К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.
Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.
На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.
Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.
Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.
Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.
Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.
Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.
Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.
Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.
Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.
А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.
Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.
Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?
Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.
И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.
Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.
Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).
Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.
Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.
Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.
Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.
Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.
Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.
Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.
Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.
Кредит на жилье может стать худшей сделкой в вашей жизни. Возможно, вы потеряете столько денег, что их хватило бы на несколько квартир. Старая добрая схема, когда ипотечная квартира дорожала и “отрабатывала” свои проценты, уже давно в прошлом.
Здравый смысл подсказывает, что покупка жилья в России в настоящий момент — это заведомо убыточное предприятие. Если у вас есть деньги на недвижимость, то выгоднее вложить их в депозиты или ценные бумаги. Проценты с них полностью обеспечат вас арендным жильем до самой смерти. Но если вы задались целью все-таки приобрести квартиру, то по крайней мере не усугубляйте ваше положение ипотекой.
Суть ипотеки не в том, чтобы обеспечивать жильем молодые семьи, помогать людям обрести свой угол, не оставить кого-то на улице в старости. Она совершенно в другом — взять максимально возможный процент с тех граждан, которые готовы переплачивать за рассрочку.
Цифры говорят сами за себя. Ипотечный рынок в России еще очень молодой, ему всего десять лет. За это время ставка по ипотеке по годам менялась от запредельно высокой (15%) до просто высокой (12%). В этом году она сползла в район 13%. Примерно столько же выходит в среднем по всему десятилетию. Много это или мало? Судите сами: со ставкой 13% ваш ипотечный долг почти удваивается каждые 10 лет.
Наглядно будет на примере. Обычная семейная “двушка” с ремонтом в Москве сейчас стоит 8 миллионов. С минимальным первым взносом банки вам дадут около 7 миллионов кредита и добавят к нему еще столько же в виде процентов, если кредит брать на 10-15 лет. Как вариант можно растянуть удовольствие на 20-30 лет, тогда с процентами по ипотеке набежит сумма в 2-4 раза больше. Чтобы не погореть на этой сделке, вам нужно быть уверенными, что в конце срока ваша квартира будет стоить хотя бы 16 миллионов. Иначе вы вложите в нее больше денег, чем получите.
И вот здесь самое интересное. Чтобы квартира удвоилась в цене хотя бы за 15 лет, она должна стабильно дорожать на 5% ежегодно. Насколько это реально? Если вы покупали квартиру до 2007 года, то сейчас ее цена как минимум вдвое выше, чем была при покупке. В “золотые нулевые” квартиры дорожали в среднем на 15% в год. А вот если вы брали жилье в 2008 году, то его цена с тех пор вообще не изменилась. То есть ипотечники с 7-летним стажем сейчас в убытке: банковские проценты сожрали уже половину стоимости их квартир. Ни о каких 5% в год здесь и речи не идет.
Чтобы не попасть в такую же ситуацию, нужно разбираться в трендах на рынке недвижимости. Или как минимум представлять, где у него дно, а где пики. В случае ошибки ипотека умножает ваши потери в разы. Но еще важнее уметь объективно оценивать свою покупку. Ведь квартиры падают в цене не только из-за кризисов, но и по локальным причинам: строительство рядом завода, моста, трубопровода, уплотнение микрокрайона. К окончанию кредита ваше жилье может в буквальном смысле не стоить ничего. Такое неоднократно случалось в других странах, когда целые районы превращались в многоэтажные гетто.
Возможно ли это в России? Уже происходит. Население крупных городов перебирается в пригороды, государство поощряет малоэтажную застройку, а гигантские дома-муравейники стоят полупустыми. Медленно, но верно Россия приближается к жилищным стандартам, “как на Западе”. Но это лишь половина картины. На Западе сейчас отрабатывают следующие технологии строительства (каркасные дома, 3D-печать), которые прочат революцию и резкое удешевление жилья. Вы не можете гарантировать, что ваша ипотечная квартира через 10-30 лет не станет таким же старьем, каким сейчас является деревянная изба.
Также не стоит забывать, что любые дома не вечны. Даже у современных блочных комплексов срок эксплуатации длится 100 лет. У советских “панелек” и кирпичных домов рабочий ресурс истекает примерно к середине века. То есть брать долгосрочный кредит на такие квартиры бессмысленно вдвойне: через 35 лет их начнут сносить. Можно, конечно, понадеяться, что в будущем государство компенсирует жильцам их потери. Но я бы призывал быть реалистами: более трети жилья в России уже сейчас является изношенным. Государство не сможет оплатить такой гигантский объем новой застройки. Да и не обязано это делать, ведь это частный жилой фонд.
