сотрудники компании оперативно рассмотрят просьбу разрешить сдачу ипотечного жилья, и вынесут положительное решение при условии своевременного погашения долга, содержания недвижимости в надлежащем состоянии.
- Извещение страховщиков об увеличении стоимости имущественного полиса на 20-30%. Повышение платы обосновано риском порчи имущества.
- Сдача ипотечного жилья должна проводиться на условиях договора аренды, содержащего условия по оплате.
- Оформление налоговой декларации на уплату 13% (от дохода) по итогам года.
- Предоставление полного пакета документов для получения разрешения: копии договора найма, данные о квартиросъемщике, сведения от страхового агентства.
Согласно ипотечному соглашению банк оставляет за собой право требовать досрочный возврат суммы займа, начисленных процентов и неустойки в следующих случаях:
- нарушение правил пользования ипотечным жильем;
- несообщение кредитору обо всех правах третьих лиц на недвижимость;
иных обременениях.
Поэтому в любом случае обязательно следует проинформировать банк и страховщика о своих намерениях сдать жилье во избежание расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.
При получении согласия от финансового учреждения, потребуется составить договор жилищного найма. Текст документа должен отображать:
- права;
- обязательства;
- ответственность сторон;
- список жильцов;
- текущее состояние недвижимости;
- сумму арендной платы;
- срок действия соглашения;
- реквизиты сторон.
Также необходимо указать точный адрес, площадь объекта, количество комнат, опись имущества (мебель, бытовая техника).
Для передачи объекта в аренду следует выбирать для покупки ликвидные варианты. Наиболее привлекательны объекты вторичного рынка с хорошей инфраструктурой. Хорошо пользуются спросом однокомнатные квартиры. Средняя стоимость жилья с капитальным ремонтом, мебелью и бытовой техникой составляет 30 000 — 45 000 рублей. Двухкомнатные квартиры обходятся квартирантам в 50 000 — 80 000 рублей (расценки по СПб и Москве). Следует также учитывать необходимость уплаты 13% налога и коммунальных платежей. Арендаторы обычно платят за воду и электроснабжение, прочие коммунальные услуги погашает собственник квартиры из денег, взятых за аренду.
Отзывы владельцев многокомнатной недвижимости сообщают, что сдача их жилья сопряжена с рядом трудностей, поскольку немногие квартиранты готовы ежемесячно платить 100 000 рублей за проживание.
Для определения расходов по приобретению готового жилья для дальнейшей сдачи в аренду использовалась ипотечная программа Сбербанка. Минимальная ставка продукта 8,6%, срок 20 лет. Например, стоимость квартиры в регионе – 2 млн рублей, минимальный первоначальный взнос 300 000 рублей (15%). Размер ежемесячного платежа составит 14 861 рублей.
Сдача однокомнатной квартиры позволит получать 18 000 рублей/месяц (плюс коммунальные платежи за счет арендатора). Одновременно возникнут расходы по уплате налогов 13%, страховки.
Общий размер ежемесячных отчислений составит: размер обязательных взносов (14 861 + налог 2 340 руб.) + 20% надбавки к стоимости страхового полиса (85 руб.) = 17 286 рублей.
Итог: сдача квартиры примерно будет покрывать расходы на ежемесячные ипотечные платежи при условии, что залоговая квартира – не единственная собственность заемщика и ему есть, где жить. Если недвижимость расположена в Москве или Санкт-Петербурге, ситуация будет аналогичной, так как высокая стоимость жилья будет компенсирована более высокой ценой ежемесячной аренды.
Сдача кредитуемой недвижимости в обход банка грозит возникновением ряда рисков:
- получением устного предупреждения от банка;
- наложением штрафа за несоблюдение условий договора ипотеки;
- расторжением кредитного договора, требованием возврата остатка долга с процентами (подобные меры принимаются при систематическом нарушении условий договора);
- взысканием задолженности с залогового имущества через суд, продажа жилья на аукционе при образовании просрочки;
- уведомлением налоговых органов об уклонении от уплаты налогов;
- принудительным выселением квартирантов (через 30 дней) без денежной компенсации.
‘ alt=»»>
Можно ли, взятую в ипотеку, квартиру сдавать в аренду, и погашать долг за счет вырученных средств? Такой вариант подойдет тем, у кого уже есть жилье, а ипотечная квартира оформлена, к примеру, для детей или для получения прибыли.
Мы попытаемся ответить на вопросы: выгодно ли купить квартиру в ипотеку и допускают ли банки сдачу в аренду залоговой недвижимости? А еще вы можете посмотреть видео на данную тему.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?
Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.
Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:
Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.- В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
- Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
- Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
- Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.
Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.
Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом
-
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.
Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:
- болезнь заемщика;
- увольнение с работы;
- другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.
Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.
Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.
Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.
Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора. Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.
Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)