Ипотека – сложный финансовый инструмент, требующий от заёмщика регулярных выплат. Уровень расходов формируется за счет основной суммы долга и процентов за пользование ссудными деньгами.
До оформления договора купли-продажи каждый банковский клиент при желании может выяснить, как вычислить реальную стоимость жилищного займа. В домашних условиях такие возможности позволят подсчитать реальную процентную ставку, взвесить свои силы, скорректировать стоимость будущей квартиры или дома.
Формирование переплаты
В полную стоимость ипотечного договора входят следующие статьи расходов:
- Согласованный учреждением лимит.
- Годовой %.
- Комиссия за рассмотрение анкеты.
- Затраты за получение ссуды.
- Плата за получение карточки, её годовое обслуживание, если это требование ставится перед заёмщиком.
- Оплата услуг сторонних компаний: страховой и оценочной организаций, нотариус.
Чтобы уточнить всю сумму издержек по ипотеке, следует учитывать все вышеперечисленные пункты. Такие данные обычно предоставляет менеджер в процессе консультации.
Это требование российского законодательства, чтобы каждые компании озвучивали устно и письменно полные данные по предоставляемому займу.
Подсчет затрат
Банковские учреждения, как уже говорилось ранее, должны предоставлять людям открытую информацию обо всех финансовых операциях. В итоге клиенты могут отметить, что при оговоренной ранее ставке в 15% им приходится выплачивать все 160%. Но такое обычно бывает с необеспеченными кредитами. А вот при ипотеке ставка может увеличиться максимум на 5 пунктов.
Почти во всех финансовых компаниях подсчёт переплаты по ипотеке выполняется одинаково. Это легко сделать самостоятельно, если есть под рукой калькулятор. Для легкости вычислений многие берут онлайн программы в сети.
| РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ: | |
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
 Подать заявку |
|
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.
Алгоритм действий следующий:
Необходимо взять лимит кредитования * на срок обслуживания долга. Это базовая переплата, от которой никуда не уйти кандидату. Правда, почти всегда будет ряд факторов, которые самостоятельно учесть крайне трудно.
И даже при использовании виртуальных программ в интернете трудно будет выйти на банковские параметры. Все потому, что на итог влияет дата оформления договора и погашения, форма списания процентов.
Пример вычислений
Стоимость жилищного займа зависит от срока кредитования и начисленных %. Допустим, при сумме 2,5 млн. рублей и ставке в 11,5% получается такая картина при аннуитетной форме погашений:
- 1 год — 158 452 руб.
- 5 лет — 798 891.
- 10 лет — 1 717 863
- На 15 и 20 лет — 2 756 854 и соответственно 3 898 578 р.
- 30 лет — 6 412 623 руб.
При этом размер платежа при оплате долга в течение 5 лет будет составлять 54 982р. Если рассматривать сроки 20-30 лет, то платеж будет на уровне 24,7 – 26,6 тыс., практически одинаковым, но переплата при этом выглядит существенной.
Эксперты советуют оформлять заем на срок до 15 лет, где платеж в месяц будет составлять 29 205 рублей. На интервале от 15 и более формируются самые большие показатели процентов для выплат.
Но оформить все на требуемый срок не всегда возможно, ведь по банковским нормативам ежемесячный платеж не должен превышать 40%-50% от уровня доходов.
Такие советы полезны для тех, кто планирует погашать заем все 15 лет, но на самом деле россияне обслуживают кредит в течение 5-10 лет. А если так получится, то расходы по графику не будут иметь смысла.
Ведь действует одно правило: чем быстрее погасишь задолженность, тем меньше процентов переплатишь учреждению, ведь они начисляются на остаток.
Так что выяснять общую сумму расходов и переплаты по ипотечной ссуде полезно, но не всегда информативно, если планируется в будущем поступление крупной суммы денег, которую после можно направить в счет долга.
