Процент по ипотеки зависит только от степени жадности банкиров. В России самые дорогие кредиты в мире. Доходит до 25 процентов в год. Мы с женой не спешим, потому что ходят слухи, что скоро появиться государственный банк, где проценты будут на порядок ниже.
Всегда проверяйте, нет ли акции на интересующее вас кредитное предложение в конкретном банке. Бывает, что банк снижает ставки по определённым программам для расширения клиентской базы. О наличии специальных предложений можно узнать двумя способами: на официальном сайте и в отделении банка.
Величина годовых процентов является одним из основных критериев при выборе банковского учреждения. В различных банках процентная ставка разная. Зависит она от кредитной политики банка, выбранной программы ипотечного кредитования, суммы первоначального взноса, суммы кредита и срока выплаты кредита, а также приобретаемого имущества.
Посмотрим сначала, какие ставки нам предлагает один из самых крупных наших банков. По трем программам (приобретение готового жилья, приобретение строящегося жилья и приобретение загородной недвижимости, кроме жилого дома) ставки в Сбербанке будут одинаковыми. Их величина обратно пропорциональна первоначальному взносу (от 15 до 30%, от 30 до 50% и более 50%) и прямо пропорциональна сроку кредитования (до 10 лет, от 10 до 20 лет и от 20 до 30 лет). При сроке от 10 до 20 лет (оптимальный вариант) ставка будет 14,25% при первоначальном взносе до 30%, 14,0% годовых при взносе от 30 до 50% и 13,75% при взносе свыше 50%.
Приветствуем! Если решение о приобретении квартиры в ипотеку уже принято, заемщику следует подробно изучить действующие банковские программы, условия кредитования, а также другие параметры. Наиболее значимым показателем для любого займа на покупку жилья является ипотечная ставка. Как правило, банки предлагают разные виды процентных ставок. Попробуем разобраться подробнее, какие ставки ипотечного кредитования бывают и в чем выгодность каждого варианта, от чего зависит ставка кредита по ипотеке, под какой процент дают ипотеку банки и является ли ипотека в 2019 году действительно выгодным вариантом для покупки жилья.
Внушительная сумма кредита и продолжительные сроки обывателя в качестве должника обязывают внимательно изучать действующие кредитные продукты. В большинстве случаев клиенты банковских учреждений идут по простому пути, выбирая саму низкую ставку по ипотеке.
В любом случае, торопиться так не стоит, ведь размер обслуживания долга является одним из факторов, которые являются составляющими единого продукта. Как правило, если один из параметров не выгоден банку, организация ищет иные пути увеличения своего дохода.
Размер обслуживания за пользование денежными средствами утверждается банком в одностороннем порядке. Все, что остается клиенту, это согласиться или не согласиться с действующими правилами.
Процентная ставка по кредиту, по сути, является расчетным параметром, который учитывает доходность банка, инфляцию и возникающие риски.
Вместе с тем, программа лояльности подразумевает лавирование между предельно допустимой нормой дисконта допускает утверждение ставки по результатам рассмотрения потенциального клиента (соискателя):
- Кредитная история заемщика. В случае, если гражданин, анкета которого рассматривается на кредитном комитете, имел случаи нарушения финансовой дисциплины, в том числе в других учреждениях, скорее всего, размер ставки будет меняться в большую сторону. Чаще всего таким гражданам отказывают в выдаче больших кредитов;
- Доходы заемщика рассматриваются в первую очередь. Ситуация упрощается, если соискатель является действующим клиентом банка (участвует в зарплатном проекте).
В противном случае, желающий получить ипотеку будет вынужден представить справки о доходах (по всем местам работы) за определенный период (от 6 до 12 месяцев). В расчет часто принимаются доходы поручителей. В некоторых случаях поручительство по кредиту может повлиять на изменение ставки в меньшую сторону; - Валюта займа. Фактически, займы в иностранной валюте всегда обходятся дешевле. Правда, по итогам 2015 года практика не рублевого кредитования выявила шаткое положение заемщиков, их зависимость от резких колебаний валюты на финансовых рынках. Ставка по рублевым ипотекам всегда выше;
- Срок кредита. Существенный фактор, который прямо пропорционально влияет на размер вознаграждения банку за пользование денежными средствами;
- Уже имеющая кредитная нагрузка на соискателя.
Основным направлением деятельности кредитных учреждений является получение денег из денег.
Это действительно так. Определенную часть (разрешенную по результатам управленческой отчетности) денежных средств, привлеченных банками, выдают в кредиты населению и юридическим лицам.
