Текст: Татьяна Злыгостева
Фото: Ben White, unsplash.com
Самое главное правило: никогда не берите ипотеку от отчаяния. Да, вы больше не можете жить в одной квартире с тещей или свекровью. Вы разводитесь и у вас нет своего жилья. У вас родились дети и не хватает места в двушке. Что бы ни происходило — не начинайте заниматься вопросами ипотеки в нервном и задерганном состоянии, на авось — авось будут хорошие условия по кредиту, авось сможем выплатить. Не поддавайтесь собственным эмоциям и уговорам продавца! Включайте голову и начинайте анализировать свою текущую финансовую ситуацию.
Для предварительных подсчетов вполне подойдут ипотечные калькуляторы, которые часто стали размещать на своих страницах сайты застройщиков и сайты-агрегаторы новостроек. Итак, с помощью ипотечного калькулятора мы просчитали следующий вариант: двушка в новостройке на начальной стадии строительства в пяти км. от МКАД за 4, 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос составит 946 000 руб., сумма кредита — 3 354 000, срок — 16 лет, ежемесячный платеж — от 34 до 38 тысяч рублей. Сделав такой предварительный подсчет, вы поймете, хватит ли ваших ежемесячных доходов, чтобы покрыть платеж, и сколько у вас останется «на жизнь», особенно это важно, когда берете ипотеку в строящемся доме, а сами снимаете жилье.
Фото: Brook Lark, Raquel Martinez, unsplash.com
После того, как вы поняли, сколько примерно будете платить каждый месяц, поставьте финансовый эксперимент. В течение нескольких месяцев просто исключайте эту сумму из вашего бюджета и начните вести дневник расходов, сейчас есть куча программ, которые помогают это делать. Вносите туда абсолютно все — расходы на сотовую связь, интернет, такси, общественный транспорт, все мелкие и крупные траты. Если вы собираетесь брать ипотеку, исходя из общего семейного бюджета, то попросите членов вашей семьи сделать то же самое. Через некоторое время вы почувствуете, насколько изменились ваши расходы после исключения из них суммы ежемесячного платежа. Возможно, вы даже поймете, что ваши расходы были не слишком-то рациональными и можно уменьшить их, не изменяя привычный вам стиль жизни и ее качество. Если вдруг оказалось, что ежемесячный платеж приносит вам невозможный дискомфорт и так жить нельзя, то пока ипотека — не для вас, возможно, вам стоит вернуться этому вопросу через несколько лет.
Это не так сложно — достаточно посмотреть на сайтах по поиску работы, сколько платят вообще в вашей отрасли, сколько платят сотрудникам, которые выполняют обязанности, аналогичные вашим, много ли предложений в вашем профессиональном сегменте. Возможно, вы обнаружите, что для получения большей зарплаты вам не хватает нескольких навыков — тогда будет логичным потратить какие-то средства и время на повышение квалификации, получение нужных сертификатов и дипломов. Даже имея стабильный доход, вы будете чувствовать себя уверенней, если поймете, что сможете зарабатывать больше — тогда и инфляция не будет отъедать куски от вашего дохода, и так уменьшенного ежемесячной выплатой, и уровень жизни не понизится, а также, вполне вероятно, вы сможете погасить долг досрочно.
Фото: Lauren Manke, Usamah Khan, unsplash.com.
Итак, вы поняли, что денег на ипотеку вам хватает, ваш доход может вырасти, определились с застройщиком и конкретным домом и готовы приступать к оформлению кредита. На этом этапе вы можете воспользоваться услугой оформления ипотеки у застройщика.
Советуем делать это, только если застройщик проверенный и работает на рынке давно. У таких застройщиков много реализованных и строящихся объектов, соответственно, много банков-партнеров, которые предложат вам разные условия, и вы сможете выбрать то предложение, которое вас действительно устраивает. Выгода от такого решения еще и в том, что вы сократите время принятия решения по заявке и заодно будете точно уверенны, что найдется банк, который одобрит ипотеку в новостройке. Чаще всего застройщики не берут денег за данную услугу.
После всего этого вы станете полноправным собственником квартиры, которую купили по ипотеке. А мы в свою очередь желаем вам удачи в этом нелегком, но полезном для улучшения жилищных условий процессе.
Покупка собственной квартиры — мечта многих людей. Всем хочется получить хорошую недвижимость, в которой будет комфортно жить. Но, к сожалению, большинство квартир в нашей стране стоят достаточно дорого, поэтому люди прибегают к самым разным способам экономии.
Если совместить несколько способов, то можно сэкономить очень внушительную сумму. Например, можно найти квартиру на этапе постройки. Она будет стоить значительно дешевле, чем в уже сданной новостройке, а если ещё взять ипотеку, то покупка станет очень выгодной. В этой статье мы рассмотрим этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке, изучим все нюансы и особенности этого процесса.
