Одобрят ли ипотеку если квартира по наследству

Купил квартиру в ипотеку, объявились наследники: что делать?
Может ли банк забрать квартиру за неуплату кредита
Как продать квартиру, полученную в наследство

Предложения такого характера, по сравнению с остальным сегментом рынка, довольно привлекательны, так как продаются по цене, которая на 20, а то и 30% ниже. К тому же места расположения и условия также хорошие, поэтому купить такую жилплощадь желают многие. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд!

Объявляться наследники квартиры могут как в первые годы, так и по прошествии 15-20 лет, что вполне естественно, так как есть два типа наследников. Первый – законные. Согласно ГК РФ главе 63, есть очередность родственников, наследующих имущество. Второй тип – по завещанию. Имущество делится наследователем по его желанию, гл. 62 Гражданского кодекса РФ.

Также есть отдельная категория, представляющая родственный круг наследователей, которые не могли быть лишены наследства (статьи 1148, 1149 ГК России).

Даже информация статьи 1154 ГК России, говорящая о том, что заявительный документ о наследовании имущества, на подачу которого отводится полгода с момента смерти наследователя, не дает гарантии того, что квартира останется у покупателя. Ведь в ст. 1155 в пункте 1 ГК РФ прописано, что право наследования восстанавливается, если наследник не был в курсе открытия наследства. Суд в таком случае отменяет сделку купли-продажи, после чего продавцом должна быть возвращена денежная стоимость квартиры покупателю, однако здесь возникает много трудностей в виде индексации суммы, учета инфляции, потраченных продавцом средств, отсутствия финансов и т.д.

При сложившейся ситуации есть несколько вариантов разрешения:

договор с объявившимся наследником о том, что ему будет выплачена некоторая сумма денег, после чего он откажется от притязаний на квадратные метры;
оформить заявление на жилплощадь по договору соц. найма;
при наличии несовершеннолетних детей у покупателя, можно обратиться в органы опеки.

Завещательный документ прописывает свод правил, согласно которым должны разделить имущество умершего. Однако закон не всегда следует этим указаниям.

Есть наследники в виде иждивенцев, несовершеннолетних детей, супругов и родителей, которым положена ½ доля по законному наследованию (п.1 ст. 1149 ГК РФ).
Среди наследующих лиц зачастую встречаются те, кто желает доказать поддельность завещательного документа, так как завещатель был болен при его подписании.
Может случиться и так, что прошлый хозяин составил еще одно более позднее завещание, которое отменяет предыдущее.
Случается, что при составлении завещательного документа завещатель указал, что в наследственной квартире, отписанной, например, сыну, должны также до конца жизни проживать еще и жена, и мама. В таком случае выселить их будет невозможно.

Если в первых трех вариантах истцом доказывается факт, что завещательный документ подделан или неактуален, то его признают недействительным, следовательно, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец квартиру.

Также важно понимать, что все претензии адресуются собственнику недвижимости, а не продавцу. Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя от неприятностей при покупке, риэлтерские агентства берут с продавца обязательство, заверенное у нотариуса, о том, что он не знает ни о каких наследниках. То есть в случае, если объявится еще один наследник, все финансовые моменты будут урегулироваться между ним и новыми родственниками без участия покупателя.

Обезопасить себя от попадания в столь неприятную ситуацию путем сужения круга потенциальных наследников новый покупатель может следующими способами:

получить выписки ЕГРП, содержащие информацию обо всех проводимых с данной недвижимостью операциях, обременениях;
ознакомиться с выпиской из домовой книги на наличие прописанных ранее в квартире гражданских сожителях и иных родственников;
выяснить о наличии у умершего наследников, претендующих на обязательную долю (в виде инвалидов, несовершеннолетних детей, родителей и др.);
внимательно подходить к подписанию акта купли-продажи по доверенности от наследника;
проверить удостоверение смерти владельца недвижимости.

Разумеется, для соблюдения всех рекомендаций придется потратить немало сил, времени и нервов, однако таким образом можно хоть как-то обезопасить себя от встречи с нежданными наследниками.

Наследование ипотечной квартиры производится в порядке, установленным законом. А наличие обременения, которое всегда применяется при ипотечном кредитовании, не означает, что жилье не смогут получить наследники.

Это приводит к некоторым особенностям в плане последующего переоформления прав на недвижимость и распределению прав и обязанностей сторон отношений.

Нормы наследственного права устанавливают правило, в соответствии с которым наследственная масса, то есть весь комплекс прав и обязанностей, которые подлежат передаче наследникам, передаётся им целиком. Претенденты на имущество не могут выбрать для наследования какую-то часть, отказавшись от другой. Они либо забирают свою долю, либо отказываются от неё полностью (ст. 1110 ГК России).

