Перед подписанием договора его необходимо очень тщательно изучить. Если вдруг вам что-то не до конца понятно, то лучше не подписывать «вслепую», а обратиться за дополнительной консультаций к юристам.
За последние годы ипотека стала самым доступным вариантом приобретения жилья. На первый взгляд все просто: выбираем квартиру, получаем одобрение банка, обсуждаем все формальности с продавцом. Настал час «Х» – подписание договора с банком и получение ипотечных денег. Важно помнить, что ознакомиться с шаблоном договора, скачанным с сайта банка можно даже дома, а на подписание прийти со своим юристом. И еще один важный момент — банки не присылают договоры для ознакомлении перед подписанием. Все делается непосредственно в банке, именно поэтому на подписание и надо пойти со специалистом.
Адвокат, руководитель практики «Урегулирование споров и судебных разбирательств» компании LDD Андрей Попов рассматривает основные из них.
Пункт первый — дополнительные расходы. Перед тем как подписать договор, попросите у сотрудника банка перечень всех дополнительных платных услуг. Здесь особое внимание следует обратить на пункт о комиссии за обслуживание счета, ведь ЦБ РФ запретил устанавливать отдельные комиссии за обслуживание ипотечных счетов — ранее они, по данным экспертов компании «Инком-Недвижимость», составляли 0,3-1,1%т суммы сделки. Также вам могут навязать юридическое сопровождение сделки, от которого якобы нельзя отказаться. АИЖК запрещает скрытые платежи, а при обнаружении подобных пунктов в договоре заемщик имеет право потребовать их удаления. Как правило, банки идут навстречу внимательным «читателям договора». Если же этого не происходит, можно жаловаться в Роспотребнадзор
Пункт второй — страховка. Банки часто предлагают дополнительные страховые услуги, такие как страхование жизни и здоровья. Однако, обязательному страхованию подлежит только предмет залога. Все остальные страховые платежи необязательны! Но если вдруг вам все-таки смогли навязать данные услуги, то помните, что вы можете в течение 5 дней от них отказаться и вернуть свои деньги. Для этого достаточно письменного заявления руководству банка. Если ответа нет, то опять же можно жаловаться в Роспотребнадзор.
Пункт третий — изменения в договоре в одностороннем порядке. Часто в кредитном договоре банки оставляют за собой возможность изменения процентной ставки. Например, в случае девальвации, ухудшения экономической ситуации в стране и т.д. Важно помнить, что по законодательству РФ кредитная организация не может увеличить процентную ставку, не согласовав с заемщиком и не уведомив его заранее.
Пункт четвертый — обязательства заемщика. В этом пункте речь идет о важных изменениях в жизни клиента, например, ухудшении финансового положения, здоровья и т.д., о которых в течение двух-трех недель следует сообщить банку. Обычно это прописывается в договоре. Информация передается только в письменном виде, письму должен быть присвоен регистрационный номер. Ведь если понадобится реструктуризация ипотечного кредита, то банк вправе отказать и более того оштрафовать за сокрытие сложившейся ситуации.
Пункт пятый — досрочное погашение кредита. Этот пункт может быть и не внесен в договор, но в любом случае согласно ГК РФ вы имеете право на досрочное погашение задолженности. Если вы решили погасить задолженность раньше срока, необходимо оповестить об этом банк минимум за 30 дней. Но всё-таки лучше, если данное условие будет заранее предусмотрено договором, так как порядок погашения, его сроки и другие моменты ГК оставляет на усмотрение кредитной организации.
В общем, перед подписанием договора его необходимо очень тщательно изучить. Если вдруг вам что-то не до конца понятно, то лучше не подписывать «вслепую», а обратиться за дополнительной консультаций к юристам.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕкредитной сделки каждая сторона старается извлечь свою выгоду. Поэтому ни один банк не позаботится рассказать заемщику обо всех нюансах и подводных камнях, которые для него приготовлены.
Договор ипотеки фактически состоит из двух видов договоров: кредитования и залога. При этом отсутствие или неправильное составление одного из них может повлечь признание сделки недействительной.
Форма договора у каждого банка своя, но при этом в него обязательно включаются существенные условия, касающиеся самого кредита и заложенного имущества, а также права и обязанности всех сторон сделки.
