Все чаще россияне меняют место постоянного или временного проживания и в последнее время покупают жилье в Европе. Однако не каждому россиянину по карману приобрести европейскую недвижимость за наличные средства. Поэтому многие наши соотечественники решаются получить ипотеку на приобретение дома или квартиры в одной из стран Европы. Ипотечное кредитование за рубежом работает по тому же принципу, что и в России: заемщик закладывает банку приобретаемую недвижимость, а кредиторы предоставляют ссуду на ее покупку. 
Взять ипотеку в Европе для россиян с низким процентом
Однако в Европе ставки по ипотеке заметно ниже, а качестве жилья намного выше. Именно эти факторы влияют на то, что россиян привлекает вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Если в нашей стране средний процент по ипотеке составляет 12%-16%, то в Европе средняя ставка находится на уровне 4%-5%, а то и ниже. Так, например, процент по ипотечному кредиту для иностранцев в Великобритании колеблется от 3% до 4,5% годовых, в Германии ставки по ипотеке составят примерно 3,5%-3,9%, получить ипотеку в Испании можно под 4%- 4,5%, а во Франции ставка для нерезидентов начинается от 2,9% годовых.
Однако эксперты предупреждают, что в Европе процент по ипотечному кредиту, чаще всего, бывает плавающим и зависит от стабильности экономической ситуации в стране. При этом в большинстве европейских стран иностранный заемщик, чтобы получить кредит, должен иметь хотя бы 30% стоимости жилья на первоначальный взнос. Например, Франция готова финансировать до 80% стоимости объекта, Италия — 65%, а вот Германия и Испания — не больше 60%, однако при этом Германия готова предоставить ипотеку на срок до 40 лет.
Ипотечное кредитование в Европе доступно для всех россиян, имеющих достаточные финансовые возможности. При этом говорить о том, что иностранные банки готовы выдавать жилищные кредиты нашим соотечественникам пока рано. Наилучшие условия ипотеки для россиян, по мнению экспертов, в Австрии, Франции, Германии и Великобритании. Для того, чтобы взять ипотеку в этих странах достаточно предоставить документы, подтверждающие подтверждают доходы заемщика, а также документы, которые свидетельствуют о наличии у заемщика недвижимости и автомобиля.
Сложно будет получить ипотеку в Италии, Болгарии и Испании. И практически нереально для россиян взять ипотечный кредит в Греции, на Кипре и в Чехии, так как в этих странах главное условие — быть гражданином одной из стран ЕС. Сложно также оформить ипотеку в странах с нестабильной развивающейся экономикой — Хорватия, Черногория, Португалия. А Латвия и Литва заслуживают отдельного внимания.
В Латвии для россиян необходимо получить вид на жительство при покупке жилья при помощи ипотечного займа, а Литве россиянину необходимо иметь разрешение на проживание на территории этой страны. При этом, минимальная стоимость приобретаемой недвижимости должна быть не менее 250 тысяч евро. Однако имеются и свои плюсы кредитования в этих странах — это достаточно быстрое принятие решения банком (3−4 недели), а для получения кредита достаточно иметь поручителя-резидента и стабильный доход.
Аналитики европейского ипотечного рынка также отмечают, что у российских заемщиков зарубежной ипотеки могут возникнуть трудности, если они заходят получить кредит на покупку недорогой недвижимости эконом-класса. Так, например, банки Великобритании неохотно выдают ссуды менее 500 тысяч евро, однако при этом снижают ставки и размер первоначального взноса при покупке дешевого жилья, но за низкими процентами, порой, скрываются высокие комиссии. Большой процент отказов при покупке жилья эконом-класса в Италии и Испании. 
Как российскому заемщику взять ипотечный кредит в европейской стране?
Приобретение недвижимости в ряде европейских стран это отличная инвестиция, которая позволит не только получить дополнительный доход в будущем, но и компенсировать значительную часть расходов по обслуживанию ипотеки за счет сдачи жилья в аренду. Для того, чтобы взять ипотеку в Европе, самое сложное для россиян — доказать свою кредитоспособность. Поэтому необходимо предоставить зарубежному банку, как можно больше документов, справок и других бумаг, подтверждающих наличие стабильного дохода.
