Ожидание одобрения ипотечного кредита — чрезвычайно изматывающее время. Тем более неприятно, если оно вынужденно повторяется раз за разом. Поэтому тех, кто собирается приобрести жилье в кредит, волнует вопрос — как заранее понять, сколько шансов получить кредит в том или ином банке? Считается, что на решение кредиторов в первую очередь влияет уровень заработной платы — так каким он должен быть, чтобы кредит точно одобрили?
На самом деле нельзя с уверенностью сказать, что банк выдает ипотеку на основании размера заработной платы. Хотя существуют единые механизмы рассмотрения кандидатур, все же в каждой ситуации решение принимается индивидуально. Ведь в противном случае банки, желая перестраховаться, выдавали бы ничтожно малое количество кредитов — очень часто берут квартиру в ипотеку именно люди с невысокой заработной платой.
Итак, что учитывают банки при оформлении ипотеки?
- В первую очередь важен возраст клиента — попросту потому, что ипотечные кредиты слишком долгосрочны, и заемщик должен на протяжении многих лет находиться в работоспособном состоянии, чтобы делать взносы.
- Во-вторых, предпочтение отдается заемщикам, которые могли бы обеспечить свой кредит, то есть людям, у которых есть ценное имущество. Это также является для банка гарантией того, что деньги будут возвращены при любых обстоятельствах.
- Большую роль играет наличие обеспеченного поручителя — в этом случае можно добиться увеличения суммы кредита.
Как видите, собственно размер заработной платы на привлекательность клиента для банка не влияет. Он влияет только на процент ипотечного кредита: в зависимости от уровня заработка рассчитываются индивидуальные размеры ежемесячных выплат.
При этом доходами является не только заработная плата. Также учитываются:
- доходы от ренты жилья;
- дивиденды с акций и облигаций;
- бизнес-доходы.
1. Наличие постоянного заработка (лучше в 50-60 тысяч рублей), подтвержденного справкой НДФЛ-2.
2. Трудовой стаж не меньше одного года на нынешнем месте работы.
3. «Чистая» кредитная история.
4. Наличие имущества, которое можно предоставить для залога.
5. Наличие платежеспособного поручителя.
Хотя зарплата — не главный критерий оценки клиента банком, и в законе об ипотечном кредитовании нет точных указаний на необходимый размер заработка, все же слишком низкий его уровень повлечет за собой отказ — банки точно просчитывают собственные риски и не склонны подвергать свои финансы опасности. Тем, чей уровень зарплаты невысок, можно посоветовать ипотеку без первого взноса — такие кредиты банки выдают охотнее, но при этом процент будет выше, а срок выплаты сократится.
Основные лидеры в ипотечной отрасли («Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк») утверждают, что для одобрения достаточно доходов от 30 до 60 тысяч рублей. Здесь можно отметить еще один нюанс, который важно помнить тем, кто собирается приобретать жилье в ипотеку — для заемщика необходимо, чтобы зарплата была не «в конверте». О такой зарплате невозможно предоставить справку, нужную в банке, и размер «серого» заработка будет намного ниже.
Ипотека предполагает выдачу банком крупной суммы в долг заемщику на длительный срок с целью приобретения жилья с последующим возвратом долга вместе с процентами и комиссионными. Поэтому уровень заработной платы должен быть такой, чтобы имелась возможность осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке, кроме того, должны оставаться средства на создание нормальных условий жизни. Единых и четких требований к зарплате не существует: претендовать может любой человек имеющий стабильный источник дохода и способный его подтвердить.
Справиться с оплатой ипотечного кредита может заемщик, который получает заработную плату, конечно, не на минимальном уровне. Приобретение жилья предполагает большие расходы. А это может позволить себе только платежеспособный гражданин с заработной платой значительно превышающий уровень минимальной оплаты труда.
Чем больше доход претендента, тем выше его шансы получить в соответствии со своими запросами и оптимальной процентной ставкой ипотечный займ. Низкие заработки, скорее всего, приведут к отказу со стороны банка в выдаче кредита.
