ЦБ вводит повышенные коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%. Банки, скорее всего, сократят долю таких кредитов или повысят ставки по ним.
Банк России с 1 января 2019 года повышает коэффициент риска со 150% до 200% по ипотеке с низким первоначальным взносом (ПВ), соответствующее решение размещено на сайте регулятора.
Это значит, что банкам, выдавая ипотеку с минимальным взносом, придется создавать повышенные резервы по таким кредитам, что приведет к снижению прибыли. В ЦБ в свою очередь говорят, что «принимаемые меры направлены на обеспечение устойчивого развития ипотечного сегмента».
Регулятор опасается, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис (особенно на фоне снижающихся до недавнего времени ипотечных ставок), и часть покупателей будут не в состоянии обслуживать свои займы. Как правило, ипотеку с низким ПВ берут те, кому на больший первоначальный платеж просто не хватает средств. А значит, может в будущем не хватить средств на погашение самого кредита.
Кредиты с ПВ до 20% в последнее время демонстрировали рост. Так, на начало прошлого года доля таких кредитов была равна 14%. В первом полугодии этого года, по данным ЦБ, она выросла до 40%. Не остановило банки и то, что ЦБ в этом году уже сыграл на повышение, и увеличил коэффициент риска для кредитов с ПВ до 10% со 150% до 300%, а для займов от 10% до 20% — со 100% до 150%.
Доля в 40% — это достаточно высокий показатель, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако его рост за последние год-полтора объясним – население пытается реализовать отложенный ранее спрос на жилье, пока и цены на недвижимость, и процентные ставки находятся на комфортных уровнях», — поясняет она.
Наличие интереса заемщиков к небольшим суммам первоначального взноса объясняется, прежде всего, экономической ситуацией и снижением реальных доходов населения на протяжении большого отрезка времени, добавляет руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.
По данным «Бон Тон», значительная доля кредитов оформляется с первоначальным взносом на уровне 30-35%. На тех, кто вносит до 20% от стоимости недвижимости, приходится порядка 20%. Что касается наиболее рискованной ипотеки, с ПВ до 10%, то сегодня она практически не выдается, ее доля — порядка 1%, отмечают аналитики ДОМ. РФ.
Эксперты обращают внимание, что ипотечные кредиты с низким ПВ гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт. «Такие кредиты могут показаться доступнее, однако на самом деле ипотечный платеж по ним выше – как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки. Платежная нагрузка на домохозяйство является гораздо более значительной, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше», — отмечают в ДОМ. РФ. При этом, основной объем ипотеки с низким ПВ приходится на кредиты со взносом от 15%. С точки зрения вероятности дефолта такие кредиты не относятся к высокорискованным и практически не отличаются от кредитов со взносом 20%, добавляют они.
Повышать ставки или первоначальный взнос
Само ужесточение требований приведет к тому, что банки будут вынуждены повышать ипотечную ставку по кредитам с ПВ ниже 20%, либо увеличивать сам первоначальный платеж, говорят эксперты.
Не исключено, что банки сократят долю таких выдач. Соответственно, для части потенциальных заемщиков ипотека станет недоступна. Ранее в «Метриум» подсчитали, что треть покупателей жилья в Москве может потерять доступ к ипотечным кредитам после ужесточения правил кредитования с низким ПВ.
«Ожидаемо, что банки компенсируют более высокие риски за счет увеличения ипотечных ставок и ужесточения требований к заемщикам. Повышение, скорее всего, составит порядка 0,5%», — считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон». На фоне общего повышения процентов на ипотечном рынке ставки на продукты с низким ПВ до конца года вырастут более значительно, полагает Екатерина Щурихина.
Если же крупные игроки решат поднять требование к ПВ до 20% и выше, то на рынке может усилиться негативная тенденция, на появление которой уже указывал ЦБ – получение заемщиком нецелевого потребительского кредита, который используется для внесения первоначального взноса по ипотеке.
«Эта ситуация является более опасной для заемщика, долговая нагрузка которого возрастает более значительно, чем при взятии ипотечного кредита с меньшим первоначальным взносом, и, как следствие, для банка-кредитора», — отмечает Екатерина Щурихина.