Обратная сторона вопроса очевидна: чем дешевле кредитному учреждению обходятся привлеченные средства, тем меньше буде процентная ставка по ипотекам.
В отношении банковских учреждений существует два основных канала поступлений денежных средств.
Первый — это финансирование центральным банком. Естественно, деньги даются не просто так, за пользование практически государственными деньгами банки оплачивают такое же вознаграждение в размере ключевой ставки.
Второй источник поступления средств в банковский сектор — это депозиты физических и юридических лиц. Именно вклады участвуют в операционной деятельности банка, так как в договорах сотрудничества прописывается конкретный срок, в течение которого учреждение может использовать свои средства.
Используя три параметра, можно вполне судить о том, насколько банк лоялен к своим клиентам и настроен стратегически:
- Размер ключевой ставки, которая устанавливается Центробанком;
- Максимальные ставки по депозитам;
- Минимальные ставки по ипотечным кредитам.
При изучении действующих предложений банка по выдаче кредитов на приобретение (улучшение) жилья, можно проверить разрывы между этими параметрами.
В случае, если, отрыв от реальности существенный, скорее всего, связываться с таким банком явно не стоит. Конкурентными отличиями банк явно не наделен, соответственно, выгоду искать в таком месте не имеет смысла.
В настоящее время российские власти проявляются открытый интерес к обеспечению своих граждан жилыми помещениями. Прошли те времена, когда квартиры раздавали за продвижение по службе или по окончании таковой.
Да и теперь, для проживания в собственном жилье не обязательно ждать до пенсии. Действующие кредитные механизмы позволяют обзавестись заветными метрами уже сегодня.
В льготную категорию граждан, которые могут воспользоваться ипотечными субсидиями, попадают молодые семьи, имеющие детей.
Стандартная практика субсидирования заключается в уменьшении процентной ставки наполовину от действующего параметра.
Так, если ипотека выдается под 12%, то сдав соответствующие документы в городскую приемную, гражданин может получить право кредитоваться под 6% соответственно.
Правда, есть одно замечание, субсидия платится в размере половины уже уплаченных платежей. То есть ставка не меняется.
В числе активных уполномоченных органов, АИЖК. Это специальное агентство, которое занимается рассмотрением заявок, нуждающихся в приобретении жилья граждан.
В случае превышения финансирования, агентство запускает глобальные программы, как это было в 2017 году.
Определенная часть семей из России получила право реструктуризации жилищных кредитов в виде гашения оставшегося тела кредита. Субсидии составили 20 и 30 процентов соответственно.
Вывод : Каждый соискатель на получение кредита вправе разобраться с вопросом ценообразования по ставке займа. В большинстве случаев, клиент банка может повлиять на величину своего будущего долга.
Для тех, у кого остались спорные вопросы, предлагаем задать свои вопросы или выразить свое мнение в поле для комментариев.
Теперь вы знаете, от чего зависит ставка по ипотеке.
Ипотечный кредит – тяжелая ноша. И большое значение для ее облегчения играет, как ни странно, не заявленная банком-кредитором величина процентной ставки, а определенный набор как причин общего характера, так и личных обстоятельств заемщика. Ставки в одном и том же банке для разных клиентов даже одной категории существенно различаются, но вот диапазоны их значений в ведущих ипотечных кредитных организациях примерно одинаковы.
Причины общего характера, влияющие на ипотечный процент, разделяются на глобальные/национальные, мезоусловия (среднего уровня) и локальные. По первым можно определить, на какую минимальную величину ипотечной ставки можно рассчитывать. Вторые зависят от статуса кредитной организации. Последние определяются типом и местными условиями присмотренной квартиры/дома/коттеджа.
Устойчивая тенденция рынка ипотеки в РФ – сочетание довольно высокого неудовлетворенного спроса с малым, а то и нулевым, ростом ВВП. Второй момент – политические передряги, выход из которых для экономики – переждать неурядицы за счет внутреннего оборота, а рост в дальнейшем обеспечить поворотом стрелки финансового компаса на 180 градусов, с запада на восток. МВФ признает такую политику вполне разумной, но нужно время. Поэтому на рынке ипотеки до конца 2014 г. прогнозируется стагнация цен и ставок.