Для начала нужно подобрать конкретный объект, который вы собираетесь покупать. Делается это, прежде всего, для того, чтобы знать, какая нужна сумма для покупки. Также, чтобы в дальнейшем избежать проблем, нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Этап постройки дома. Если строительство ещё не началось или только вырыт котлован, то получить ипотеку на такой тип недвижимости очень тяжело. Банк сильно рискует, так как квартира в строящемся доме может быть никогда не достроена. Оптимальный вариант — дождаться момента, когда квартира будет готова на 70-80%. В этот момент все ещё можно выгодно купить, но банк будет гораздо более лоялен при выдаче ипотеки.
- У застройщика. Почти все банки требуют приобретать недвижимость только у тех застройщиков, которые имеют соответствующие договоренности с банком. Это делается всё по той же причине — банк не хочет лишний раз рисковать. В любом случае покупать недостроенную квартиру у сомнительного застройщика точно не стоит.
На сегодняшний день есть два основных надежных способа покупки недостроенного жилья:
Оба способа надежны, ими можно пользоваться.
Процесс получения ссуды начинается с выбора банка. Один из самых важных критериев выбора — процентная ставка. Даже несколько десятых процента за долгий срок выплат превращается в очень существенную сумму. Можете посмотреть в конце данной статьи условия по ипотеке в надежных банках на вторичное жилье.
Но есть и другие важные аспекты. Например, список застройщиков, с которыми готов работать банк. Есть список застройщиков с аккредитивом. Среди них обязательно должен быть тот, который выбран вами.
Чаще всего в качестве залога выступает сама квартира, но в некоторых случаях возможно этого избежать и предоставить другой залог или вовсе обойтись без него, если сумма небольшая (если вам говорят такое, то это мошенники) . Напомним, что ипотечный кредит — залоговый кредит! Без заложенной недвижимости или движимого имущества ипотеки не бывает!
Всегда узнавайте о дополнительных условиях банков, ведь они сильно могут усложнить весь процесс. Стоит отметить, что чаще всего обращаются в Сбербанк, но это далеко не единственный вариант, который можно рассматривать.
Следующим шагом станет сбор документов, которые понадобятся для получения ипотеки. В разных банках они могут немного отличаться, но общий список следующий:
- Паспорт заемщика;
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок (копия получается у застройщика);
- Копия трудовой книжки;
- Справка о доходах;
- Разрешение на строительство (нужно получить у компании застройщика);
- Копия налоговой декларации;
- Акт предварительного распределения квартир от застройщика.
Теперь, когда документы собраны, можно обращаться с ними банк и выбирать наиболее удобную для вас программу. Обратите внимание, что заемщик должен обязательно соответствовать следующим требованиям:
- Достичь совершеннолетия;
- Иметь гражданство страны, в которой берет ссуду;
- Трудовой стаж на последнем месте работы более 6 месяцев;
- Отсутствие задолженностей по другим кредитам (положительная кредитная история).
Теперь банк назначит дату и время сделки. На сделку нужно приходить со всеми документами, которые есть. В частности, нужен договор долевого участия (ДДУ), а также документы одобренной заявки на ипотеку. В банке нужно внимательно изучить и подписать кредитный договор. Чаще всего в договоре будут прописаны следующие моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание:
- Первоначальный взнос. Практически любая ипотечная программа подразумевает первоначальный взнос, который может составлять несколько десятков процентов от суммы кредита. Взнос нужно будет перечислить на счет, на котором взята ипотека, в качестве первого платежа.
- Страховка. Банки часто требуют оформить страхование жизни заемщика и/или приобретаемой недвижимости. Как правило, без этой страховки нельзя оформить ссуду. Страховка платная и стоит довольно дорого, ее в большинстве случаев выгодно оформлять только банку, но никак не плательщику. Далеко не все пользуются этим правилом, но можно отказаться от страховки и получить деньги за нее назад. Для этого нужно в первые 5 дней после подписания договора о страховании обратиться в страховую компанию, которая осуществляет соответствующие услуги. Там нужно написать заявление о возврате средств за страховку в свободной форме. Обязательно укажите реквизиты для перечисления денег. В течение 10 дней вам вернут деньги за часто ненужную страховку.
- Комиссии. Банки берут комиссию за оформление ипотеки и на этот момент также нужно обращать внимание, ведь комиссия складывается из стоимости приобретаемой недвижимости и может достигать очень серьезных сумм.
Если спешить, не предоставить полный пакет документов, не изучить договор, оплатить страховку и максимальную комиссию, то суммарно за оформление всех бумаг придется заплатить до 20% от стоимости будущей квартиры. Эта сумма будет включена в ваш договор ипотеки.
Теперь ипотека полностью оформлена, а значит можно перечислить деньги застройщику, купить строящуюся квартиру. Это достаточно простая процедура, достаточно лишь обратиться в банк.
Часть ипотеки можно сразу погасить, используя материнский капитал, если он есть. Вся его сумма может пойти на погашение ссуды.
Остается ждать окончания строительства и сдачу дома, а в это время платить кредит. В уже готовом доме, который введен в эксплуатацию, можно переходить сразу к следующему этапу.