Независимо от того, в какой европейской стране планируется получить ипотечный кредит, заемщик должен будет внести собственные средства в размере от 20% до 50%, иметь собственную недвижимость в стране постоянного проживания, которая выступит дополнительным залогом по ипотеке, а также предоставить документы, подтверждающие платежеспособность. Вся документация предоставляется на языке страны, в которой оформляется ипотека, а ее перевод должен быть заверен в консульстве.
Процедура получения ипотечного кредита во всех странах Европы выглядит аналогично: заемщик подготавливает набор документов, установленный банком, и передает их для анализа и проверки. Длительность рассмотрения и анализ заявки заемщика составляет 3−5 недель. При положительном решении на имя заемщик будет составлен специальный документ, в котором будет содержаться информация о сроке действия одобрения по кредиту, и будет указан размер ссуды. Данный документ предъявляется продавцу жилья в качестве серьезно намерений заемщика.
Порядок проведения сделки по приобретению жилья в Европе при использовании ипотечного кредита следующий:
- Подбор объекта недвижимости
- Проверка жилья на предмет возможности покупки с помощью ипотеки
- Подписание соглашения о резервировании объекта ипотечного кредитования
- Выбрать ипотечной программы одного из банков
- Предоставление банку заявки на кредит и установленный пакет документов
- Оценка объекта недвижимости
- Внесение первоначального взноса
- Подписание договора купли-продажи жилья
- Страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.
Расходы на оформление ипотеки в европейских банках, как правило, составляют 2%-3% от размера ссуды. В эту сумму входят различные банковские комиссии, плата за аренду ячеек, страхование объекта недвижимости и пр. Также необходимо понимать, что россияне для банков Европы являются повышенным источником риска, поэтому требования к иностранцам будут максимально суровыми.
Можно взять ипотеку в российском банке, но такие кредиты готовы выдавать только Сбербанк и ВТБ24, рассказывает генеральный директор RMC Global Мария Коне. Ставки по ипотеке в Европе ниже, чем в России, поэтому многие покупатели предпочитают взять кредит в стране, в которой приобретают жилье.
Если в России ставки по ипотеке составляют 12–14%, то в Европе это 5% в среднем. Однако в Европе может быть плавающий процент, и это опасно, поэтому стабильность экономики в данном случае играет важную роль, предупреждает руководитель юридического портала Lex-finance Игорь Михеев.
Условия ипотечного кредитования в разных странах различаются. Проще всего, по мнению экспертов, получить ипотеку в Великобритании, Франции, Австрии и Германии.
Получение ипотеки становится несколько проще, если ипотеку или рассрочку предлагает сам застройщик.
Прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России созданы в Германии, считают эксперты.
Ипотека для россиян здесь предлагается по низким ставкам, заявки рассматриваются быстро. Как рассказывает Аня Левитова, дополнительным преимуществом при одобрении кредита может быть наличие дохода на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и коммерческой недвижимости.
По словам экспертов, трудности могут возникнуть при покупке недорогой недвижимости. Так, в Великобритании неохотно дают кредит на сумму меньше $500 тыс. — при низких ставках банкам это невыгодно.
Сложно получить ипотеку и в странах с нестабильной экономикой.
Среди россиян, которые не собираются покидать страну сейчас, но хотят иметь такую возможность в будущем, популярна Латвия. Там довольно легко получить вид на жительство при покупке недвижимости, однако с 1 сентября сумма минимальной покупки вырастет более чем в два раза – до €250 тыс.
Латвия известна тем, что здесь достаточно быстро принимается решение о предоставлении ипотеки, максимальный срок рассмотрения заявки не превышает три-четыре недели. Нерезидентам предоставляют кредиты как местные, так и зарубежные банки — Rietumu banka, Aizkraukles banka, Citadele, SMP Bank и Swedebank, рассказывает Марина Алексеева.