Данное правило именуется универсальным правопреемством. Это означает, что все имеющиеся права и обязанности умершего, которые по закону могут быть переданы наследникам, рассматриваются как единый комплекс. А значит и ипотечное жилье, если оно есть – неотделимая часть всего наследства.

Суть в том, что жильё, приобретённое с помощью кредитных средств, находится под обременением. Умерший имел право на него, но также нес бремя выплат по кредиту. То есть остался должен банку определённую денежную сумму. Соответственно, передача права на такой объект возможна только с одновременной передачей обязанностей. И если наследник принимает наследство, то он принимает и обязанности умершего по такому договору. Но есть и свои нюансы.

Законодатель не ограничивает возможность получить в наследство жилье, даже если оно в ипотеке (под обременением). При этом передача имущества производится одновременно с передачей обязанности по погашению имеющейся задолженности, а также с переоформлением обременения.

При наследовании ипотечной квартиры стоит учитывать ряд правил:

вместе с правом на квартиру наследник получает и обязанности, связанные с погашением кредитного договора (проценты, пеня за просрочку, дополнительные комиссии в том числе);
начисление процентов производится и до того момента, как наследство будет принято (полугодовалый срок). Если проценты не будут погашаться в этот период, задолженность по кредиту, которая ляжет на плечи наследника может непомерно вырасти;
обременение не будет снято до того, пока долг не будет погашен;
банк имеет право перезаключить договор с наследником на новых условиях, но не обязан этого делать;
стороны могут договориться о продаже объекта и выплате долга банку, при этом оставшиеся средства получит наследник;
если наследников несколько, то права на квартиру, а также кредитные обязательства они получают солидарно.

Наследование ипотечной квартиры требует от наследников определённых действий, которые будут зависеть от обстоятельств.

После смерти созаёмщика

Кредитная квартира может принадлежать наследодателю не единолично, а совместно с другими кредиторами (супруги, дети, партнеры по бизнесу и т. д). Это означает, что они приобретали её совместно, как созаёмщики, и имеют права и обязанности в пределах своих долей.

После смерти созаёмщика, при наследовании имущества, наследник получает права и обязанности в соответствии с его долей. В остальном разницы с наследованием целого объекта нет.

Несколькими наследниками

Если наследников несколько, то при оформлении необходимо учесть следующие моменты:

каждый вправе отказаться от своей доли в пользу другого наследника или без указания конкретного лица (тогда доля будет распределена между оставшимися);
если завещание отсутствует, то наследники одной очереди получают равную часть имущества (а значит и обязательств по ипотечному кредиту);
при наличии завещания доли могут распределяться в соответствии с волей наследодателя, но каждый получает обязанности по кредитному договору в соответствии со своей долей в праве на квартиру.

Продажа квартиры несколькими наследниками может осуществляться при согласии всех. Спорные моменты решаются в судебном порядке, по обращению одной из заинтересованных сторон.

Несовершеннолетним

Если наследник не достигает возраста совершеннолетия, банк не имеет права взыскивать с него штрафные санкции и дополнительные комиссии. Банк будет вести диалог с законными представителями такого лица, например, с его родителями или опекунами.

Продажа квартиры несовершеннолетним через его представителей будет возможна лишь с согласия органа опеки, которое он даст только в случае, если продажа более выгодна несовершеннолетнему, чем сохранение объекта. Любой спорный вопрос будет также решаться только через суд.

Принятие ипотечной квартиры в качестве наследства имеет и свои преимущества:

В крайнем случае, по договорённости с банком квартиру можно будет реализовать. Трудности возникают лишь тогда, когда наследников несколько и они не могут договориться между собой о судьбе объекта. В таком случае, вопрос решается в судебном порядке.

Первая, и самая оптимальная возможность решить вопрос по остатку кредита – наличие страхования жизни наследодателя. Довольно часто жизнь наследодателя застрахована. В таком случае наследники смогут погасить задолженность перед банком за счёт страховой выплаты, полностью или в части. Для получения данной выплаты наследники должны обратиться в компанию с заявлением и документами, оговоренными в тексте страхового договора.

При отказе компании выплатить страховое возмещение, наследники могут обратиться в суд. Необходимо будет доказать, что имеет место быть страховой случай, поэтому выплата должна быть осуществлена. Иногда страховка может покрыть все возможные расходы на выплату кредитных долгов наследодателя и останется лишь переоформить квартиру и снять обременение с объекта.

Но чаще всего наследники не знают, заключался ли вообще договор страхования. В таких ситуациях рекомендуется выполнить следующие действия:

проверить документы умершего. Договор страхования, вероятнее всего, будет храниться вместе с кредитным договором;
обратиться в банк и уточнить информацию;
обратиться в предполагаемую страховую компанию.

