Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере. Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений пока не разрабатывается. Недавно один из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек.
Тем не менее, сегодня практически все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками. Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 – с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК – с Банком Жилищного Финансирования и т.д.
Что такое аккредитация
Обычно покупатель, приобретающий пай в доме (квартиру или несколько квартир), обращается за кредитом в банк, который работает с застройщиком, возводящим объект. Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если объект строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в банк уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, полный пакет документов по объекту. Решение об аккредитации принимает кредитный комитет. Процесс занимает от 1 до 3 месяцев.
Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или иной объект, который строит компания NN. Но на практике это возможно, если только заемщик – инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации ради кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк. Значит, обычному гражданину приходится выбирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка.
Так что количество ипотечных продуктов несколько сократилось. Для заемщика это одновременно и хорошо, и плохо.
Что пойдет в залог?
Ипотечный кредит на первичном рынке – очень рискованный, так как главное условие ипотеки – заложенная недвижимость – существует пока лишь на бумаге.
Если у заемщика нет уже существующего ликвидного жилья в собственности, которое может стать предметом залога при ломбардном кредитовании (такой вариант в данном материале не рассматривается – прим.ред.), предметом залога становится договор между заемщиком и застройщиком. Сумма, уплаченная при подписании договора, учитывается банком как первый взнос.
Но банки тоже выставляют щиты, пытаясь обезопасить себя от ненужного риска. Ни один банк не даст кредит под договор предварительной купли-продажи. Крайне неохотно принимается в залог вексель – пожалуй, на такой вариант соглашаются, если компания очень уж известная, уважаемая и много лет работает по городскому заказу. Обычно банки требуют заключения с застройщиком договора соинвестирования или переуступки прав требования.
Учтите, кстати, что если девелоперы готовы продавать жилье еще на стадии котлована — это плохой признак. Значит, у застройщика недостаточно средств, чтобы даже начать работать. И из-за нехватки денег строительство в любой момент может быть заморожено.
Приостановление строительства, даже временное, опасно для ипотечного заемщика. Кредит под залог квартиры, которая еще не построена и не находится в собственности у заемщика – это фактически беззалоговый кредит. Банки это четко понимают и часто мелким шрифтом прописывают в кредитном договоре право потребовать досрочного погашения задолженности! То есть, возможно, вы много лет будете жить без новой квартиры, обивая пороги судов.
Так что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, а договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку.
Проценты разных стадий
Каковы особенности кредитов на покупку строящегося жилья?
В июне компания СУ-155 вывела на рынок программу, по которой на время строительства и заселения заемщику устанавливают очень низкую процентную ставку (8-9 % годовых), а после оформления права собственности на квартиру ставка существенно возрастает. Впрочем, эта программа была придумана во время стагнации на рынке и должна была привлечь покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке.
В другом случае, напротив, заемщик берет кредит с очень высокой процентной ставкой — на 3 — 5% годовых выше обычной ипотечной – на время строительства, а после оформления права собственности ставка снижается на несколько процентов. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме — процентная ставка на этапе строительства выше, чем после оформления недвижимости заемщиком в собственность. Банку выгоднее иметь более высокую доходность по кредиту в период строительства жилья.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Жилищный заем на стадии котлована один из самых удобных форм получения квартиры в новостройке. Заемщики имеют возможность выбирать планировку, число комнат, думать над дизайном помещений. При этом сделка еще и финансово выгодна для человека, так как на 30% ниже по стоимости готового дома.
До 2008 года долевого строительства квартир в России не было. После поправок в законодательстве людям стали доступны такие займы. В этом случае инвесторы выступают дольщиками, используя при этом банковские средства для погашения недвижимости.
В связи с новой схемой кредитования, мошенники стали меньше обманывать людей. Дело в том, что ДДУ приходится регистрировать, а значит нет двойным продажам имущества. Банкиры тщательно изучают финансовое состояние застройщика, его предыдущие сданные объекты, нет ли незакрытых судебных разбирательств с юрлицами.