Банк не благотворительная организация, ее в большей степени заботит не комфорт заемщика, а защита собственных интересов и снижение финансовых рисков.
Несмотря на то, что конкретную сумму достаточную для получения ипотеки назвать сложно, но рассчитать какой она может быть возможно, исходя из соотношения доход-расход. Считается, что из зарплаты на погашение долговых обязательств должно уходить не более 40 процентов. Но в каждом банке требование к данному соотношению свое, из которых выделим три основные:
- 60/40 — достаточно жесткое, по которому после уплаты ежемесячного взноса у заемщика должно оставаться не менее 60% для личного пользования. Этот вариант самый безопасный для обеих сторон, но не позволяет рассчитывать на большую сумму займа.
- 50/50 — оптимальное соотношение доходной и расходной частей приветствуется большой частью банков.
- 40/60 — позволяет реально оценить платежеспособность клиента, претендовать ему на большой размер ипотеки, хотя значительно нагружает семейный бюджет.
Кредитный калькулятор имеется в свободном доступе на официальных сайтах большинства кредитных организаций. Он позволяет рассчитать несколько параметров кредита:
- максимально возможную сумму займа;
- размер ежемесячного платежа;
- переплату.
При этом можно производить расчет: по стоимости жилья, по сумме кредита и по доходу, с учетом и без первоначального взноса, способа погашения.
В небольшом городке можно приобрести квартиру за 500 тысяч рублей. Если оформить ипотеку на 10 лет при ставке в 10%, то ежемесячно необходимо будет вносить в счет уплаты долга 6608 рублей. Если брать оптимальное соотношение 50/50, то размер заработной платы должен быть не менее 13 тысяч рублей.
Если размер заработной платы превышает 20 тысяч рублей, то можно расплатиться с долгом за 5 лет.
При выдаче ипотечного кредита три фактора являются главными для оценки клиента:
- благонадежность;
- трудоустройство;
- уровень доходов.
Конечно, прежде всего учитывается основной источник получения денег — официальное трудоустройство, подкрепленное записью в трудовой книжке или выданным трудовым договором.
Также в качестве основного дохода учитывается прибыль от ведения собственного бизнеса, пенсионные начисления.
Пенсионерам, возраст которых не достиг 75 лет, проблематично, но реально получить ипотечный кредит, участвуя в специальной программе.
Кредитной комиссией банка могут быть учтены другие формы заработка, кроме основного:
- доход, получаемый от сдачи недвижимости, на основании договора: дачи, гаража, дома;
- заработки от работы по найму без зачисления в штат и работы по совместительству;
- доходы от самозанятости;
- получаемые средства от инвестирования.
Обязательным требованием банка является официальное подтверждение доходов. Наемному работнику достаточно представить несколько документов:
- трудовую книжку или заверенную выписку из нее;
- справку по форме 2-НДФЛ, выданную бухгалтерией предприятия, которая отражает полные сведения об источнике дохода, размере заработной платы и удержанных в пользу государства налогах;
- договоры найма;
- налоговые декларации с отметкой о принятии;
- выписки с банковских счетов;
- справки о доходах, составленные в произвольной форме или по форме кредитной организации;
- пенсионную справку.
Все документы должны содержать достоверную информацию, быть соответствующим образом заверены и подписаны уполномоченными на это лицами.
Бесспорно, что неофициальные доходы, так называемые «серые», являются для банка серьезным фактором риска. Но учитывая, что количество таких клиентов, обладающих высокой платежеспособностью, но не имеющих возможности доказать это документально растет. Кредитные организации идут им навстречу, хотя, страхуясь выставляют самые жесткие условия:
- минимальный размер кредита;
- процентные ставки, значительно превышающие стандартные.
Обладатели «серой» зарплаты могут представить в банк такой документ, как справка по форме банка, в которой проставляется реальная сумма заработной платы.