Доля выдаваемых банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом будет снижаться, считают в Аналитическом центре ДОМ. РФ. «Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно повлияет на небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала. Предлагаемые меры в целом не повлияют на ипотечные ставки, и послужат дальнейшему росту качества ипотечного портфеля», — говорят они.
Риски минизируют, но часть потенциальных заемщиков отрежут
В Ассоциации российских банков считают само ужесточение требований к ипотечным кредитам излишней мерой. «Мы понимаем желание ЦБ обеспечить устойчивость рынка и минимизировать риски. Но также мы бы хотели, чтобы регулятор понимал, что избыточные действия могут способствовать стагнации ипотечного рынка», — говорит президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
По его мнению банки, скорее всего, сократят объемы выдач ипотечных кредитов с низким ПВ, так как обеспечивать соответствующие резервы станет невыгодным и неподъемным. Само влияние на рынок будет очевидным: чем выше требования, тем ниже активность на рынке. «Определенная часть потенциальных заемщиков окажется отрезанной от ипотеки из-за ужесточения требований. Повышение коэффициента риска приводит к тому, что кредиты выдаются под более высокий процент. Это усложняет получение ипотеки», — поясняет Тосунян.
Сейчас существует большая потребность в жилье, и тот рост, который демонстрировал ипотечный рынок, надо оценивать на фоне этого высочайшего спроса, отмечает он. По многим показателям ипотечного кредитования Россия еще сильно отстаёт от развитых стран, а самому рынку есть, куда расти.
«Доходы населения сейчас не самые высокие, есть тенденция к снижению. Ипотечное кредитование дает шанс обзавестись собственным жильем, и удовлетворить существующий спрос. Ужесточение требований и повышение ставок в свою очередь сужает эти возможности», — отмечает президент Ассоциации российских банков.
В «ДельтаКредит» настроены более оптимистично и не ожидают значительного влияния на ипотечный рынок. ЦБ уже повышал в этом году коэффициенты риска для кредитов с низким первоначальным взносом, и тогда значительной корректировки по ставкам не наблюдалось, отмечает руководитель финансового контроля банка «ДельтаКредит» Марина Котова.
«Мы предполагаем, что и в этот раз повышение коэффициентов риска не окажет значительное влияние на потенциальный спрос на ипотеку», — говорит она.
По данным банка, доля кредитов с ПВ менее 20% по итогам 8 месяцев составила 22%. «На данный момент мы не предполагаем увеличения ставок из-за роста коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом», — добавляет Марина Котова.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, который наблюдается у ряда банков, не будет системным. Что до потребителей, это повышение может вызвать лишь увеличение числа заявок на кредиты. Так считает эксперт ФБА «Экономика сегодня» Лазарь Бадалов.
Крупнейшие российские банки поднимают ставки по ипотечным кредитам. С 1 января выросли ставки по ипотеке на 0,6 процентного пункта у ВТБ. Теперь, как сообщает РИА Новости, кредит в рамках стандартных программ идет по ставке от 10,1% годовых при наличии комплексного страхования.
В отношении кредитов с первоначальным взносом менее 20% вводится надбавка к ставке в размере 0,5 процентного пункта (кроме кредитов, выданных с использованием средств материнского капитала и в рамках программы «Военная ипотека»).
С 14 января повысит ипотечные ставки Сбербанк — как сообщается агентством, они в среднем вырастут на 1-1,5 процентного пункта.
В октябре ставки по ипотечным кредитам выросли на 0,4%. Сейчас базовая ставка на покупку строящегося жилья составляет 9,5%, готового жилья — 9,7-10,1%. Рефинансировать ипотеку можно по 9,9%.
Банки последовали примеру Центробанка, который не только приостановил снижение ставок, а перешел к повышению, говорит доцент кафедры «Финансовые рынки» РЭУ им. Плеханова Лазарь Бадалов: «Деньги становятся на рынке дороже, следовательно, банки идут за регулятором и поднимают ставки».
Насколько это ощутимо для потребителя?
«Конечно, в ипотечном кредитовании даже пол-процента может быть ощутимо. Но в подобной ситуации, как мне кажется, число заявок на ипотеку может только вырасти — сработает некий эмоциональный эффект, люди начнут рассуждать, что пора брать кредит, потому что дальше будет еще дороже», — сказал эксперт ФБА «Экономика сегодня».
