Можно ли вернуть деньги по ипотеке если застройщик заморозил стройку

Участие россиян в долевом строительстве – распространенная практика. На дату заключения договора нет гарантий, что дом будет достроен вовремя, да и будет ли он вообще стоять на участке. Девелоперам часто нечем платить за стройку, поэтому они могут дойти до банкротства.

В итоге строение не возводится, замораживается, а людям приходится погашать квартиру от застройщика-банкрота. По сути дольщик платит за «воздух». Огорчаться не стоит, так как есть альтернативные варианты защиты своих прав, которые работают.

Проверьте девелопера в списке банкротов

Перед подписанием ДДУ загляните на сайт kad.arbitr.ru и проверьте, не предвидится ли у компании банкротства в будущем. Укажите ИНН или ОГРН, название фирмы и перед глазами окажется весь список судебных дел, которые ведутся по отношению к организации.

Если под номером дела есть пометка «Б» красного цвета, значит процесс признания несостоятельности компании уже запущен. На какой все стадии легко определить, если заглянуть в судебные документы, нажав на номер дела.

Список всех обанкротившихся предприятий можно посмотреть на сайте bankrot.fedresurs.ru:

нажав на опцию «Расширенный поиск» слева в первой половине окошка «Поиск должников»;
выберите значения «Категория — застройщик»;
изучите список компаний-должников.

Вступать в договорные отношения с такими учреждения не стоит, лучше выбрать более надежного девелопера.

Что делать с ипотекой если стройку заморозили

Для начала подойти в отделение, где взяли заем с просьбой пересмотреть условия кредитования. Банк вовсе не должен идти на уступки. Если кредитору будет против реструктуризации, имеет право подать на неплательщика в суд, наложив взыскание на недострой.

Когда жилой комплекс находится на стадии котлована или достроен только до 1-2 этажа, то понятно, что кредиторам ничего не получить на торгах. Есть еще такая процедура, как ипотечная амнистия, но в этой ситуации она не работает. Дело в том, что дольщики по ипотечному соглашению передают в залог не жилье, а права требования до ДДУ.

Неисполнение обязательств перед финансовой компанией чревато ухудшением кредитной истории, описью личного имущества, потерей личной квартиры. Но решая вопрос с банкирами, не забудьте за переговоры с застройками. Нет гарантий, что даже стабильно работающий девелопер не станет когда-нибудь банкротом.

Так что многие строительные фирмы страхуют свое выполнение обязательств перед дольщиками. Когда это именно ваш случай, то обращайтесь к СК, которая и погасит задолженность по займу.

Сбор документов для включения в реестр обманутых дольщиков

Правительство понимает, что несет некоторую ответственность перед обманутыми девелоперами людьми. Поэтому существует специальный реестр. Это дает шанс людям решить свои проблемы за счет государственного финансирования.

Надумали подавать документы в этот реестр? Проверьте для начала, насколько вы соответствуете этой программе:

В этом списке есть исключения – дома на участках без необходимых согласований, двойные продажи недвижимости, есть нарушение градостроительного плана и т.д.

Оформлен ДДУ.
Дольщик выполняет свои обязательства по договору.
Строительная фирма не передала квадратные метры владельцу.
У компании нет правопреемника, который бы смог выполнить требования по договору перед дольщиком.
Нет страховки ответственности из-за того, что банк или СК обанкротились.
В реестр можно включить только одно прошение от обманутого человека.

Таким образом, попасть в этот список можно только в том случае, если строительная компания ведет свою деятельность без нарушения российского законодательства. Нет шансов и у тех, кто не оформил ДДУ. Документы подают в специальные комитеты, которые есть в каждом регионе.

В Москве – это комитет столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов по строительству и контролю в области долевого строительства. В СПб – это комитет по соцполитике города.

На руки обратившемуся дадут расписку о получении всех бумаг, где будет указан перечень документов, число листов в них. Ответ госорганы дадут в течение двух недель, а еще 5 дней понадобится на передачу ответа пайщику.