Срок кредитования зависит от возраста заемщика, но обычно ипотека оформляется на десять лет. Кредит для нерезидентов, как правило, предлагается под 4–5% годовых. Максимальная сумма кредита составляет до 80% от оценочной стоимости недвижимости.
В Литве ипотечные кредиты местными банками выдаются, только если у заемщика имеется разрешение на проживание в стране. Можно получить ипотеку под литовскую недвижимость в российских банках – но ставка будет составлять 15–18% годовых.
Независимо от страны кредитования нужно будет внести собственные средства около 20–50%, предоставить документы, подтверждающие платежеспособность и наличие собственности в стране постоянного проживания.
Все документы предоставляются на языке той страны, в которой оформляется кредит. Часто перевод должен осуществляться официальным переводчиком и быть заверен в консульстве.
Консультанты предупреждают, что очень многое в Европе зависит от маклеров. Некоторые из них имеют долгосрочные отношения с банками, могут порекомендовать клиента, а также предложить объект, под который банк даст деньги.
По данным компании Knight Frank, российские инвесторы все чаще покупают жилье в странах со стабильной экономикой — например, в Германии, Швейцарии, Франции и Италии. Популярностью также пользуются Великобритания, Испания и недорогие приморские страны — Болгария и Черногория. Если в планах у покупателя оформить ипотеку, то надо учесть, что условия в разных государствах Европы будут отличаться. Разберемся, кому и на каких условиях европейские банки готовы предоставить кредит.
Кто-то мечтает приобрести недвижимость за границей, чтобы получить ВНЖ. Однако надежды на то, что квартира в Германии автоматически сделает вас резидентом, на самом деле ничем не оправданы. Это всего лишь популярный миф. Безусловного права на ВНЖ собственная недвижимость практически нигде не дает. Тем не менее в большинстве европейских стран вы можете рассчитывать на многоразовую визу, которая позволяет находиться в стране 90 дней в полугодие, то есть 180 дней в году. Это возможно, к примеру, в Германии, Болгарии или Чехии.
Интересно, что иностранцам проще и дешевле получить ипотечный кредит в развитых странах со стабильной экономикой, таких как Германия или Швейцария, но здесь недвижимость существенно дороже, чем, например, в Болгарии, Хорватии или Черногории. В то же время в Болгарии ипотечная ставка значительно выше, в Хорватии ипотеку для нерезидентов предлагает лишь один банк, а в Черногории нерезиденты вообще не могут рассчитывать на ипотеку — для этого необходим статус ВНЖ.
Хорошая новость в том, что в большинстве европейских стран ипотека для россиян-нерезидентов доступна. Инвесторы могут рассматривать как передовые Германию или Швейцарию, так и страны среднего звена вроде Чехии и Польши или приморские государства. Для анализа возьмем пять наиболее популярных (по оценкам Home Real Estate) среди россиян стран — Испанию, Швейцарию, Великобританию, Болгарию и Германию.
Испания долгое время была одной из самых популярных стран для российских инвесторов. После кризиса спрос немного снизился, но сегодня интерес российских граждан к испанской недвижимости постепенно возвращается.
Ипотека в Испании доступна нерезидентам — правда, если обладатели ПМЖ могут получить в кредит до 80% стоимости недвижимости, то нерезиденты — только 50-70%. А минимальная сумма займа составляет €50 000. Россиянину могут дать ипотеку на 5-25 лет, причем последний платеж должен быть внесен до 65 лет заемщика.
Процентные ставки могут быть фиксированными, плавающими и смешанными. Если остановиться на фиксированной ставке — это более предсказуемо и безопасно, но такая ставка будет превышать плавающие. Популярностью, как правило, пользуются именно плавающие ставки, но здесь никто не застрахован от их роста. Такая ставка зависит от Euribor, средней процентной ставки, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро. Смешанные ставки обезопасят заявителя на первые 2-3 года, когда нужно будет платить фиксированный процент, а далее ставка может колебаться в зависимости от состояния рынка.