На деле сделки на стадии котлована несут риски для покупателя и кредитора. Дело в том, что изначально финансовому учреждению будут переданы только имущественные права на собственность, то есть физически никакого залога нет. Все эти операции будут в обязательном порядке застрахованы, но банкирам от этого не легче.
Если дом так и не будет введет в эксплуатацию, то обеспечения так и не будет. Так что многие финансовые учреждения требуют дополнительные гарантии на время постройки здания. Это может быть квартира или поручительство другого лица. А иногда все вместе взятое.
Таким образом решаются многие проблемы. Люди закладывают свое жилье, ждут введения новостройки в эксплуатацию. А после этого перезаключают договора с банком. Большая часть народа личное имущество продают и закрывают долг по займу.
- Повышенный процент на время постройки дома (+2%-4% от стандартных условий).
При передаче в отделение новых правоустанавливающих документов, арест на личное имущество снимают, берут в залог новые квадратные метры, и подписывают обновленный график погашения.
В итоге ставка снижается. При использовании материнского капитала, необходимо уведомить об этом сотрудника филиала, так как эта информация вписывается в кредитном и ипотечном соглашении.
Помощь от государства меняет немного перераспределение долей на жилье. Родители в обязательном порядке у нотариуса подписывают бумагу, что после закрытия долга они обязуются выделить доли на всех своих несовершеннолетних детей. Семейный капитал таким образом защищает интересы младшего поколения.
Иногда получить ипотеку на стадии строительства можно не только у застройщика, но и инвестора, если тот планирует продать свои имущественные права на жилье. С этим банкиры тоже работают. Тогда оформляется договор цессии, который обязательно перепроверит юридический отдел кредитора.
- Промсвязьбанк
Можно взять кредит и без аванса, тогда стоит готовиться к погашению 10,9%, но зато это фиксированное значение на весь срок обслуживания долга. При желании можно заложить и личное имущество под 8,9% в год. Тогда кредитор готов выдать до 30 млн.р.
- Газпромбанк
Первый взнос будет от 10%, а срок – 30 лет. Ответ могут дать в течение суток, а после он будет действителен в течение квартала. Страховать придется все, что потребует банк. Чуть выше процент 9,2% будет для прочих объектов недвижимости в новостройках.
Остальные условия остаются без изменений. Если человеку понравились апартаменты бизнес-класса, то % понижается до 8,7 в год. Первый взнос будет 10%, а срок кредита – 30 лет.
| РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ: | |
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
 Подать заявку |
|
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.
Возможность сэкономить на покупке квартиры в строящемся рассчитывается в каждом конкретном случае индивидуально, и всё-таки есть общие правила, которые помогут покупателю сориентироваться.
Больше всего покупателей пугает вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков с квартирами в недостроенном доме. Естественно, если дом окажется недостроенным, ни о какой выгоде или экономии говорить не приходится. Кроме того, если покупателю приходится помимо ипотеки платить ещё и за съёмную квартиру на время стройки или он планирует сдавать новую жилплощадь в аренду, то сыграть серьёзную роль могут даже некриминальные задержки при сдаче дома в эксплуатацию.
Так что, выбирая застройщика, нужно тщательно проверять всю информацию о нём. Желательно лично посмотреть уже отстроенные и введённые в эксплуатацию объекты.
Ремонт
Ставки
Залог
В этом случае повышенная по отношению к стандартной процентная ставка обуславливается увеличенными рисками банка. На этапе строительства дома обеспечением по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требований на основании зарегистрированного Договора залога прав (применительно для договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ).
Итого
Таким образом, оформляя ипотеку в строящемся доме, стоит учесть несколько факторов: репутация застройщика, стоимость будущего ремонта и предложения банков, позволяющие получить заём по среднерыночной, а не повышенной ставке. Только тогда ипотека в строящемся доме действительно поможет сэкономить, а не переплатить.