Кредитное качество ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) вне зависимости от их формы определяется качеством ипотечных кредитов, которыми ИЦБ обеспечены. При продаже пулов ипотечных кредитов качество кредитов является одним из факторов, определяющих цену сделки. Как при продаже пулов, так и при выпуске ипотечных ценных бумаг вследствие информационной асимметрии банк-продавец всегда будет знать о качестве продаваемых активов лучше, чем инвесторы. Так как банк, выдающий ипотечные кредиты и секьюритизирующий их перестает получать экономическую выгоду, у него остаются лишь незначительные экономические стимулы для выдачи качественных кредитов. Следовательно, для защиты инвесторов от недобросовестных банков и защиты банков от несправедливого ценообразования на кредиты должны существовать некие механизмы, обеспечивающие достаточное качество продаваемых кредитов.
На российском рынке сейчас используется несколько экономических, а также административных механизмов, в той или иной степени нацеленных на повышение кредитного качества предлагаемых пулов ипотечных кредитов или ценных бумаг. К ним, в частности, относятся:
- Соответствие выкупаемых кредитов определенным стандартам. Стандарты андеррайтинга существуют в любом ипотечном банке и во многих программах рефинансирования ипотечных кредитов, в частности у АИЖК.
- Обязательство обратного выкупа дефолтной закладной региональным оператором или сервисным агентом. Обязательство обратного выкупа действует, например, в некоторых недавно созданных ЗПИФах, оно до последнего времени было и в системе АИЖК.
- Гарантии федеральных, региональных и местных органов власти по обязательствам оригинатора.
- Выплата вознаграждения за обслуживание кредитов региональному оператору или сервисному агенту только при отсутствии дефолтов.
Для инвестора, как и для рейтингового агентства, в случае если ему необходимо присвоить рейтинг ипотечным ценным бумагам, большую проблему в системе существующих методов экономического стимулирования представляет обязательство обратного выкупа. При рейтинговании ипотечной ценной бумаги мы исходим из того, что все участники процесса выпуска ипотечных ценных бумаг, рейтинг которых ниже, чем у рассматриваемых ценных бумаг, окажутся в дефолте на следующий день после закрытия сделки. Банк, который выдает кредиты, потом продает их в пул или в SPV, обязуется их выкупать обратно, если они будут дефолтными. Но он просто не сможет выполнить эти обязательства, если окажется, как мы предполагаем, в дефолте. Поэтому нет никакого смысла выпускать ИЦБ, рейтинг которых будет выше рейтинга банка, выдавшего эти кредиты.
Вторая проблема с обязательствами обратного выкупа связана с тем, что российские стандарты бухгалтерского учета отличаются от западных. На Западе существуют специальные правила бухгалтерского учета для сделок по секьюритизации — как в МСФО, так и US GAAP. В обоих стандартах суть сделки превалирует над ее формой, и, соответственно, при анализе сделок аудиторы будут обращать внимание на то, что значит обязательство обратного выкупа с экономической точки зрения. Субъект продает свои активы, но у него остаются пассивы, т.е. кредитные риски, связанные с проданными активами. В случае сделки по секьюритизации активов, по которым остается обязательство обратного выкупа, при подготовке отчетности по МСФО или US GAAP секьюритизируемые активы могут остаться на балансе у оригинатора сделки. Что еще более важно в рамках правил Basel II, подобная сделка не будет рассматриваться как сделка по секьюритизации активов с соответствующими последствиями при расчете достаточности капитала.
Кроме того, существенные дефолты по кредитам предполагают некоторую экономическую нестабильность и эрозию доходной базы бюджета соответствующего уровня, так что возможность исполнить обязательство по гарантии, даже при наличии такого желания, будет ограничена.