Необходимо иметь в виду, что сотрудники банка могут позвонить руководителю и уточнить ее правдоподобность. Поэтому не стоит идти на риск и покупать «липовую» справку.
Люди, которые занимаются самозанятостью или фрилансом, то есть имеют доход, но не имеют возможности его подтвердить могут найти банк, предлагающий ипотечное кредитование по программе «без формальностей», то есть без доказательств платежеспособности.
Если уровень официальной зарплаты не достаточен, можно найти пути решения проблемы, если клиент обладает реальными возможностями справиться с ипотечной нагрузкой.
Банк при выдаче кредитов оценивает не только текущую финансовую ситуацию заявителя, но и будущую. Поэтому необходимо представить в качестве подтверждения обеспечения возврата долга то, что сможет восполнить потери банка, если заемщик потеряет работу или заболеет. Таким обеспечением служат:
- поручительство надежных и обеспеченных граждан;
- максимально возможная сумма первоначального взноса;
- наличие залогового имущества ценного и высоколиквидного на сумму равную размеру займа;
- средний возраст и хорошее состояние здоровья заемщика;
- наличие семьи с небольшим количеством иждивенцев;
- участие в зарплатной или корпоративной программе банка.
Чтобы наверняка получить одобрение ипотеки предварительно ознакомьтесь с требованиями и условиями различных банков — выберите «правильный» банк и подходящий ипотечный продукт.
Чем больше документов клиент представит в банк, подтверждающих уровень его стабильного финансового состояния, тем лучше. В качестве свидетельства может быть:
- наличие престижной движимой и недвижимой собственности;
- выезды за границу;
- отдых и лечение на курортах;
- наличие положительной кредитной истории;
- обладание хорошим образованием и востребованной профессией;
- представительство в общественных организациях.
Прежде чем обращаться за помощью в кредитные организации взвесьте свои реальные возможности.
А если решились вступать в ипотеку — используйте все способы для получения желаемого, естественно в рамках закона.
Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.
-
Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ
Единых требований к заработку заемщика нет. Банки самостоятельно определяют финансовые возможности заявителя с учетом его заработной платы и других источников дохода.
Сумма ипотечного кредита может быть очень большой, а доходы большинства населения не высоки, поэтому банки:
-
Готовы идти на уступки Предлагают клиентам взять меньшую сумму
В регионах РФ действуют программы по льготному ипотечному кредитованию, с которыми банки активно работают.
Хотите узнать, какая зарплата должна быть для ипотеки — ознакомьтесь с требованиями к заемщикам в конкретном банке.
Учитывается возраст клиента, наличие ценного имущества, которое может быть предоставлено в залог.
Сумма кредита увеличится, если в ипотеке участвует созаемщик.
Наличие высокого постоянного заработка влияет на размер процентной ставки по кредиту. Она может быть ниже, если зарплата заемщика составит 70 000 — 80 000 рублей.
Для того чтобы одобрили большую сумму необходимо:
-
Иметь постоянную высокую зарплату Предоставить в залог недвижимость или другое ценное имущество Иметь созаемщика, а лучше нескольких
-
Доходы должны быть подтверждены справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка Трудовой стаж не менее 1 года на последнем месте работы Хорошая кредитная история
Чем больше доходы клиента, тем выше его шансы на одобрение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой;
При низких доходах велика вероятность отказа.
Расчет необходимой зарплаты для ипотеки
Приблизительные подсчеты подходят только для получения ипотеки с аннуитетными платежами. В этом случае размеры платежей не меняются на протяжении всего срока выплат. Сумма ежемесячных платежей не должна превышать 40% от дохода заемщика. Тогда банки дадут ипотеку без проблем. Можно подсчитать при какой зарплате вам одобрят ипотеку.
Если ежемесячные выплаты составляют 32 000 рублей, то доход должен составлять 80 000 рублей. Стабильно получать такие суммы могут лишь немногие, но и они окажутся недостаточными для приобретения хорошей квартиры в Москве.
Способы повышения дохода
Не только официальная заработная плата учитывается банком.