Несколько лет назад участие нотариуса при оформлении ипотеки являлось обязательным, поскольку он заверял кредитный договор. В 2018 г. закон не предусматривает необходимость заверки документов в нотариальной конторе, однако остается ряд ситуаций, при которых обращение к нотариусу неизбежно. Специалист удостоверяет подлинность документов, необходимых для оформления жилищного кредита, проверяет дееспособность физических лиц, заверяет договора, консультирует потенциальных заемщиков.
В законодательных актах нет прямого указания на участие в ипотечной сделке юриста, но подобное требование может предъявить банк, который выдает кредит. Если обязательным условием для заключения договора займа с последующим залогом недвижимого имущества является заверка у нотариуса, то кредитодатель четко указывает, в какую нотариальную контору должен обратиться заемщик. Разные виды ипотечного договора предусматривают обязательное/ необязательное участие нотариуса:
- Договор ипотеки с традиционными условиями: кредитно-финансовое учреждение предоставляет займ для приобретения недвижимости с одновременной регистрацией залога на данную недвижимость. Участие специалиста необязательно, однако банк вправе инициировать нотариальную заверку договора купли-продажи;
- Договор ипотеки при оформлении целевого займа. Под залог жилья выдается кредит на покупку недвижимости. Привлечение нотариуса зависит от условий банка;
- Договор ипотеки при оформлении нецелевого займа. Под залог недвижимости выдаются кредитные средства на любые цели. Заверка залогового договора обязательна.
Особое внимание при залоге имущества уделяется оформлению ценной бумаги – закладной. Документ обязательно заверяется в нотариальном бюро печатью и подписью, нумеруется, сшивается. Данные о закладной хранятся в нотариальном реестре, поэтому при потере (уничтожении) документа есть возможность его восстановить. Инициировать заверение договора вправе и заемщик, если считает процедуру необходимой и финансовая организация одобрит такой шаг.
Финансовые затраты, организационные вопросы, дефицит времени побуждают заемщиков и банки отказываться от нотариальных услуг. Форма ипотечных договоров стандартизируется, чтобы упростить понимание кредитополучателем своих прав и обязанностей. Однако ряд преимуществ, которые получает заемщик при участии в сделке специалиста, заставляют прибегать к его помощи. Заверка выверенного договора в нотариальном бюро дает гарантии:
- Возмещения ущерба в случае признания сделки недействительной;
- Подлинности и дееспособности сторон;
- Соответствия указанной стоимости квартиры рыночным реалиям.
Действия нотариуса направлены на защиту прав и интересов заемщика, поэтому заверка договора помешает банку изменить условия кредитования без согласия второй стороны. Чтобы не попасть к некомпетентному специалисту, обращают внимание на разрешительные документы, сертификаты, опыт работы, отзывы. Банки, рекомендуя нотариальное бюро своим клиентам, тщательно проверяют аккредитацию и профессионализм сотрудников юридической компании.
Обращение к нотариусу предусматривает дополнительные расходы на оплату его работы. Подпись нотариуса на договоре купли-продажи, который заключается между сторонами в рамках ипотечной программы, будет стоить 1% от суммы сделки. В обязанности специалиста входит: проверить правовую легитимность договора, удостовериться в дееспособности сторон, проконтролировать оценку недвижимости. Тарифы на ряд услуг закреплены на законодательном уровне.
Если необходима заверка ипотечного договора, при котором заемщик получает нецелевой кредит под залог недвижимости, то стоимость нотариального действия может составить 0,5% от суммы сделки. Финансовая организация может потребовать, чтобы договор был составлен в нотариальной конторе. За это придется заплатить от 3-х до 10-ти тыс. руб. Перед обращением к нотариусу можно сравнить стоимость услуг в нескольких конторах: различия будут небольшими, а вот объем работ может отличаться. В некоторых компаниях потребуют оплатить заверку каждого листа договора.
К услугам специалиста придется прибегнуть для заверки документов, необходимых в процессе оформления ипотечного договора. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то финансовая организация требует письменное согласие супруги (супруга) на долгосрочный кредит. В этом случае заверка документа у нотариуса обязательна. Если заемщик не состоит в официальном браке, то потребуется письменное заверенное специалистом подтверждение данного факта.
Использование материнского капитала в качестве стартового взноса при оформлении ипотечного займа также требует обращения в нотариальную контору. Юрист заверяет обязательство родителей предоставить часть недвижимого имущества в собственность ребенка. Заверка, нумерация и прошивка закладной также выполняется нотариусом. В остальных случаях инициатива обращения к специалисту может исходить от банка или от заемщика, который стремиться защитить свои права, избежать мошенничества при оценке жилой недвижимости.
Услуги нотариуса при оформлении ипотечных документов требуются не всегда. Банки часто экономят средства и время, отказываясь от заверки договоров нотариусом. Некоторые документы для одобрения заявки на ипотеку заверить у специалиста необходимо.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк
Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.
Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.
Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.
Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:
В соответствии с требованиями законодательства, участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным. Разумеется, договор может быть заверен у специалиста, однако многие банки теперь обходятся без данного действия.
Дело не только в банальной экономии денег, ведь услуги нотариуса в настоящий момент стоят относительно небольших денег. Важный аргумент против участия – это необходимость сбора всех сторон в одном месте, что вызывает серьёзные затруднения.
Другие специалисты говорят о том, что нотариус для ипотеки очень важен, так как он позволяет защитить интересы покупателя. Предоставление вычитанного и выверенного договора гарантирует его соответствие требованиям законодательства и исключает возможность каких-либо ошибок. Данная форма заверения порой требуется и банками для того, чтобы исключить какие-либо претензии со стороны клиентов в дальнейшем.
Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением. Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат. Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.
Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация — если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств. Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы. Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит. Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса. Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.
Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка). Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.
Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.
Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда. Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками. Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.
Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки. Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей? Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.
В настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодательство сделает шаг назад и полностью исключит возможность косвенного участия данных специалистов в купле-продаже квартиры по ипотеке: нотариусы все также будут заверять исключительно подписанные договора, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также подлинность документов, являющихся обязательным условием для предоставления кредита.