Дом «заморозили»: инструкция к действию

Итак, если возведение вашего ЖК стоит на месте, делайте следующее:

Соберите документы, которые говорят о вашем праве требовать от строительной фирмы новое жилье.
Убедитесь в том, кто же нарушил ваши интересы. Это может быть девелопер, генеральный подрядчик, заказчик. Установите их правовой статус – обанкротились они, ликвидированы ли эти юрлица.
Обратитесь в суд. Нужна квартира, то в иске давите на нормы подписанного договора. Напишите заявление в прокуратуру с просьбой проверить работу строительной компании.
Если метров не дождаться – просите через суд вернуть вам деньги + утраченную выгоду, моральный ущерб.
Суд одобрил, но банкрот не спешит удовлетворять ваше требование, значит, идите к приставам.

На этом всевозможные законные способы вернуть свое заканчиваются. Придется только ждать. В целом, получение возмещения или жилья при банкротстве девелопера – длительный и тяжелый процесс, к которому добавляется еще и банк.

Долевое строительство – уравнение со слишком многими неизвестными. С одной стороны, покупка квартиры в еще не существующем доме (например, на этапе котлована) дает возможность за меньшие деньги приобрести жилье, но с другой стороны, в случае если девелопер не справится со своими обязательствами, человек рискует получить долгие годы ожидания, суды, дополнительные финансовые потери и в самом худшем случае вообще остаться без квадратных метров.

Для человека со средней зарплатой и небольшим первоначальным капиталом практически нереально купить жилье без использования ипотечного кредита. Даже несмотря на довольно высокие проценты и маленькие доходы, люди массово берут займы на покупку квартир, так как другого выхода когда-нибудь обзавестись собственным домом у многих семей просто нет.

Довольно интересная ситуация возникает в тот момент, когда дом еще не готов, а дольщики оформляют покупку квартиры в ипотеку. На первый взгляд, ничего удивительного в этом нет – банки очень охотно выдают такие кредиты, предварительно оценивая собственные риски. А что же произойдет с долгом, если объект «заморозят» или вовсе не построят?

За последние годы только в Подмосковье можно насчитать более 60 «брошенных» жилых комплексов и отдельных домов. Часть взялись достаивать другие компании, вторая терпеливо ждет разрешения проблем у девелопера или его окончательного банкротства, с третьей вообще ничего не понятно. И в каждом случае существует масса клиентов, которые приобрели свои квартиры в ипотеку.

Несмотря на то, что у объекта неясные перспективы и стройка приостановлена на неопределенное время, обязанность выплачивать долг с ипотечника никто не снимает. Если прекратить платежи, банк будет работать с таким клиентом как с рядовым должником и вполне законно требовать свои деньги.

То есть получается, что и клиент, и банк – оба ошиблись в оценке рисков, но финансовое учреждение свое получит в любом случае, а вот несчастный ипотечник останется без денег и жилья. Несправедливо? Безусловно, но других условий на современном рынке просто нет.

Разумеется, большинство долгостроев все же завершат – это гарантируется законом. Но сколько лет придется ждать покупателю, который вынужден отдавать немалые суммы ежемесячно за ипотечный платеж, при этом не имея возможности въехать в купленную квартиру и даже не представляя, когда это произойдет.

Весьма наглядные примеры: московский ЖК «Триколор», законченный спустя 8 лет после начала строительства, и объекты компании СУ-155 с отложенными сроками сдачи на 2-4 года.

Нередко в таких ситуациях человек вынужден платить за аренду и ипотеку одновременно, что довольно обременительно для среднестатистической семьи. Но ведь когда приобреталась квартира, люди предполагали, что через 2-3 года они смогут поселиться в новом жилье и снизить финансовую нагрузку. Именно исходя из этих условий они оформляли кредит.

Иногда дольщикам приходится вкладывать немалые дополнительные средства, чтобы все же получить свои квадратные метры – новые строительные компании, на плечи которых ложится проблемный объект, тоже хотят получить прибыль и могут «накрутить» стоимость.

Если возможности вносить ипотечный платеж нет (тем более за остановившуюся стройку), то можно воспользоваться несколькими путями:

отложить выплаты, договорившись с банком;
реструктурировать долг;
объявить себя банкротом, предварительно подготовившись к тому, что придется платить еще и финансовому управляющему.

В любом случае, от выплат уйти не удастся, ведь финансовая организация обезопасила себя со всех сторон, заключая ипотечный договор. И по сути, остановка работ у девелопера – это проблема клиента и застройщика, а никак не банка.