Добавьте сюда еще один, чисто российский феномен, и станет понятно, почему нельзя покупать квартиры в ипотеку. Большинство квартир на рынке не стоит своих денег. “Хрущевка” в Москве обойдется дороже , чем новостройка в Праге, Мадриде или Стокгольме. Невзрачная квартира в провинции легко меняется на удобные апартаменты в Болгарии или Черногории. Единственная причина этого феномена — избыточный спрос. Молодой российский средний класс последние 20 лет консервировал сбережения, покупая квартиры впрок, в том числе в ипотеку. До половины жилья в новых домах приобреталось не для себя, а под аренду или продажу.
Опять же — нет гарантии, что так будет всегда. Постаревшие собственники будут вынуждены избавляться от накопленных квартир. Следующее поколение российских покупателей — дети “нулевых” и 90-х — гораздо более малочисленны, чем “восьмидесятники”. Они объективно не смогут выкупить и снять все те квартиры , которые сейчас на руках у старшего поколения. Ведь новой молодежи почти в 2 раза меньше, чем тех, кто родился в СССР. Им сейчас по 15-17 лет. Но именно они будут покупать у вас квартиру, когда вы решите расширяться или переезжать. И у них будет богатый выбор помимо вашего предложения. При таком раскладе планировать ипотеку даже на 10 лет — дело рискованное и бесполезное.
В довершение добавлю, что в недалеком будущем ипотека в России наверняка станет более выгодной и удобной. На это указывает опыт соседних стран. В государствах бывшего соцлагеля уже сейчас можно найти жилищные кредиты по 5% годовых. Когда это светлое будущее наступит и у нас, вам наверняка уже не захочется брать в ипотеку тесную квартиру в городской панели. Ведь рынок будет наполнен просторными семейными домами.
Можно ли купить квартиру без ипотеки, если денег нет? Ответ на данный вопрос положительный, если принять во внимание несколько аспектов.
Получить квартиру без использования денежных средств могут люди определенных профессий, социального статуса и материального положения.
К ним относятся:
- военнослужащие;
- работники полиции;
- судьи;
- спасатели;
- депутаты;
- олимпийские чемпионы и призеры;
- выдающиеся деятели науки, спорта, искусства и т.д.;
- малоимущие и многодетные.
Однако, стоит принять во внимание то, что в этом случае получить собственное жилое помещение в короткие сроки вряд ли удастся. Данный процесс порой занимает годы, а то и десятки лет.
Обеспечить быстрое получение своей собственной жилплощади помогут денежные средства с продажи чего-то ценного, чья стоимость будет сопоставима со стоимостью жилья, или трудоустройство в организацию, предоставляющую общественное место жительства. В последнем случае Ваше пребывание на данной территории будет возможным только в период работы в такой организации.
В остальных случаях приобрести квартиру или иную недвижимость возможно с помощью накопленных средств, потребительских кредитов, ипотеки, рассрочки от застройщика, договора ренты с одинокими людьми старше пенсионного возраста, а также с помощью выигрыша в лотерее в виде квартиры или крупной суммы денег.
Как правило, рассрочка от застройщика предоставляется теми строительными компаниями, которые не обладают затруднительным финансовым положением и могут позволить себе отложенные платежи. Стоит отметить, что рассрочка в основном доступна в период окончания строительства того или иного объекта.
Условия получения рассрочки от застройщика индивидуальны, все нюансы будут прописаны в договоре. Рассрочка платежа может предоставляться как с процентами, так и без них.
Сроки предоставления рассрочки у каждой строительной организации разные. Их продолжительность может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Соглашаясь на рассрочку покупатель берет на себя финансовое обязательство, за нарушение которого могут быть применены санкции в виде штрафов. Например, если покупатель существенно просрочил платеж и не сообщает о его причинах, то застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (ФЗ 214). Если же должник идет на контакт, то компания может предложить более лояльные условия, в виде пересмотрения графика платежа на более удобный для клиента, или предложить ему оформить ипотеку на выплату оставшейся части долга.
Для оформления рассрочки строительные компании могут потребовать первоначальный взнос, пакет необходимых документов и залог покупаемого жилья.
Денежные займы финансовыми организациями для покупки жилья предоставляются на определенных условиях. Обычно размер кредитного лимита составляет до 500-750 тысяч рублей, в некоторых банках до 3-8 млн. рублей при условиях поручительства и залога имущества. Максимальный срок погашения задолженности составляет 5-7 лет. Процентные ставки по кредитам в размере от 10%-30% годовых, а иногда и выше. Для предоставления кредитных средств банк вправе потребовать определенные документы:
- документ, подтверждающий личность;
- справку о доходах;
- справку с места работы (трудовой договор);
- загранпаспорт;
- свидетельство о владении движимого/недвижимого имущества;
- ИНН.
