Предварительный договор – официальный документ, подтверждающий обоюдное согласие сторон (продавец/покупатель) на проведение сделки купли-продажи объекта недвижимости по оговоренным заранее условиям.
Необходимость подписания такого документа может возникать, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца:
- Заемщик, он же покупатель, находит для себя объект недвижимости, но процедура согласований в банке и проверка «юридической чистоты» жилья занимает до 14 дней. Чтобы за это время квартира не «ушла» в другие руки, и составляется предварительный договор купли-продажи при ипотеке.
- Продавец недвижимости, выступающей предметом залога в банке, также заинтересован в составлении подобного рода договора. Банк разрешил продажу жилья, нашелся покупатель, однако процедура снятия обременения с недвижимости может затянуться до 5 дней. В этом случае договорные обязательства будут весьма уместны, чтобы потенциального покупателя не перехватили другие продавцы.
После внесения в документ всех достигнутых между участниками сделки соглашений, их прав и обязанностей, сроков исполнения взятых обязательств, он подписывается всеми сторонами.
- Об объекте недвижимости :
- Юридический адрес местонахождения объекта.
- Его кадастровый (инвентарный) номер.
- Этаж, где располагается квартира.
- Этажность здания.
- Количество комнат.
- Общий и жилой метраж.
- О порядке передачи жилья покупателю, условиях выписки (снятия с регистрации) всех жильцов.
- О стоимости объекта недвижимости и сумме внесенного продавцу аванса (задатка). Эта сумма должна быть учтена при проведении окончательного расчета по сделке. После подписания предварительного договора продавец должен перестать рекламировать квартиру (дом) и пытаться совершить какие-либо действия по ее продаже третьим лицам.
- О сроках , когда стороны должны выйти на подписание основного договора купли-продажи по ипотеке (предварительный договор действует в течение 1 года, если не был указан другой срок).
- О штрафных санкциях , за невыполнение взятых на себя сторонами обязательств.
- Об условиях оплаты сторонами тех или иных документов (справок, пошлин, услуг и т.д.).
Любая из сторон, участвующих в подписании документа, может настаивать на том, чтобы он был заверен в нотариальной конторе. Такая предусмотрительность позволит в дальнейшем обеспечить дополнительные гарантии при возникновении спорных вопросов.
Предварительный документ, на основании которого будет заключаться основной договор купли-продажи при ипотеке, не подлежит государственной регистрации. В нем отражаются всего лишь намерения продавца и покупателя к проведению сделки, что не влечет за собой переход права собственности на объект недвижимости.
Но это совсем не значит, что при отказе одной из сторон от подписания основного договора, пострадавшая сторона не может подать в суд. С отказника еще могут потребовать и возмещение убытков, если они возникли по его вине в результате несоблюдения договоренностей.
В случае, когда срок, отведенный на заключение основной сделки по купле-продаже недвижимости истек, а она так и не была заключена, и ни один из участников предполагаемой сделки не напомнил другой стороне о ее проведении, то обоюдные обязательства прекращаются.
Если продавцом был взят аванс (задаток) и подписан предварительный документ, то возвращать деньги, возможно, придется через суд при несостоявшейся сделке.
Загрузка.
Обращаясь в банковское учреждение за согласованием оформления и выдачи ипотечного кредита, клиент должен быть уверен, что сделка купли-продажи по заранее выбранной им жилой площади не сорвется. Именно для этого юристы рекомендуют оформлять предварительный договор ипотеки, на основе которого и будет выдаваться банковский ипотечный кредит.
После того, как клиент подобрал себе жилье, оговорил исключительно все нюансы предполагаемой сделки, он должен осознать, что любые устные договоренности не несут в себе никакой юридической силы. В данном случае, отсутствует уверенность в том, что недвижимость не будет продана раньше или же не изменятся условия внесения за нее оплаты. Следовательно, наиболее благоразумный выход из данной ситуации – это оформление предварительного договора ипотеки.
Этот документ выступает в качестве своеобразной гарантии того, что в прописанные сроки одна сторона внесет требуемый размер средств, а вторая сторона полностью передаст право на владение недвижимостью. Настоятельно рекомендуется в момент оформления ипотеки оформлять данное соглашение, поскольку в дальнейшем это позволит избежать возникновения разного рода проблем.
В некоторых случаях клиент уверен, что оплата задаточной части средств станет гарантией дальнейшего приобретения жилья. Однако данное действие выполняется совершенно на личный страх и риск покупателя, так как предварительное соглашение не предусматривает в себе подобный пункт. В том случае, если покупатель все-таки внес задаток, необходимо потребовать расписку и прописать это действие в договоре. Если же продавец не исполняет свои обязательства и совершение сделки стоит под вопросом, он обязан в полном объеме вернуть денежные средства. В ином случае, если покупатель не сдержал своих обязательств и соглашение потеряло силу, получить обратно средства он уже не вправе.
Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:
- паспортные данные, а также личную информацию всех участников сделки;
- техническая характеристика и полное описание жилой площади: точное месторасположение, общая площадь, дата проведения и окончания строительных работ и т.д.;
- документальные доказательства того, что продавец вправе распоряжаться данной жилой недвижимостью;
- определенный день непосредственной передачи покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме;
- предварительная дата подписания завершающего варианта соглашения на покупку жилой недвижимости.
Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.
Для того чтобы исключить возникновение каких-либо трудностей, клиент должен обратиться в отделение банка до подписания предварительного договора, и со специалистом обсудить все тонкости его оформления. Как правило, банк требует предоставление предварительной информации о жилой недвижимости, а именно:
- оценочная стоимость недвижимости, то есть потребуется отчет от эксперта со всеми актуальными данными;
- сведения, касающиеся всех лиц, которые имеют право на долю жилья, в том числе прописанные в нем;
- документ, подтверждающий тот факт, что недвижимость не выступает в качестве залогового имущества в любых других кредитных организациях.
После того как все пункты, подтверждающие чистоту сделки, будут проверены, банковское учреждение согласовывает выбранную недвижимость.
Как только предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке будет оформлен, покупатель должен дополнительно использовать методы, которые полностью его обезопасят. В частности, документы на квартиру могут быть переданы на хранение нотариусу или же положены в банковскую ячейку. Отметим, что при этом всем, иметь доступ будут обе стороны, но исключительно при условии одновременного обращения, если оформлена ячейка «для осуществления сделок, связанных с недвижимостью». Подобной услугой чаще всего пользуются риелторы, которые проводят крупные сделки, таким образом, обеспечивая себе безопасность, а клиенту дополнительные гарантии.
После того, как оформляется предварительный договор, выбранный клиентом банк выдает ему ипотеку. Завершающий этап – это подписание ипотечного соглашения купли-продажи.
Предварительный договор – официальный документ, подтверждающий обоюдное согласие сторон (продавец/покупатель) на проведение сделки купли-продажи объекта недвижимости по оговоренным заранее условиям.
Необходимость подписания такого документа может возникать, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца:
- Заемщик, он же покупатель, находит для себя объект недвижимости, но процедура согласований в банке и проверка «юридической чистоты» жилья занимает до 14 дней. Чтобы за это время квартира не «ушла» в другие руки, и составляется предварительный договор купли-продажи при ипотеке.
- Продавец недвижимости, выступающей предметом залога в банке, также заинтересован в составлении подобного рода договора. Банк разрешил продажу жилья, нашелся покупатель, однако процедура снятия обременения с недвижимости может затянуться до 5 дней. В этом случае договорные обязательства будут весьма уместны, чтобы потенциального покупателя не перехватили другие продавцы.
После внесения в документ всех достигнутых между участниками сделки соглашений, их прав и обязанностей, сроков исполнения взятых обязательств, он подписывается всеми сторонами.
- Об объекте недвижимости :
- Юридический адрес местонахождения объекта.
- Его кадастровый (инвентарный) номер.
- Этаж, где располагается квартира.
- Этажность здания.
- Количество комнат.
- Общий и жилой метраж.
- О порядке передачи жилья покупателю, условиях выписки (снятия с регистрации) всех жильцов.
- О стоимости объекта недвижимости и сумме внесенного продавцу аванса (задатка). Эта сумма должна быть учтена при проведении окончательного расчета по сделке. После подписания предварительного договора продавец должен перестать рекламировать квартиру (дом) и пытаться совершить какие-либо действия по ее продаже третьим лицам.
- О сроках , когда стороны должны выйти на подписание основного договора купли-продажи по ипотеке (предварительный договор действует в течение 1 года, если не был указан другой срок).
- О штрафных санкциях , за невыполнение взятых на себя сторонами обязательств.
- Об условиях оплаты сторонами тех или иных документов (справок, пошлин, услуг и т.д.).
Любая из сторон, участвующих в подписании документа, может настаивать на том, чтобы он был заверен в нотариальной конторе. Такая предусмотрительность позволит в дальнейшем обеспечить дополнительные гарантии при возникновении спорных вопросов.
Предварительный документ, на основании которого будет заключаться основной договор купли-продажи при ипотеке, не подлежит государственной регистрации. В нем отражаются всего лишь намерения продавца и покупателя к проведению сделки, что не влечет за собой переход права собственности на объект недвижимости.
Но это совсем не значит, что при отказе одной из сторон от подписания основного договора, пострадавшая сторона не может подать в суд. С отказника еще могут потребовать и возмещение убытков, если они возникли по его вине в результате несоблюдения договоренностей.
В случае, когда срок, отведенный на заключение основной сделки по купле-продаже недвижимости истек, а она так и не была заключена, и ни один из участников предполагаемой сделки не напомнил другой стороне о ее проведении, то обоюдные обязательства прекращаются.
Если продавцом был взят аванс (задаток) и подписан предварительный документ, то возвращать деньги, возможно, придется через суд при несостоявшейся сделке.