Согласно законодательству, застройщик обязан сдать покупателю квартиру без дефектов и неисправностей, строго в оговоренном состоянии. Но так происходит далеко не всегда даже у добросовестных компаний. Большинство квартир имеют серьезные недочеты и проблемы, с которыми покупатели чаще всего просто мирятся. Но по закону можно обязать застройщика устранить дефекты за свой счет.
После осмотра квартиры нужно получить у представителей застройщика форму дефектного акта или самостоятельно сделать его. Сюда нужно записать все недочеты, которые были обнаружены, и попросить устранить эти недочеты или выплатить компенсацию для их устранения. После этого делается ксерокопия акта и один экземпляр остается у покупателя, а второй передается застройщику.
Когда покупатели приняли квартиру, наступает самый долгожданный момент – получения ключей от объекта. Хотя самые сложные этапы оформления пройдены, впереди еще немало сложностей. В частности, оформить квартиру в собственность. Для этого нужно собрать пакет документов:
- Паспорт будущего собственника;
- Акт приема-передачи объекта;
- Кадастровый паспорт;
- Документы, которые были получены при покупке (договор с застройщиком);
- Закладная и договор займа;
- Могут потребоваться и другие документы.
Теперь с этим пакетом нужно обратиться в регистрационную палату или в ближайший МФЦ. Обратите внимание, что на этом этапе нужно уплатить пошлину в размере 2000 рублей, сделать это можно через МФЦ. После уплаты государственной пошлины и небольшого ожидания собственник или собственники получают свидетельство о праве собственности на жилье.
После этого владелец признается полным и законным собственником недвижимости, может прописываться там, совершать с объектом любые действия.
Покупка квартиры в ипотеку – достаточно несложное действие, которое требует соблюдения большого количества правил, нюансов и тонкостей, которые могут добавить работы или сильно увеличить стоимость жилья, следовательно, и сумму ипотеки.
Современное состояние рынка недвижимости таково, что приобрести квартиру на собственные средства может только малая часть населения. Этим объясняется возрастающий интерес к ипотеке.
Одним из вариантов, доступных гражданам, является ипотека на жильё в новостройке. Этот вид займа имеет свои особенности.
Попробуем разобраться, как её получить, лучше брать кредит и, наконец, как подобрать недвижимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.
Прежде чем взять ипотеку на новостройку, эксперты рекомендуют в первую очередь определиться с застройщиком. Это не так просто, как кажется на первый взгляд: несмотря на то, что государство защищает интересы заёмщиков в случае непредвиденных обстоятельств (это регламентировано Федеральным законом № 214), риск банкротства и простой недобросовестности есть всегда.
Чтобы не ошибиться в выборе застройщика, рекомендуем ориентироваться на следующие критерии:
- Внушительный срок действия на рынке.
- Аккредитация несколькими банками.
- Действие строго в рамках закона.
- Сдача объектов вовремя, наличие хороших отзывов.
Теперь, когда застройщик найден и банк выбран, можно приступить непосредственно к оформлению. Этапы таковы:
Первый этап представляется собой, по сути, бронирование выбранной квартиры. Сделка заключается на основании одного из двух договоров:
- Долевого участия. Это наиболее распространённый и выгодный вариант. Сторонами в этом случае выступает застройщик и покупатель, который, по сути, спонсирует строительство за счёт заёмных средств.
- Скачать бланк договора долевого участия
- Скачать образец договора долевого участия
- Уступки прав требования (цессии). Заключается, если в качестве продавца выступает инвестор, уже выкупивший долю и реализующий её третьему лицу. Такая покупка всегда обходится дороже, а банки весьма неохотно кредитуют подобные соглашения.
- Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)
- Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)
При составлении договора обязательно указываются все условия сделки, расположение и особенности объекта недвижимости, сроки и нюансы расчётов.
Рассмотрение заявки занимает, в среднем, от 2 до 7 дней. Если банк принял положительное решение, подписывается договор. Он представляет собой договор о залоге приобретаемой квартиры и составляется по определённой форме.
В договоре ипотеки должны быть указаны такие сведения:
предмет, его стоимость;- размер кредита, его срок;
- подтверждение права собственности;
- полные условия предоставления ипотеки;
- права и обязанности сторон;
- обстоятельства форс-мажора.
Страхование производится за счёт средств заёмщика – к этим тратам лучше быть готовым. Выбор страховой компании остаётся за покупателем недвижимости, однако любой банк располагает списком партнёров. Схемы страховых выплат могут быть разными – чаще всего, это тринадцатый ежегодный платёж, размер которого зависит от оставшейся суммы кредита и, соответственно, постепенно уменьшается.
Регистрация договора ипотеки производится в Росреестре, где выдаётся свидетельство на собственность. Для этого необходимо собрать пакет документов, оплатить госпошлину, которая составляет 2000 р., причём важно, чтобы при процедуре присутствовал представитель фирмы-застройщика.
Так как достаточно много банков предлагают программы ипотеки на покупку квартиры в новостройке, выбор вариантов достаточно широк. В качестве примера можно привести следующие (на 2017 г.):