Прежде были клиенты, которые, увидев, что наметился длительный цикл снижения ставок, решали, что надо подождать еще полгода и ставки еще упадут. Сейчас это уже не работает, и те, кто откладывал получение ипотечного кредита, в случае роста ставок могут сыграть на повышенный спрос.
Хотя все может сработать по классической модели и действительно спрос снизится, допустил Бадалов, добавив, что позиция банков с точки зрения отбора заемщиков к изменению процентной ставки не привязана, банки не будут как-то менять свой подход — кому давать кредит, а кому не давать.
При этом эксперт не ожидает дальнейшего и серьезного повышения ипотечных ставок. В перспективе ситуация должна либо стабилизироваться, либо опять вернуться в прежнее русло, к снижению процентных ставок.
«То есть нынешнее повышение не выглядит системным, — говорить, что мы достигли дна процентных ставок и теперь все будет только расти, нельзя. Скорей, то, что происходит сейчас — корректировка, реакция на ситуацию на рынке», — отметил Лазарь Бадалов.
В начале года возможны небольшое повышение кредитных и депозитных ставок банков, допускал ранее глава Сбербанка Герман Греф.
«У нас пока нет прогноза резкого роста ставок и кредитных, и депозитных. Мы видим, что в начале года, вполне возможно, как реакция на предпринятые уже меры регулирования центробанков, ставки подрастут, но скорее всего, что в течение года они опять опустятся на уровень текущего года», — сказал Греф в декабре.
По словам главы Сбербанка, сегодня выдача банком ипотечных кредитов идет на грани рентабельности, со средней маржой 0,1%. «В текущих условиях, я боюсь, все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», — сказал Герман Греф.
Если ставки заметно вырастут, это вызовет спад активности по кредитованию — реальные доходы с учетом инфляции растут не так быстро, и соответственно, спрос на кредиты эластичен про цене, говорил ФБА «Экономика сегодня» независимый аналитик, директор аналитического департамента «Альпари» Александр Разуваев.
«То есть если ставка реально повышается, люди отказываются брать кредиты», — пояснил он.
Что до конкретных значений, эксперт выс что ставка по кредитам в первом квартале 2019 года вырастет на 100-150 базисных пунктов, то есть на 1-1,5%.
Повышение ипотечной ставки в ВТБ произошло еще 1 января. Об этом сообщила газета «Ведомости» со ссылкой на представителя банка. Увеличение составило 0,6 процентных пункта. С начала года стандартная ставка по ипотеке в новостройках и готовом жилье составляет 10,1% годовых для квартир площадью более 65 квадратных метров.
Кроме того, для кредитов, выданных с первого января, ВТБ ввел дополнительную надбавку к ставке в размере 0,5 процентных пункта при условии, что первоначальный взнос составил менее 20%. Сюда не включается ипотека с материнским капиталом и военной ипотекой.
Рефинансирование кредитов, которые клиенты взяли в другом банке, проходит по ставке 10,1% годовых для участников программы «Люди дела» (ей могут воспользоваться работники бюджетной сферы, сотрудники правоохранительных органов, налоговики и так далее).
Для получающих в ВТБ зарплату ставка рефинансирования составит 10,2% годовых. Для других категорий клиентов предусмотрена ставка в 10,5%.
О повышении ставки в Сбербанке газета «Ведомости» сообщила со ссылкой на свои источники в кредитном учреждении. Повышение произойдет с 14 января и составит 1 процентный пункт на новостройки и готовое жилье.
Таким образом, ставка при покупке квартиры в новостройке у партнеров кредитного учреждения составит 8,5−8,8% годовых. За готовое жилье при комплексном страховании клиента ждет ставка 10,7−11,1% годовых.
Для кредитов, где первоначальный взнос составляет менее 20%, предусмотрено дополнительное повышение на 0,2 процентных пункта.
О будущем повышении ипотечной ставки Сбербанк и ВТБ заявляли еще в середине декабря после того, как ЦБ увеличил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта до 7,75% годовых.
Председатель правления Сбербанка Герман Греф в интервью «России 24» объяснил, что на повышение ставок банки пойдут из-за новых норм резервирования, которые требует для исполнения Центробанк.
По его словам, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20% теперь применяются повышенные коэффициенты риска — 200% вместо 150%, которые действовали ранее.