Ещё несколько лет назад потребители выбирали кредиты, в том числе и ипотечные, ориентируясь на процентные ставки. Сегодня более информированные заёмщики обращают внимание на общую переплату по кредиту, и, подсчитав, во сколько им обойдётся ипотека приходят в ужас. Из чего складываются эти цифры, и стоит ли их бояться?
Действительно, до недавнего времени заёмщик, который пытался самостоятельно подсчитать общую переплату по кредиту, сталкивался со странной ситуацией. Например, в рекламе банка указано, что ставка по ипотеке составляет 15%, но вооружившись калькулятором, даже не самый сильный в математике человек понимал, что переплата составит не 15, а все 20%, а то и больше. После череды жалоб в Роспотребнадзор со стороны покупателей квартир ситуация изменилась.
Теперь банк не имеет права спекулировать на одних лишь ставках, и обязан информировать заёмщика о полной стоимости кредита. Кроме того, запрещается устанавливать единовременные комиссии при выдаче кредита. Таким образом, система формирования общей стоимости кредита стала прозрачнее. Так, если у разных банков существуют ипотечные продукты с одинаковой процентной ставкой, общая сумма переплаты по ним будет одинаковой.
Но почему же если взять процентную ставку по кредиту, срок кредита и сумму, выйти на итоговую сумму всё равно не получается? Большинство людей, пытаясь рассчитать размер выплат самостоятельно, допускает ошибки, поскольку формула аннуитетного платежа, который сегодня чаще всего встречается в ипотечном кредитовании, знакома далеко не всем. Но посчитать выплаты с точностью до рубля поможет кредитный калькулятор.
Так от чего же зависит общая сумма переплаты? Эксперты поясняют, что в первую очередь стоимость кредита зависит от срока его использования. Например, покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос 1 млн, процентная ставка 9,2%.
| Размер ежемесячного платежа | 1 | 201 247,96 | |
| 5 | 1 004 168,74 | ||
| 11 | 3 109 655,14 | ||
| 15 | 4 474 505,98 | ||
| 20 | 6 327 719,4 | ||
| 30 | 10 395 158,81 |
(*расчёт составлен с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру)
Получается, с каждой «пятилеткой» стоимость кредита увеличивается в несколько раз. И влияют на это не скрытые комиссии банка, а проценты, которые начисляются за годы выплат. Чтобы выбрать кредит с посильным ежемесячным платежом и при этом не заплатить за одну квартиру, как за три, эксперты советуют трезво оценить свою платежеспособность.
«Разница между ежемесячными платежами после 15 лет – несущественная, а размер переплаты наоборот – вырастает очень сильно. Да и соотношение взятой суммы и суммы процентов примерно один к одному. Это и объясняет популярность ипотеки сроком именно на 15 лет. Кредит на большее количество лет может потребоваться только в случае недостаточности подтверждённого дохода. Так как платёж должен составлять по требованию банков не более 50% от дохода (опять же для финансовой безопасности клиента), выдача кредита нередко возможна только на длительный срок, даже несмотря на то, что у клиента есть фактическая возможность вносить платежи в большем размере. В этом случае, он просто делает периодические досрочные погашения, тем самым быстрее уменьшая остаток по кредиту. А так как проценты за пользование начисляются именно на остаток, то и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей. Поэтому если вы берёте кредит на 20-30 лет, и после подсчётов понимаете, что переплата превышает долг в несколько раз, не пугайтесь. У вас всегда есть возможность погасить кредит досрочно», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Также Мария советует не спешить сравнивать общую сумму переплаты со стоимостью самой квартиры. «Покупатели часто думают: «Я покупаю квартиру за 2,5 миллиона, а за 15 лет выплачу 5 миллионов, то есть как за две квартиры!». При этом люди справедливо возмущаются тем, что в России нет доступной ипотеки и ставки очень высокие. Ставки в наших банках может и не самые низкие, но не стоит забывать про российские инфляцию и рост стоимости жилья. Особенно заметен этот рост на примере новостроек. Цена квадратного метра на этапе строительства меняется каждый квартал, а то и каждый месяц. В итоге, с момента старта продаж к моменту сдачи дома цена метра увеличивается на 30-50% в среднем, а в некоторых комплексах и на все 100%».