Все вышеперечисленное относится к экономическим механизмам, которые существуют для обеспечения качественного обслуживания кредитов. Альтернативный путь снижения стоимости сделок по продаже или секьюритизации ипотечных кредитов заключается в повышении прозрачности процедур обслуживания ипотечных кредитов для инвесторов. Для этой цели, собственно, Standard & Poor’s и создало специальный продукт — оценку сервисеров, позволяющий оценить риски обслуживания ипотечных кредитов. В США оценка операционных рисков обслуживающих организаций производится с конца 1980-х гг. — продукт стал предлагаться в связи с появлением секьюритизации ипотечных кредитов за рамками систем рефинансирования ипотечных кредитов агентств Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac. Изначально он был нацелен исключительно на обслуживание жилищных ипотечных кредитов, но в настоящее время применяется для обслуживающих организаций в сделках по секьюритизации коммерческой ипотеки и выпуску ценных бумаг, обеспеченных активами. С середины 1990-х гг. оценка сервисеров предлагается в Европе.
Оценка обслуживающей организации представляет собой мнение оценивающей компании о возможности, эффективности и умении данной организации обслуживать пулы активов. Присваиваемая оценка может быть высокой, выше средней, средней, ниже средней, низкой. Обслуживающей организации также присваивается прогноз, который может быть позитивным, стабильным, развивающимся и негативным. На сегодняшний день международной рейтинговой компанией Standard & Poor’s присвоено 252 оценки: 80 высоких, 114 выше средней, 57 средних и 1 ниже средней; 94 оценки присвоены сервисерам за пределами США.
Эти оценки используются зарубежными инвестиционными банками в процессе разработки сделки по секьюритизации активов. Отдельно Standard & Poor’s публикует список избранных обслуживающих организаций (Select servicer list), в который входят все обслуживающие организации с оценкой не ниже средней (более того, из списка исключаются все организации со средней оценкой и негативным прогнозом) и достаточной оценкой финансового состояния. Этим списком пользуются инвестиционные банки, что позволяет оценивать риски, связанные с выпуском и секьюритизацией ценных бумаг.
В основе оценки организации менеджмента — прежде всего квалификация сотрудников. В организациях, которые получают оценку не ниже средней, ключевой персонал должен иметь соответствующее образование, получать не менее 20 часов в год специализированных тренингов. Непременные характеристики такой обслуживающей организации — низкая текучесть кадров и четкая организационная структура, позволяющая разделять зоны ответственности ключевого персонала. Информационные системы сервисера должны иметь достаточную надежность для того, чтобы в случае наступления чрезвычайной ситуации (пожар, наводнение и т.д.), сервисер мог восстановить все свои операции в течение 48 часов с момента приостановки работы. Кроме того, сервисеру необходимо регулярно проверять соответствие кредитных записей в системе реальным документам, поскольку часто при вводе данных допускаются ошибки.
- процедуры введения новых кредитов / активов в информационную систему обслуживающей организации;
- процедуры документооборота, непосредственно связанные с кредитами / активами;
- процедуры получения денежных средств;
- страховой полис (страхование обслуживающей организации от пожара, наводнения, террористических актов и т. д.);
- процедуры контроля в случае необходимости налоговых платежей по кредитам / активам;
- процедуры информирования инвесторов;
- процедуры взаимоотношений с клиентами;
- процедуры обработки просроченных кредитов;
- процедуры обработки дефолтных кредитов.
Заключение
По мере развития вторичного рынка ипотечных кредитов и накопления статистики дефолтов и досрочных погашений финансовое моделирование ипотечных ценных бумаг и пулов ипотечных кредитов будет упрощаться, поскольку появится и будет все более расширяться статистика по ипотечным кредитам. Однако даже наличие полной статистики по ипотечным кредитам не дает возможности оценить операционные риски сервисера, которые в конечном счете имеют большое влияние на кредитное качество ипотечных кредитов. Возникновение общепринятой методики оценки этих рисков снизит издержки выпуска ипотечных ценных бумаг и увеличит прозрачность вторичного рынка ипотечных кредитов.
[1] LTV ( Loan to Value ) – Отношение суммы основного долга по ипотечному кредиту к стоимости объекта ипотеки. Чем выше этот показатель, тем меньше сумма первоначального взноса по кредиту.
| Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом: | ||