При этом такие требования предъявляются клиентам, которые получают новый кредит. Эти условия вынуждают банки поднимать ставки.
Повышение ставок по ипотеке приведет к тому, что граждане начнут отказываться от кредитов. И это негативно скажется на рынке кредитования. Такое мнение в беседе с «360» озвучил аналитик ФГ «Калита-Финанс» Дмитрий Голубовский.
По его прогнозу, это еще не предельный рост и в течении года ставка прибавит еще немного. Он связал это с подъемом процентов по рублевым депозитам, на которые пошли банки, чтобы привлечь новые вклады и, как следствие, повышение ставок по кредитам, которые имеют высокие риски из-за высокой закредитованности населения, которая сейчас находится на историческом максимуме.
«Ставки будут расти и дальше в этом году. Цикл смягчения денежной политики в России закончен. Это новая реальность», — пояснил эксперт.
Большие долги населения по кредитам Дмитрий Голубовский объяснил тем, что клиентов привлекали небольшие ставки, которые находились на минимуме еще весной. Все это создавало иллюзии дешевизны денег, хотя все происходило ровно наоборот.
«Деньги всегда в последнее время были очень дорогими. Если вы посмотрите реальную ставку рублевого кредита за вычетом инфляции. Она высокая была и весной, и в прошлом году, и в позапрошлом году. Поэтому это иллюзия того, что занимать дешево», — подчеркнул Дмитрий Голубовский.
Сейчас все это закончилось. В итоге в новый 2019 год мы входим с повышениями ставок по ипотечным кредитам, те, кто мог себе позволить взять деньги на покупку квартиры уже это сделали, а инфляция подстегнула цены на жилье, которые медленно пошли вверх.
«Сейчас недвижимость начнет потихоньку дорожать вслед за общим трендом. Будет дорожать медленнее, чем хлеб и колбаса. Недвижимость не будет догонять, она будет отставать, но она будет подрастать в цене», — сказал эксперт.
Со второй половины наступившего года компании-застройщики начнут строить новые дома через проектное финансирование. Речь идет об обязательном использовании эскроу-счетов в банках, где дольщики будут оставлять свои деньги для покупки квартиры.
Кроме сопровождения сделок банки получат право отказывать застройщику в доступе к деньгам, если есть подозрение в каких-либо нарушениях. При это сами аккумулированные средства, кроме дохода компании-строителя также пойдут на погашение банковского кредита, за счет которого девелопер вел стройку.
При этом в случае банкротства строительной фирмы дольщики смогут получить свои средства обратно. Главной целью нововведения было защитить покупателей недвижимости на этапе строительства.
Курирующий строительную отрасль вице-премьер России Виталий Мутко заявил, что минимальный рост цен на недвижимость в новостройках в таком случае составит 8%. При этом он не исключил, что деньги на строительство смогут получить не все, так как банки будут оценивать маржинальность проекта.
По мнению Дмитрий Голубовского, объемы и сдача новостроек будут сокращаться. Сам закон об эскроу-счетах он назвал усложнением регулирования, которое приведет только к росту издержек. Если раньше девелоперы могли как-то оптимизировать свои расходы внутри холдинга, то теперь они такой возможности лишены.
«Рынок недвижимости вообще мутный и рисковый был. Особенно при инвестировании был при долевом и начальном этапе, а сейчас все это дело станет еще и дороже», — пояснил эксперт.
Со вторичным рынком ситуация ничуть не лучше. По словам Дмитрия Голубовского, он достаточно переоценен.
«Если первичный рынок, в новостройке в пригороде Москвы, там двушку можно купить за три миллиона, а в старой Москве двушка на вторичке стоит пять. Это абсолютно нереальные, невменяемые цены», — пояснил он.
По его прогнозу, рынок недвижимости будет только сжиматься на фоне стагфляции: стоимость жилья будет расти из-за общей инфляции, повышения процентных ставок и кредитов застройщиков. Все это будет происходить на фоне сокращения объемов.
Ситуация, которая есть сейчас, когда рынок немного оживился — это временный отскок от дна, когда рынок вносит коррекцию в ситуацию.
«Во второй половине года индустрия будет переживать нелегкие времена. И рост ставок будет только усугублять ситуацию», — подытожил эксперт.