В некоторых случаях банк самостоятельно обращается к наследнику, так как он является выгодоприобретателем по договору. Поэтому, например, после смерти мужа, жена, наследующая квартиру, должна выполнять лишь действия по принятию наследства, но все же информацию лучше уточнять у кредитора.

По общему правилу, наследник получает квартиру на тех же условиях, которые предлагались наследодателю. Он должен будет вернуть ровно столько же денег, сколько их вернул бы наследодатель, будь он жив. Однако, на практике ситуация может отличаться.

Переговоры с кредитором – обычное дело. Наследник может обратиться в отделение банка и предложить заключить сделку на новых условиях. Чаще всего стороны договариваются об отмене или уменьшении начисленных штрафных санкций. Нередки случаи уменьшения процентной ставки.

Возможны и иные варианты разрешения сложившейся ситуации:

Квартира может быть продана. Наследник может самостоятельно найти покупателя, а может предложить банку продать имущество с торгов. Банк, в этой ситуации, должен дать своё согласие на сделку.
Оставшаяся задолженность может быть погашена разовым платежом. Банк должен будет пересчитать начисляемые проценты.
Имущество может быть использовано иначе, например, передано в аренду. Для этого потребуется согласие банка.

Для совершения любых действий, требующих государственной регистрации, согласие банка оформляется в обязательном порядке, так как в противном случае наложенное ранее обременение не позволит сотруднику Росреестра провести новую сделку.

Принятие ипотечной квартиры – рискованная процедура. Наследнику стоит обратить внимание на следующие моменты:

принимая квартиру, наследник принимает и кредитное обязательство перед банком;
наследник должен будет оплатить проценты не только с момента вступления в наследство, но и за весь период действия договора;
банк не обязан соглашаться изменять условия сделки, но на практике часто идёт навстречу новому собственнику;
нельзя будет продать квартиру, даже с целью погашения задолженности перед банком, пока кредитор не даст своё прямое согласие;

Размер задолженности будет напрямую зависеть от того, какую часть кредита наследодатель оплатил на момент смерти. Если у него имеется задолженность, то наследник получит обязательство и по оплате штрафных санкций. На практике банки часто идут навстречу новым должникам и уменьшают размер долга, но они не обязаны совершать подобные действия, а лишь имеют на это право.

Девоньки такая ситуация. Пол года назад умер папа, осталась квартира 2-х комнатная 1/2 — моя (т. к приватизирована была на меня и на папу в равных долях), 1/2 папина, наследственная между мной и моей сестрой, то есть 3/4 у меня и 1/4 у сестры.

Сейчас вступаем в наследство и квартиру хотим продать, появились покупатели, но квартиру хотят купить в ипотеку, а насколько я понимаю заплатить государству нам предстоит 18 % от продажи, так как при ипотечном кредитовании доход скрыть не получится.

Если я заплачу налог полностью, то на однокомнатную квартиру денег не хватит.

Кто как хитрил, подскажите? Может просто ипотечный клиент это не наш клиент?

Страна Мам → Продажа наследственной квартиры ипотечным.

+10 Зарегистрируйтесь и получите возможность оценивать материалы, общаться в комментариях и многое другое!’)»> Зарегистрируйтесь и получите возможность оценивать материалы, общаться в комментариях и многое другое!’)»>

Виктория Малолетова

01.09.2013

146

29 комментариев

но при этом вы должны написать расписку, сколько в действительности вы получили денег, это избавит вас в дальнейшем от неприятных ситуаций

Сумму продажи моджно скрыть только при расчете наличными, но при этом вы должны написать расписку, сколько в действительности вы получили денег, это избавит вас в дальнейшем от неприятных ситуаций, но этот «документ» вы никому не должны показывать.

при этом вы должны написать расписку, сколько в действительности вы получили денег

Я бы не советовала темнить, поскольку это чревато тем, что обманут вас.

Если Вы ещё не приобретали квартиру в собственность, то налог вам не страшен, вы приобретете себе квартиру и вам положен возврат, всё это делается автоматом.

Так Вы налоговый вычет-то использовали или нет?
Если не использовали — вообще нет у Вас проблем с налогами (ниже об этом написала Люблю жизнь).

Если использовали. Лучше заплатить налог государству, чем ставить себя под угрозу мошенничества со стороны покупателей.

Кроме того, если Вы хотите указать в договоре заниженную цену, то покупательский спрос на Вашу квартиру снизится: тех, кто берёт квартиру в ипотеку, отсекаете Вы, а те, кто не использовал налоговый вычет, на снижение суммы в договоре не пойдут, потому что для них это — потеря денег. Таким образом, потенциальных покупателей становится намного меньше, а следовательно, весьма вероятно, что вам действительно придётся снижать цену.

Это мои соображения по поводу. А решать Вам, конечно.