Примечание 1. Ведущие ИКО (ипотечные кредитные организации), похоже, взяли курс на 9%. 25 апреля Сбербанк сообщил, что почти вдвое увеличивает объем ипотечного кредитования. Смысл ясен – брать не накруткой, а оборотом. Однако, если США и ЕС дойдут до полной дури и начнут вводить санкции против уже не персон, а секторов экономики РФ, то, прежде чем им откликнется, аукнется здесь, и тогда нужно рассчитывать на максимум вилки – 11%
Совет: следите за ставкой рефинансирования ЦБ; она есть на его официальном сайте. Никакой банк не сможет работать при производительности капитала менее 2%. Отсюда считаем: ставка рефинансирования + 2,2% и будет минимально допустимой ставкой по ипотеке. Если назначают меньше – либо сбрендили, либо разводят.
Собственно, из более-менее честных ИКО (честные банки бывают) на весну 2014 г. можно назвать только следующие, в порядке уменьшения приоритета:
Уже присматривая жилье, нужно начинать думать-гадать, как уменьшить ставку. Ипотека и для банка длится столько же, как и для заемщика, и степень риска ИКО напрямую связана с качеством жилья.
На квартиры старше 30 лет можно и не засматриваться: ипотеку на них просто не дают. В целом по вторичке ситуация безрадостная: ипотечные ставки – до 18% и более. Связано это с низкой ликвидностью вторичного жилья после строительного бума. Исключение – первые этажи на людных улицах, их можно в случае невыплаты продать под бизнес. Но жить на первом этаже с гамом и толчеей за окнами – извините…
Примечание 2. Крупные банки нередко заводят свои собственные жилищные программы под завлекательными названиями и громкими льготами. Но фактически минимальных ставок по ним, как правило, не бывает. Ведь теперь у банка голова болит от раздумий не только над рентабельностью кредитов, но и жилищного проекта.
Вот теперь уже нужно не думать-гадать, а бороться изо всех сил за то, как уменьшить процентную ставку. Прежде всего смотрим на общую иерархию банковского доверия к клиентам:
- свои сотрудники;
- работники аффилированных организаций, т.е. взаимозависимых с банком;
- работники корпораций РФ из ТОП-100;
- зарплатчики/пенсионеры банка;
- все прочие;
- лица с плохой КИ.
Первым трем категориям рассчитывать на минимальную при благоприятных остальных условиях (см. ниже) ставку реально. Узнать, с каким банком аффилирована ваша фирма, можно у руководства. Не говорят – в предварительно выбранных банках. Нет и там – проехали.
Следующий фактор – срок кредитования. В разных банках разное разбиение на категории срочности, от 3 до 5, но общие негласные правила таковы:
- При переходе в более долгую категорию добавляется 0,5 — 1%
- При кредитовании на максимальный срок набавляется еще 1%
Разберем на примере Альфа-Банка. Номинальный минимум ставки – 10%. Но там 5 категорий: до 5 лет, 6 —10 лет; 11 — 15 лет; 16 — 20 лет и 21 — 25 лет. При кредитовании на максимальный срок выходит 10% + 4% + 1% за максимум срока, итого – 15%; реально – 14,85%, если я в остальном бел, как Иисус на горе Илионской.
Затем, размер первоначального взноса. Более всего ставка падает при переходе от назначенного ИКО минимума (как правило – 10% от полной стоимости) к следующей ступени. Дальнейшее увеличение проплаты ставку сбивает меньше – такой кредит банку уже не особо выгоден из-за меньшей общей переплаты.
Тут нужно внимательно прочитать условия кредитования. Если разбиение на категории примерно такое: 10%, 15-20%, до 30%, до 50%, свыше 60%, то рассчитывать на минимум, переплатив рубль сверх обязательных 10%, нечего. Нужно собирать 15%
Далее – источник дохода. Попросту, официал я или нет. Приведенный выше пример с Альфой справедлив, если доход подтвержден 2-НДФЛ. 3-НДФЛ или произвольная форма его подтверждения повышает ставку еще на 1% и выходит 15,85%
Примечание 3. Лучший способ сбить процент – ликвидный залог. Но если бы ценных залогов у народа было в достатке, то и не было бы так много желанной, но неподъемной ипотеки.
Так стоит ли брать ипотеку немедленно? Средняя процентная ставка по ипотеке в РФ на сегодняшний день составляет 12,46%, и снижение ее до 11% к концу года выглядит реальным. Если же противостояние лбами в одну и ту же стену с одной стороны все-таки разрешится, то и 9% выйдут из области фантастики. Поэтому пока лучше воздержаться от ипотеки да подсобрать деньжат на первый взнос. Тем более, что к зиме и цены на жилье падают.