В начале 2019 года российские граждане могут рассчитывать на плавающую ставку 4,1-5% годовых или фиксированную — 5,5-7% годовых. Выплаты должны покрывать не более 30-35% дохода заемщика за месяц.
По данным портала Numbeo, квадратный метр в центре испанских городов в среднем стоит €2 862.
С точки зрения размера ставки Швейцария — самая выгодная европейская страна. Резиденты, по прогнозам банка Credit Suisse на 2019 год, могут рассчитывать на ставку от 1,2% годовых. Для иностранцев условия могут быть немного хуже: в зависимости от банка плавающая ставка для нерезидентов может составлять ориентировочно 1,8-3% годовых, а фиксированная — порядка 2-4,5%. Плавающая ставка также зависит от Euribor и может меняться каждые 6 или 12 месяцев.
При выборе недвижимости иностранцы могут рассчитывать на кредит до 50-60% стоимости объекта, причем ипотека выдается на 10 лет. По прошествии этого срока кредит можно продлить, а условия могут стать даже более выгодными. Заемщик обязуется внести последний платеж до своих 67 лет, однако в некоторых случаях этот срок продлевают, если есть дополнительные гарантии.
Несмотря на то что иностранцы достаточно свободно могут оформлять ипотеку в Швейцарии, государство позаботилось о том, чтобы банкам это было выгодно, поэтому минимальная сумма займа составляет примерно €580 000. Это значит, что недвижимость экономкласса приобрести вряд ли получится.
По данным Numbeo, квадратный метр в центре швейцарских городов в среднем стоит €9730.
На протяжении последних двух лет спрос на британскую недвижимость среди россиян сохранялся на достаточно высоком уровне. И конечно, кто-то рассматривает приобретение квартиры в ипотеку.
Средняя ипотечная ставка для нерезидентов варьируется в пределах 3-6% годовых. Плавающая может быть около 3%, а фиксированная — 4,5-6%. Выплаты должны покрывать не более 35-40% дохода заемщика за месяц — чем меньше, тем лучше. При этом срок кредитования может составлять от 5 лет, а далее, как и в Швейцарии, есть возможность продлить его на новых условиях.
Иностранцы-нерезиденты могут рассчитывать на заем в размере 50-70% стоимости объекта, но здесь также есть дополнительные ограничения. Ипотечные кредиты иностранцам выдают британские и латвийские банки. В британских банках действует правило: заявление должно быть на сумму не менее £1 млн (т. е. порядка €1,5 млн). Таким образом, приобрести недвижимость экономкласса фактически невозможно. Однако теперь с иностранцами стали работать и латвийские банки, и их условия более мягкие. Кредит выдают даже на £500 000 (т. е. €573 000), но ставка будет выше — примерно 5,5-6% годовых.
По оценкам Numbeo, квадратный метр в центре английских городов в среднем стоит €4438.
В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.
По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.
Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.
Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.
По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.
Если иностранец оформляет ипотеку в Германии впервые, банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. А если у вас уже есть квартиры в Германии и тем более вы уже успели погасить хотя бы один ипотечный кредит в этой стране, то можно рассчитывать на финансирование 60-70% стоимости объекта.
Банк, как правило, предоставляет заем на срок от 5 до 30 лет, причем к окончанию срока кредитования заявителю должно быть не более 65 лет. Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, а фиксированная может превышать 5% годовых. Выплаты, как и в других странах, должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц.
Обратите внимание, что ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от €300 000, и чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить кредит.
Квадратный метр в центре немецких городов, как сообщает портал Numbeo, обойдется в €4758.
Чтобы ориентироваться было проще, приводим таблицу с ипотечными ставками в странах Европы. Ставки быстро меняются и могут отличаться более чем на 1 процентный пункт в зависимости от банка, поэтому перед покупкой жилья нужно уточнять актуальную информацию у представителей банков или ипотечных брокеров.
Кстати, ипотечные кредиты нерезидентам из России предлагают не только иностранные банки, но и наш Sberbank Europe AG со штаб-квартирой в Вене. Например, в Австрии или в Чехии можно получить крупный кредит на покупку жилья именно в местном Сбербанке.