Итак, перед заключением ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:
- Ограничения. Они могут касаться прописки заемщика и членов его семьи в ипотечной квартире, возможности сдачи жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Такого рода запреты ограничивают законную свободу распоряжения имуществом и могут быть оспорены. Но если стоит подпись заемщика, она означает согласие со всеми условиями.
- Сборы и комиссии. Большинство из них признаны незаконными, но банки по-прежнему продолжают их включать в договора ипотеки. Только называют иначе.
- Страхование. Банк может ограничивать свободу заемщика: рекомендовать, аккредитованные при нем, страховые компании, увеличивать процентную ставку при отсутствии страховки в отношении личности заемщика, а также требовать страхование титула. Под титульным страхованием понимается риск утраты права собственности.
- Идентификация предмета залога. Важно, чтобы определение предмета залога не было двусмысленным. Кроме того, описание заложенного имущества должно в точности совпадать в обоих договорах.
- Досрочное погашение. Банк может устанавливать всевозможные ограничения. Так, возможно установление минимальной (или максимальной) суммы опережающего взноса, их периодичность, дополнительные расходы в виде комиссионного вознаграждения банку.
- Возможность снижения процентной ставки. Это важный момент, особенно в отношении новостроек. До момента регистрации права собственности идет инвестирование денег в строительство. На этом этапе процентные ставки по ипотечным займам всегда выше. После передачи жилья в собственность наступает титульный период, в течение которого банк должен снизить ставку. Если этого условия в договоре нет, ипотечный кредит проигрывает другим банковским предложениям.
- Досудебное изъятие. Законом это не допускается, должно быть принято решение судебных органов. Но в некоторых банках в договор включается условие, согласно которому финансовая организация вправе изъять и реализовать имущество на основании договора залога. При неисполнении заемщиком обязательства по своевременной выплате долга, банк может просто пойти к приставам, минуя суды, и окажется прав.
- Подсудность споров. Законодательно установлено, что все споры решаются по месту нахождения заемщика. Однако в договоре ипотеки часто встречается пункт о рассмотрении возникающих споров по месту расположения банка. Важно знать, что в этом случае иски будут подаваться по месту нахождения головного офиса, а не того подразделения, в которое вы обратились. Судебная практика показывает, что судьи отказываются рассматривать такие дела, но для пущей безопасности желательно настоять на другом изложении пунктов о подсудности споров.
Любое соглашение, связанное с наложением обременения, обязательно должно содержать все сведения о выдаче кредита: срок, сумму, процентную ставку и условия погашения. Пункт не является обязательным только в том случае, когда заемщиком и залогодателем выступает один и тот же человек. Если же залог предоставляет третье лицо, включение условий кредитования обязательно.
Предметом залога могут быть как жилые и нежилые помещения, так и земельные участки. Земля передается в залог только с теми постройками, которые на ней расположены и наоборот: тот же дачный домик без залога участка под ним не допускается. Исключение составляют неделимые вещи, которые в договоре ипотеки участвовать не могут. Кроме того, в качестве залога могут приниматься права аренды.
Все договоры в обязательном порядке регистрируются в органах Росреестра.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика, если застройщик не выполняет свои обязательства либо отказывается устранять дефекты строительства. При ипотеке право расторжения договора ДУ осложняется тем, что данный документ находится в залоге у банка. Поэтому заемщику в любом случае придется просить разрешения у кредитной организации.
Если одобрение получено, застройщику направляется письменное уведомление с указанием реквизитов, на которые нужно произвести возврат средств. Собственные средства участника строительства возвращаются на его личный счет, а кредитные – на ссудный счет банка.
Перед подписанием договора кредитования на участие в строительстве важно обратить внимание на следующий момент: содержится ли в нем условие об обязательном погашении долга перед банком в случае расторжения ДДУ. Если такового нет, то можно продолжать выплачивать ипотечный заем, а всю сумму полученного возмещения направить на приобретение другого жилья. В случаях, когда такое условие присутствует (а это бывает чаще всего), придется возвращать заем и оформлять новый на покупку другой недвижимости.
Для многих граждан ипотечное кредитование, порой, единственный доступный способ улучшения жилищных условий при отсутствии необходимых денежных средств. Банк выделяет заемщикам ссуды на покупку недвижимости и получает от этого определенный процент.
При оформлении займа стороны заключают ипотечный договор, согласно которому приобретаемое или уже имеющееся в собственности заемщика недвижимое имущество переходит в залог ипотекодержателю (банку) до момента выполнения ипотекодателем (лицом, предоставляющим недвижимость в залог) своих обязательств перед ним.
