В чьей собственности квартира?

29 апреля 2008 г.

Я беру ипотеку для покупки квартиры. Как сделать так, чтобы налоговый вычет могла получить и я и муж. Ипотека оформляется на мое имя

Документы на квартиру должны храниться у того, кто купил квартиру, т.е. у Вас. Квартира является Вашей собственность (за исключение того, что было написано выше, Вы не можете ее продать, обменять и т.п.). Я тоже брала ипотеку и покупала квартиру, документы на квартиру хранятся у меня, а не у банка. В банке только кредитный договор и один экземпляр договора купли-продажи.

Несомненно, ипотечная программа это хорошо! Казалось бы, реальные возможности приобрести жилье, но где гарантии, что потом не будет проблем? Наша ошибка в том, что мы плохо знаем закон и не читаем внимательно то, что подписываем!Где гаратии того, что истинные уловия не запрятаны как бы «между строк»? Человек надеется на одно, а на самом деле при подписании бумаг оказывается, что находится еще очень много но. Перечитайт договор, обратитесь за консультацией к юристу и Вам все стант понятно!

При получении ипотечного кредита квартира безусловно находится в собственности у гражданина, а не банка. Другой вопрос — это обременение, установленного банком в виде договора залога; на свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество (квартиру) проставляется отметка о том, что имущество находится в залоге. Соответственно, несмотря на то, что квартира принадлежит гражданину, он не может ей полностью распоряжаться (продать, сдать в аренду и т.д.) без согласия банка (залогодержателя).

Здравствуйте! Я думаю, что это самое важное в ипотеке-собственность. Просто ещё не все, снимающие квартиры, просчитали, сколько денег они выбрасывают на ветер, платя квартплату хозяину. А ипотека — это вложение денег в СВОЮ квартиру!

Квартира принадлежит вам,вы отвечаете за все услуги и пользуетесь квартирой как своей собственностью,за исключением того,что до окончания выплаты ипотеки вы не можете её ни обменять,ни продать без согласования с банком.

А у кого при этом должны храниться документы на квартиру? У нас почему то банк требует чтобу мы отдали им докуметы, что очень не удобно: постоянно приходится ждать пока они их привезут из архива почти неделю.

Документы на квартиру должны храниться у того, кто купил квартиру, т.е. у Вас. Квартира является Вашей собственность (за исключение того, что было написано выше, Вы не можете ее продать, обменять и т.п.). Я тоже брала ипотеку и покупала квартиру, документы на квартиру хранятся у меня, а не у банка. В банке только кредитный договор и один экземпляр договора купли-продажи.

В качестве исключения может рассматриваться вариант, когда оформляется ипотека квартиры в доме с незавершенным строительством. В этом случае ипотека предусматривает переход квартиры в собственность заемщика только в момент окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. До этого момента квартира не выступает и залоговым обеспечением. Именно этот факт провоцирует высокие ставки банка по кредитным программам, предусматривающим предоставление ипотеки на строящуюся недвижимость.

В некоторых случаях приобретение жилья в кредит может ограничивать имущественные права заемщика. Важно остерегаться использования кредитных программ тех организаций, которые не предоставляют права собственности на жилье после оформления ссуды, а переносят этот момент на более поздний срок.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства. Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье. А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

После внесения сведений в реестр заемщику выдается выписка, в которой обязательно указывается, что новостройка находится под обременением. Заемщик без ведома и разрешения банка не имеет права совершать какие-либо действия с жильем: продавать, менять, сдавать в аренду, проводить перепланировку, регистрировать третьих лиц.

При покупке квартиры в ипотеку в новостройке заемщику необходимо будет получить от застройщика ряд документов на квартиру для дальнейшей их передачи в Росреестр и оформления собственности. Но сначала застройщик должен:

• оформить техпаспорт на здание;
• подписать передаточный акт в архитектурно-строительном подразделении муниципалитета;
• получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию;
• зарегистрировать новостройку в Росреестре;
• присвоить новостройке почтовый адрес.

Ну наверное первая и главная ошибка заемщика в том, что купленную в кредит квартиру заемщик считает своей. Нет, юридически это правильно, юридически это верно. Но так ли это на самом деле? Вот смотрите, свою вещь я могу продать. И чьего-либо согласия мне не нужно. А теперь представим, квартира находится в залоге банка, попробуйте ее продать. Это ваша вещь? Ваша. Но продать ее без согласия банка вы не можете. А попробуем не заплатить по кредиту несколько платежей. И тут мы уже увидим, что квартира уже не ваша, что по решению суда эта квартира выставлена на торги и вы не можете повлияьт на ход торгов, вы даже цену не можете назвать, по которой эта квартира может быть продана. Так ваша квартира или не ваша?

Почему квартира считается собственностью заемщика? Все очень просто. За имущество, которое находится в собственности нужно платить налог, нужно содержать имущество в пригодном для жилья состоянии. То есть если бы квартира была не вашей юридически, то эта обязанность, содержать имущество и платить налоги лежала на ком-то другом. А так, имущество ваше и все очень просто, ваша квартира — платите налоги.