Несовершенство ранее действовавшего законодательства в сфере долевого участия в строительстве привело к тому, что застройщики «не рационально» и, практически, бесконтрольно расходовали деньги, полученные от дольщиков на строительство квартир, таунхаусов и иных объектов недвижимости. В результате, огромное количество дольщиков остались лишь с красивыми проектами домов и квартир на бумаге, вместо обещанного жилья. Причем многие из них на покупку мечты оформили ипотечные кредиты сроком на 10-20 лет.

Большинство обманутых дольщиков приходится на Москву и Подмосковье, где последние годы наблюдается активная застройка. Но и регионы, к сожалению, проблема банкротства застройщиков не обошла стороной. Среди банкротов оказались не только мелкие застройщики, но и такие гиганты как «СУ 155», «Урбан групп» и «Москомстройинвест». А среди обманутых оказались дольщики таких разрекламированных жилых комплексов как: ЖК «Царицыно», «Европейский», «Лондон парк», ЖК «Одинбург», «Белые росы Котельники», «Раменское», «Шервудский лес», ЖК «Сходня парк», «Родники», «Квартал Европа», «Лобня сити», ЖК «Акваполис», «Булатниково», «Город», «Парад планет», ЖК «Видное», «Лофт парк», «Мир Митино», «Белая дача».

Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик. В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.

Банкротство застройщика не снимает обязанности с обманутых дольщиков оплачивать кредиты, взятые на покупку строящегося жилья. Даже если у Вас есть понимание, что объект, скорее всего, не будет достроен, и Вы, по сути, платите кредит «за воздух», а не за квартиру, нужно продолжать платить кредит. Наверняка, брав ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве, Вы планировали, что через 2-3 года (после обещанных сроков сдачи жилья по ДДУ) переедете в «собственную» квартиру, перестанете платить за съем жилья, и платежи по ипотеке перестанут быть столь обременительными! А вместо этого многие обманутые дольщики вынуждены продолжать жить в съемном жилье и оплачивать кредиты.

Поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившие в силу 1 июля 2018 года сильно защищают дольщиков от обмана:

Денежные средства дольщика (включая выданные банком по ипотечному кредиту) размещаются на специальном счете (счет эскроу);
Специальные счета эскроу можно открывать только в надежных банках, перечень которых размещен на сайте Центрального банка РФ (сейчас их чуть более 50);
Застройщик получает деньги дольщика лишь после введения жилья в эксплуатацию;
Деньги на специальном счете дольщика «неприкосновенны», ими даже не сможет воспользоваться финансовый управляющий при банкротстве дольщика;
Денежные средства дольщика застрахованы от банкротства банка, в котором открыт счет эксроу, на сумму 10 миллионов рублей.

Правда, новая схема работы: «дольщик-банк-застройщик» в обязательном порядке начинают работать лишь с 1 июля 2019 года, а пока может применяться лишь по желанию застройщика. Поэтому, скорее всего, до 2019-2020 годов количество банкротов-застройщиков и обманутых дольщиков будет расти.

Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.

Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2015 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам. За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов. С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»). Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем. Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.

Если строительство объекта «заморожено» на начальных стадиях, перспективы сдачи туманны и очень далеки.
Если текущая рыночная цена аналогичных строящихся объектов меньше суммы взятых Вами кредитов (ипотеки) для оплаты ДДУ. Актуально для договоров долевого строительства в Московской области, заключенным в 2013-2014 годах (когда рынок недвижимости в Подмосковье был «перегрет»).
Если Вы не в состоянии оплачивать в срок свои кредиты, либо практически весь доход уходит на их обслуживание.

О том, как проходит процедура банкротства, Вы можете ознакомиться в нашей «Пошаговой инструкции по банкротстве физического лица».

Скорее всего, Вы выберете первый вариант (надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит). Ведь всегда хочется верить в лучшее: именно мой дом из сотни проблемных объектов достоят, завтра мне предложат повышение по службе и мой доход позволит спокойно оплачивать кредиты. Но иногда лучше взглянуть правде в глаза. И вместо того, чтобы продолжать надеяться и верить, начать действовать…

Начать имеет смысл с бесплатной консультации специалиста по проблемным долгам. В нашей компании «Долгам.НЕТ» подобные консультации бесплатные. Мы детально разберем Вашу ситуацию и предложим все возможные пути решения. Вместе мы выберем оптимальный путь и поможем Вам его реализовать на практике!