Для получения потребительского кредита на крупную денежную сумму, соискателю должно быть не менее 21 года и не более 65 лет на момент погашения задолженности. Положительная кредитная история, соответствующий уровень дохода, поручители – все эти факторы повышают шанс стать обладателем определенной суммы в банке.
Когда следует брать потребительский кредит на жилье?
Потребительские кредиты в банке, как правило, берут на определенные товары и услуги. Для приобретения жилья многие предпочитают оформлять ипотеку, поскольку срок кредитования составляет больший период, соответственно нагрузка на семейный бюджет меньше. Представьте выплату 1 миллиона в течение 5 лет (при потребительском договоре) и 15 лет (при ипотеке).
Потребительские займы подходят для покупки жилья при условии, что именно этой суммы не хватает и есть возможность погасить долг в кратчайшие сроки. Так же этот вариант хорош для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос и нет сертификата о материнском капитале. Так часть денег может быть использована на оплату первого взноса, а оставшаяся на внесение ежемесячных платежей.
Плюсы потребительского кредита на жилье в том, что его предоставление занимает достаточно короткий срок. Рассмотрение заявки и получение кредита возможно в день обращения, или уже через 1-2 дня. В то время, как запрос на ипотеку может изучаться до 10 рабочих дней. Также для одобрения заявки на потребительский кредит не требуется большое количество документов, проверка заемщика не такая серьезная, как при ипотеке.
Основное преимущество потребительского кредита на покупку жилья в сравнении с ипотекой — возможность не платить первоначальный взнос.
Минусы такого займа составляют большие процентные ставки, короткий срок кредитования и, по сравнению с ипотекой, небольшие суммы кредитования.
Давайте рассмотрим несколько предложений банков предлагающих крупные потребительские займы, которых могло бы хватить на приобретение жилпощади.
Газпромбанк предлагает потребительский кредит на сумму до 3,5 млн. рублей с продолжительностью кредитования до 84 месяцев. Процентная ставка 14,25%. Для оформления кредита понадобится паспорт гражданина РФ, любой документ подтверждающий доход и заполненный и подписанный Бланк согласия на запрос истории в Бюро кредитных историй.
Райффайзен банк дает кредит наличными с фиксированной ставкой 11,9% на сумму до 2 млн. рублей и сроком погашения до 5 лет. Предоставляется по двум документам: паспорт гражданина РФ и справка о доходах.
Альфа-банк выдает денежные займы до 1 млн. рублей под 11,99-22,49%.Срок от 1 года до 5 лет. Необходимо предоставить:
- паспорт гражданина РФ,
- справку 2-НДФЛ,
- 1 документ из этого списка:
- водительское удостоверение,
- загранпаспорт,
- ИНН,
- полис ОМС,
- страховое пенсионное свидетельство;
- и еще один из данного перечня:
- копия трудовой книжки,
- загранпаспорт со штампом за последние 12 месяцев,
- полис ДМС,
- ПТС.
Россельхозбанк предоставляет возможность взять кредит на любые цели без залога и поручительства на сумму до 750 тыс. рублей с процентной ставкой от 10-16,5% . Сроки кредитования до 84 месяцев, необходимые документы:
- паспорт гражданина РФ,
- справка о доходах,
- трудовой договор/контракт,
- свидетельства о браке и о постоянном/временном месте жительства.
Как Вы могли заметить из всего вышеизложенного, купить квартиру в кредит или приобрести ее не прибегая к помощи денежных средств, вполне реально. Средства и методы для достижения данной задачи различны и требуют определенного набора качеств, которые будут выступать гарантом в получении недвижимого имущества.
Однозначного ответа на данный вопрос у экспертов нет. Многие сходятся во мнении, что каждый случай должен быть рассмотрен индивидуально. К примеру, если заемщик знает, что в течение пары лет получит крупную сумму денег (например, наследство), то оформление потребительского договора целесообразно, так как он сможет закрыть долг в срок. Если крупного притока финансов не намечается, как будет выплачен кредит, ведь срок потребительских займов в среднем составляет 5-6 лет максимум, где взять всю сумму? При ипотеке есть до 30 лет (у всех банков свои сроки) на погашение долга. Согласитесь это значительно снизит нагрузку.
Но есть и другой плюс потребительской сделки — получится сразу оформить покупку на себя. При ипотеке недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения долга. При этом продажа жилья становится проблематичной.