Большей частью, структура всех договоров стандартна, хотя условия предоставления кредита могут разниться.
В документе обычно указываются:
- Предмет договора (предоставляемая валюта, сроки и процентная ставка, залоговое обеспечение кредита)
- Порядок пользования кредитными средствами (по аннуитетной или дифференцированной схемам)
- Порядок погашения займа
- Права, обязанности и ответственность сторон
Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется досконально изучить, поскольку в нем могут таиться «подводные камни» и в будущем, простая невнимательность обойдется, возможно, очень дорого.
При изучении договора ипотечного кредитования специалисты рекомендуют обратить особое внимание на следующие нюансы:
- Помимо сведений о валюте, сроках и сумме кредита в документе должен быть указан подробный график ежемесячных погашений займа с точными датами платежей и конкретной суммой. График печатается на отдельном листе (приложении), где подписываются все участвующие в ипотеке стороны и ставится печать банка, что придает документу юридическую силу.
- В обязательном порядке ипотечный договор должен содержать подробную информацию о предмете ипотеки: месторасположение и адрес объекта, данные технического паспорта, оценочную стоимость жилья и прочее. Неправильно отраженные сведения по объекту недвижимости могут привести к признанию недействительности документа.
- Залоговым имуществом для банка обычно выступает приобретаемая в кредит недвижимость. Однако некоторые финансовые учреждения указывают в договоре, что заемщик отвечает всем своим имуществом, на что также стоит обратить внимание.
- Считается, что основным обязательством клиента перед банком является своевременное внесение ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту. Но по закону заемщик должен еще и согласовывать все свои действия с банком относительно предмета залога. К примеру, проведение перепланировок, сдачу в аренду, регистрацию членов семьи на жилой площади и т.д.
- При заключении договора ипотеки банк оставляет за собой право преждевременного расторжения документа в случае неплатежеспособности должника или несвоевременных ежемесячных оплат. Желательно, чтобы в договоре было указано, сколько раз может допускаться просрочка. Важным моментом является также графа, где прописывается право реализации предмета залога и распределение средств от его продажи.
- Пункт о санкциях является обязательным для договора ипотечного кредитования. В нем конкретно, а не в общих фразах указывается перечень санкций, применяемых к должникам. Должна быть также графа, где прописываются проценты штрафов и возможность повышения банком процентной ставки.
Все требования, прописанные в договоре и удостоверенные подписью заемщика должны выполняться в точности, иначе финансовое учреждение имеет право изменить условия договора и применить штрафные санкции. Сумма платежей по штрафам будет быстро расти (в случае несвоевременной оплаты) и выплачивать кредит станет все труднее и труднее.
Какие же нарушения могут быть произведены заемщиком и, что ожидает его в этом случае?
Чаще всего по условиям банка достаточно три раза за год несвоевременно произвести ежемесячный платеж и будут начислены штрафные санкции. Хотя банки стараются рассматривать каждый из случаев индивидуально (потеря рабочего места, нестабильная экономическая ситуация и т.п.) и идти навстречу должникам (снижаются штрафные санкции, продлевается срок действия договора, применяется отсрочка платежей). Все эти меры должны стимулировать заемщика не разрывать кредитный договор, чтобы финансовое учреждение не обратило взыскание на залоговое имущество.- Если приобретаемая квартира предназначена для сдачи внаем, то этот нюанс необходимо обговорить с банком заранее. В случае запрета на аренду и нарушении этого пункта клиентом банк вправе расторгнуть договор или наложить штраф на должника.
- Желая досрочно погасить ипотечный кредитный договор, заемщику следует помнить о том, что он сможет это сделать только по прошествии 6 месяцев со дня подписания документа.
При намеренной невыплате кредита избежать последствий и санкций вряд ли удастся, поскольку банк обязательно подаст исковое заявление в суд. И не факт, что залоговое имущество останется у заемщика.
Лучше всего, если изменились личные обстоятельства и ежемесячные платежи в этой ситуации легли на плечи непомерным грузом, пойти на переговоры и совместно с сотрудниками банка найти решение проблемы. Можно попросить об отсрочке до улучшения своего материального положения, что позволит выиграть пару месяцев.
Банк также может составить более щадящий график платежей и даже частично простить часть штрафов и пени.
Загрузка.