Димыч
Я думаю, что никто из тех, кто не собирается занижать стоимость сделки, квартиры дешевле не продает только из-за того, что они 3 года в собственности. Более того, имхо, такие квартиры в новостройках (т.е. новый дом, один хозяин) — самый дорогие, т.к. минимум рисков.
Я новостройки вообще не смотрю, смотрю хрущевки ну и сталинки иногда. И попадаются реально дешевые сталинки, и написано что в собственности менее 3-х лет. Я думаю именно поэтому они такие и дешевые.
Более того, следует позаботиться о том, чтобы понять, почему жилье продается практически сразу после того, как было приобретено. Желая убедиться в отсутствии дефектов, следует с повышенной ответственностью подойти к осмотру объекта. При покупке жилья, вне зависимости от того, насколько оно является новым, следует проводить специальную проверку и стараться понять истинное положение вещей.
Все что мне удалось узнать на вчерашний вечер:
То что мама продавца проживала с 1982 года в этой квартире, после этого она продала по договору эту квартиру дочке (продавец) за 302 тыс. руб (я так думаю это стоимость по паспорту, поэтому такая цена) договор был заключен 01.11.2008, но зарегистрирован в ГБР 2.03.2009. Почему так долго не регистрировали, незнаю.
На данный момент они хотят продать эту квартиру за 3500, но при этом купить по встречке в этом же налоговом периоде за 4000.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
- Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
- Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
- Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
- Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Важно! Основное желание продавцов, которые владеют квартирой менее, чем три года – это уменьшить сумму в договоре, они могут предлагать заплатить разницу в обход официальным документам. Но этого делать не стоит, так как из официальной суммы будет идти возврат налогового вычета.
Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не слишком нравится нашим согражданам. Как правильно платить налог с продажи квартиры? Точка отсчета Точкой отсчета пресловутых трех лет владения является вовсе не день, когда был заключен договор купли-продажи и деньги внесены в банковскую ячейку.
Подводя итоги, хочется отметить, что продажа квартиры – занятие кропотливое. Сбор необходимых справок может занять довольно длительный срок. Оценку квартиры лучше проводить честно, поскольку в связи с выходом нового закона (продажа недвижимости стоимостью меньше 1 миллиона рублей) вам будет начислена кадастровая стоимость, а в случае махинаций по занижению цены квартиры для уклонения от подоходного налога грозит обвинение в утаивании дохода, что повлечет за собой наказание.
Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет. Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП. Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.
До прошлого года закон определял срок в 3 года, по истечении которых продажа квартиры уже не подлежала налогообложению. Собственник получал право продавать/менять жилье без расходов на НДФЛ. Но с прошлого года сроки владения до продажи ужесточились. Ставка осталась исходной:
Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.
Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.
Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.
Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.
Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.
Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.
Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.
Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:
Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.
Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:
Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.
Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.
Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.
Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.
Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:
1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;
2) установленные газовые колонки.
Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:
- Коммуникациями с горячей и холодной водой;
- Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
- Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
- Нагревательными приборами в каждой комнате;
- Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
- Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
- Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
- Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.
Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.
После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:
- оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
- проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
- установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.
Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей. Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно. Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.
Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита. Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы. Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.
Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.
Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2019 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий. Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.
Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:
- коттеджи;
- таунхаусы;
- частные дома с участком земли;
- коммуналки во владении одного субъекта.
Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.
Добрый день. Мы с мужем собираемся покупать в ипотеку с первоначальным взносом двухкомнатную квартиру. Ипотеку нам одобрили, выбрали квартиру за 1 830 000 руб. Первоначальный взнос 600 тысяч, остальное на 10 лет в ипотеку в Сбере. Собственник квартиры говорит что квартира менее 3 лет в собственности. Вот читаю статьи насчет покупки подобных квартир и никак не пойму какие риски и последствия? Объясните пожалуйста!
Ответы юристов ( 2 )
А если продавец в целях уклонения от уплаты налогов попросит в ДКП указать цену менее 1 млн? получается так: в ДКП допустим 990 тысяч а в ипотечном договоре реальная цена.
Марина, отвечая на Ваш последующий вопрос перечисляю следующие риски:
1. Не все банки будут готовы предоставлять Вам ипотечные средства при разнице стоимости, указанной в ДКП и в ипотечном договоре. Нужно обсудить эту возможность с банком.
2. Сумма имущественного налогового вычета на который Вы, как покупатель недвижимого имущества можете претендовать в соотв. с НК РФ, будет рассчитываться с суммы, указанной в ДКП и соответственно налоговая база будет рассчитана не с суммы возможно максимальной в размере 2 млн. (если стоимость имущества в ДКП будет указана в пределах этой суммы или более), а с суммы указанной в ДКП.
3. В случае признания сделки недействительной, получите сумму по ДКП.