По какой минимальной ставке банки могут выдавать кредит. От чего зависит ставка
Банк выдает кредит и на этом зарабатывает. Формулу, определяющую минимально возможную ставку по кредиту можно предоставить в следующем виде:
Ставка = Спр + ∆ + К,
-
где:
- Спр – стоимость привлечения денег банком.
Банк деньги не печатает, он их занимает у одних (вкладчиков, организаций, фондов и т.д.) И эти деньги для банка чего-то стоят. - ∆ — разница между стоимостью привлечения денег и ставкой, по которой кредит выдаются заемщикам.
-
В нее входят:
- % на прибыль банка. Банк — коммерческая организация, которая работает ради прибыли;
- % на расходы, связанные с выдачей кредита (зарплаты сотрудников, компьютеры, оргтехника, расходные материалы и проч.);
- % на всякий случай (на случай невозвратов, например).
Глядя на эту формулу легко увидеть резервы для снижения ставки по кредитам:
Ну с прибылью — все понятно: снижать ставку за счет прибыли — можно, но не интересно.
Потому посмотрим, какие могут быть другие резервы для снижения ставки:
Чем дешевле достаются деньги банку — тем ниже может быть ставка.
Чем меньше расходов у банка на выдачу отдельно взятого кредита — тем меньше может быть ставка. Самое забавное, что чем банк больше выдает кредитов, тем меньше расходов на выдачу отдельно взятого кредита.
Почему?
Представим, что банк выдал всего 2 ипотечных кредита за месяц. Нужны сотрудники, которые будут проверять платежеспособность заемщика, анализировать его доходы, расходы. Нужны сотрудники, которые будут проверять предмет залога, готовить сделку. Всем им нужно платить зарплату. И это — несколько разных сотрудников: у них — разные задачи.
А теперь представим, что нужно выдать не 2, а 200 кредитов. Для этого, конечно нужно больше сотрудников, но не в 100 раз больше. Да, им всем нужно платить зарплату, но не в 100 раз большую.
Как понимаете, увеличение числа выданных кредитов не приводит к пропорциональному увеличению затрат на выдачу отдельно взятого кредита.
Пример: заемщик взял кредит 4 миллиона, купил квартиру за 5 миллионов, платил по кредиту какое-то время, заплатив в виде процентов 500 тысяч рублей, как вдруг, по каким-то причинам не смог больше платить по кредиту. (Причины — не важны: с работы уволили, или еще по каким обстоятельствам. )
И допустим, квартира выросла в цене, и стала стоить 6 миллионов.
Что делает заемщик?
Он — легко продает квартиру (с согласия банка, естественно).
У заемщика остается:
6 млн. — 4 млн (кредит) — 0,5 млн.(заплаченные банку проценты) = 1,5 млн.
Но из этих 1,5 млн. — 1 миллион у заемщика был: это те деньги, которые заемщик потратил на первый взнос. Но все-равно: первый взнос — вернулся, да еще и прибыль заемщик получил неслабую: вложил 1 млн, получил 1,5 млн.: 50% прибыли на вложенные заемщиком средства, да еще и в квартире жил. Банк — лучший друг: позволил получить прибыль. Ну да, квартиры — нет: она продана. Но разве заемщик что-то потерял?
Пример тот же самый: как и в предыдущем примере, заемщик взял кредит 4 миллиона, купил квартиру за 5 миллионов, платил по кредиту какое-то время, заплатив в виде процентов 500 тысяч рублей и вернув 200 тысяч рублей основного долга, как вдруг, по каким-то причинам не смог больше платить по кредиту.
И допустим, квартира подешевела, и стала стоить 4 миллиона.
Что делает заемщик?
Он должен банку 3,8 миллиона, но и квартира стоит почти столько же.
У заемщика остается:
4 млн. — 3,8 млн (остаток ссудной задолженности) — 0,2 млн.(те деньги, которые заемщик уже спел вернуть в счет долга) — (0,5 млн.(заплаченные банку проценты) = — 0,5 млн.
Но потери заемщика еще больше, поскольку 1 миллион у заемщика был: это те деньги, которые заемщик потратил на первый взнос. То есть, убытки заемщика уже составляют 1,5 млн. Да к тому же, заемщик остается без квартиры. Банк — совсем даже не друг: у заемщика — убытки, а у банка — прибыль: так рассуждает заемщик.
Кроме квартиры взять с заемщика нечего, а потому, он начинает саботировать процесс продажи квартиры, чтобы еще хоть како-то время квартирой попользоваться.
Банку же, чтобы компенсировать свои убытки, приходится подавать в суд, выставлять квартиру заемщика на торги, продавать ее с дисконтом. Часть денег, полученных от продажи квартиры уходит организаторам торгов.
И если квартира продается с дисконтом, например, не за 4 млн., а за 3,5 млн.,поскольку продажа носит вынужденный характер и, поскольку заемщик-собственник квартиры всячески препятствует продаже;
если часть вырученных от продажи денег достается не банку, а идет на организацию торгов (примерно 7% от вырученных на торгах денег, т.е.
3,5 млн х 0,07 = 245 тыс.,
то банк за счет реализации имущества должника не компенсирует свои убытки полностью.
Выше ставка – меньше людей обращается в банк за кредитом. Меньше заемщиков – меньше покупателей, ниже цены. И наоборот.
Падение цен способствует росту ставок, рост ставок способствует дальнейшему уменьшению покупателей и дальнейшему снижению цен на недвижимость.
Рост цен стимулирует дальнейший рост, падение – стимулирует падение.