Но, например, даже если в ипотеку взят дом, который можно перепланировать и поделить на две отдельные части, не всегда можно поделить ипотечный кредит. Потому что вторая сложность, которая возникает при разделе ипотеки – получение разрешения банковского учреждения на внесение существенных изменений в договор ипотечного кредита, например, о разделе одного кредита – на два разных, пропорционально супружеским долям. Банк может пойти навстречу и разделить долг, получив в залог два новых имущественных объекта – по одному на каждый новый кредит. Но это долгий и сложный процесс.

Соглашение супругов о разделе ипотеки и/или ипотечного кредита – не простая формальность. Этот документ должен содержать существенные условия, на которые согласны оба супруга — совладельцы ипотечной квартиры и должники перед банком. В чьей собственности и чьем пользовании будет находиться ипотечная квартира, кем и в каком порядке будет выплачиваться кредит, как супруги намерены распорядиться квартирой, находящейся в ипотеке, другие положения.

• гражданский паспорт покупателя и продавца;
• выписка из единого реестра (ЕГРП);
• выписка из главной домовой книги;
• свидетельство о праве на владение имуществом;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и энергоносители (для ипотеки);
• согласие супруга;
• решение попечительского совета при регистрации на жилплощади несовершеннолетних детей;
• технический или кадастровый паспорт.

• проверка документов на квартиру;
• установление прав и дееспособности продавца или его представителя;
• сопоставление фактической планировки с указанной в технической документации;
• проверка обременений;
• выяснение истории перехода права собственности по объекту;
• анализ проживающих и имеющих право на прописку, включая несовершеннолетних и лиц, зарегистрированных по завещательному отказу;
• проверка задолженности за коммунальные услуги и потребление энергоресурсов;
• составление договора купли-продажи;
• оформление в нотариальной конторе;
• оплата государственных сборов;
• регистрация в ЕДРП.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

1. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Среди населения бытует мнение, что пока по ипотечному кредиту не будет выплачена последняя копейка, купленная квартира остается в полной собственности банка, а заемщик является чем-то вроде арендатора. Это мнение в корне ошибочно, так как в случае ипотеки работает особая схема, по которой квартира является вашей собственностью, но при этом как бы находится в залоге у банка. Иначе это можно себе представить так: допустим, вы заплатили 40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Это значит, что остальные 60% вам дал банк. Соответственно, и доля ваша в новой квартире составляет 40%, однако с каждой выплатой ваша доля будет увеличиваться, а доля банка уменьшаться, пока квартира окончательно не перейдет в вашу собственность.

Ну а пока вы владеете собственностью сообща, поэтому и некоторые операции с данной недвижимостью могут осуществляться только с обоюдного согласия. В частности, вы не можете продать квартиру или подарить ее пока не выплатите банку всю ее стоимость. Но никто не вправе запрещать вам жить в квартире, прописывать в нее родственников, и считать своей собственностью.

Для начала отвечу на один вопрос, которым часто задаются люди, которые столкнулись с каким-либо ипотечным вопросом первый раз. В чьей собственности находится купленная квартира в ипотеку с юридической точки зрения, пока не погашен ипотечный кредит?

Квартира, купленная в ипотеку Вами, является именно Вашей собственностью, а не собственностью банка.

Причем эта ипотечная квартира переходит Вам в собственность не тогда, когда Вы заплатили банку последний рубль по ипотеке, а сразу после ее покупки.

Другое дело, что купленная в ипотеку квартира переходит в залог банку — для того, чтобы обеспечить последнему гарантию возврата кредита. В этом и есть сама суть ипотеки.

Если Вы, заемщик, по некоторым причинам откажетесь или будете не в состоянии погасить кредит в какой-то момент времени, то вот тут-то банк имеет право воспользоваться залогом, то есть купленной квартирой по ипотеке, чтобы компенсировать ту сумму, которую Вы банку так и не отдали.

Давайте представим, что Вам пришлось заплатить, например, 30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, а также четыре года Вы исправно платили ежемесячные

платежи. И все — настали черные дни, Вы отказались от ипотеки, и банк собирается продать Вашу квартиру. Ясно, что выручит он от ее продажи гораздо больше, нежели составили его затраты от Вашего участия в ипотечном кредите. Так вот, та разница, которую получит банк от продажи квартиры, должна пойти на покупку банком Вам другой недвижимости, естественно более дешевой и менее престижной. Это по закону, на практике получается по разному.

Случается, что банки торопятся реализовать «подвисшую» квартиру как можно быстрее, поэтому продают ее зачастую даже дешевле среднерыночной цены. Но суть в том, что после покрытия всех издержек, связанных с выдачей заемщику ипотечного кредита и его последовавшей затем неплатежеспособности, банк остаток денег, вырученных с продажи квартиры на торгах, возвращает ее бывшему собственнику.

Несколько важных статей, дополняющих тему собственности на купленные квартиры в ипотеку:

Очень к месту будут полезные комментарии и дополнения по теме собственности на ипотечные квартиры.

Это сообщение было добавлено в вторник, марта 18, 2008 , тема сообщения «квартира в ипотеку» . Вы можете подписаться на эти сообщения, используя RSS 2.0 feed. Также Вы можете оставить свой комментарий, или разместить гиперссылку на это сообщение на своем сайте.