Таким образом, проценты по кредиту – это ещё не главный показатель его стоимости, хотя он и помогает сориентироваться в многообразии банковских предложений. Однако для того, чтобы подобрать наиболее подходящий продукт, лучше воспользоваться калькулятором, с помощью которого можно учесть все факторы, включая срок кредитования и даже скидочные предложения банков.
 |
Подать заявку |
 |
Подать заявку |
 |
Подать заявку |
 |
Подать заявку |
 |
Расчет переплаты по ипотеке
Как рассчитать переплату по ипотеке, взять заем с минимальной переплатой? Для этого можно воспользоваться онлайн-калькулятором (такая функция есть на некоторых сайтах банков или на сторонних ресурсах). Заключительная сумма ипотечного кредита состоит из таких частей:
На величину переплаты по ипотеке влияют такие факторы, как:
В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен в ипотеке, формула для аннуитетного и дифференциального своя:
Для расчета суммы долга, который нужно вернуть, подходит следующая формула: ОД – сумма основного долга для возврата; СИ – общая сумма ипотеки; КП – количество периодов, за которые заемщик погашает задолженность.
НП = ОИ х (ПС/12), где НП – начисленные проценты; ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце; ПС – процентная ставка годовых; 12 – количество месяцев в году. Для более точного расчета некоторые банки используют формулу, где вместо 12 месяцев берут 365 дней в году: НП = ОИ х ПС х (ЧДМ/365), где НП – начисленные проценты; ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце; ПС – процентная ставка годовых; ЧДМ – число дней в месяце.
Величина аннуитетного платежа рассчитывается по такой формуле: АП = СК х (1–/ (1 + ПС) КП АП – аннуитетный платеж; СК – изначальная сумма ипотеки; ПС – процентная ставка по ипотеке; КП – количество периодов. Для простого человека, не сталкивающегося с финансовыми расчетами, тяжело посчитать платеж по такой схеме. Поэтому лучший способ сделать точный расчет – воспользоваться ипотечным калькулятором в режиме онлайн.
Например, оформив ипотеку в «Сбербанке», можно посчитать размер переплаты по следующей ссылке – https://calcsoft.ru/kalkulator-dosrochnogo-pogasheniya-kreditov-sberbanka. Для правильного расчета нужно внести такие данные:
Рассмотрим на примере: заемщик взял ипотеку в 2005 году на срок 20 лет, на сумму 1 миллион рублей под процентную ставку 13%. Тип платежа – аннуитетный, сумма досрочного погашения – 200 тысяч рублей, срок досрочного погашения – февраль 2019 год. После проведенных расчетов, калькулятор покажет следующие данные:
Чтобы знать, на какой срок оформлять ипотеку, чтобы переплата была наименьшей, стоит рассмотреть пример при одних и тех же условиях.
Получается, что чем выше срок кредитования, тем большая и переплата по ипотеке. Выходит, что выгоднее всего оформлять договор на минимальный срок.
Можно воспользоваться следующими инструментами, позволяющими снизить переплату по ипотечному кредиту:
Здесь речь идет о досрочном погашении ипотеки. Если заемщик будет вносить суммы ежемесячных платежей больше установленных в договоре, тогда остаток по ипотеке будет уменьшаться быстрее.
Многие заемщики ошибаются, когда хотят рассчитать переплату по ипотеке, просто умножив сумму ипотеки на ставку и срок кредита. Формула расчета более сложная и человеку, далекому от бухгалтерского дела, тяжело рассчитать размер переплаты. Для этого на помощь приходят онлайн-калькуляторы, позволяющие сделать предварительный расчет, значения которого можно будет сопоставить с тем, что заемщик запросит у сотрудника банка, ведущего его ипотечную историю. detector |
