Главный стимулятор роста выдачи ипотечных кредитов — рекордно низкие ставки.
Ждать ли снижения ставок
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
Снижение ключевой ставки ЦБ на 0,25 процентных пункта вряд ли окажет серьезное влияние на рынок ипотеки, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. По их мнению, более выгодных программ ипотечного кредитования не стоит ждать раньше сентября.
Снижение ключевой ставки ЦБ на 0,25 процентных пункта вряд ли окажет серьезное влияние на рынок ипотеки, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. По их мнению, более выгодных программ ипотечного кредитования не стоит ждать раньше сентября.
Заемщики возьмут тайм-аут
Банк России в пятницу снизил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 9,75% годовых. В 2016 году Банк России дважды понижал ключевую ставку — в июне и сентябре. На февральском заседании в этом году ЦБ принял решение о сохранении ставки на уровне 10% годовых.
По мнению начальника управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрия Лепетикова, это решение было обусловлено тем, что уровень инфляции остается ниже прогнозируемого, а курс рубля — стабильным.
«В то же время требуются меры по стимулированию экономического роста. За снижением ключевой ставки очевидно продолжится тенденция к снижению стоимости заемных средств, как следствие, ускорится рост кредитования физических лиц», — рассуждает Лепетников.
Однако в течение ближайших двух-трех недель решение ЦБ РФ вызовет скорее отрицательный эффект, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Вероятно, некоторые клиенты возьмут тайм-аут, ожидая ответной реакции банков на новую ключевую ставку. Поэтому не исключаю, что как минимум до конца марта-начала апреля нас ждет затишье со стороны ипотечных заемщиков. Однако если в течение этого времени банки не пересмотрят условия, то спрос снова вернется к сегодняшнему уровню», — размышляет она.
Ставки снизятся осенью
Руководитель группы аналитики ипотечного банка «Дельтакредит» Назар Аржанников отмечает, что решение ЦБ не окажет влияния на рыночные ставки по ипотеке.
Схожего мнения придерживается и Литинецкая. «Снижение ключевой ставки на 25 базовых пункта до 9,75%, полагаю, не приведет к падению процентов по ипотеке. Дело в том, что крупнейшие банки сработали «на опережение», скорректировав условия по кредитам заранее, в ожидании сегодняшнего пересмотра ключевой ставки. Сбербанк и ВТБ24 выдают ипотеку на покупку квартиры в новостройке под 10,9%. Разница с ключевой ставкой в 1,15% минимальна, чтобы рассчитывать на еще большую либерализацию условий кредитования», — поясняет эксперт.
По словам Литинецкой, рынок недвижимости приближается к летнему сезону затишья, который продолжится до наступления делового периода в сентябре. По всей видимости, именно тогда игроки банковского сектора представят новые программы кредитования по более привлекательным ставкам.
Сейчас, по подсчетам руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексея Новикова, ставки на ипотеку у ведущих банков составляют в среднем 10,9%, на первичном рынке и 11,5% на вторичном. С учетом снижения ключевой ставки, понижение ипотечных ставок стоит ожидать до уровня 10-10,2%, считает Новиков.
На прошлой неделе о снижении ставок по двум ипотечным продуктам заявил Сбербанк: с 7 июля банк выдает ипотеку на новостройки в рамках акции не под 13,5%, а под 12,9% при условии страхования жизни и здоровья заемщика. Также с 7 июля снижена ставка по военной ипотеке с 12,5% до 12%. При этом ставка по ипотеке с господдержкой осталось неизменной — 12%. В июле Сбербанк обещал также снизить ставки по остальным ипотечным предложениям.
Другие участники о намерениях снизить ставку не говорят, хотя и признают, что снижение ключевой ставки ЦБ РФ на 0,5% впервые за 9 месяцев в июне стало очень серьезным знаком для рынка. «Снижение ключевой ставки ЦБ РФ уже давно является стимулом для снижения банками ставок по кредитам. Решение по снижению ставок «ВТБ 24″ не принималось, данный вопрос находится на обсуждении», — говорят в пресс-службе «ВТБ24 » по СЗФО. «Мы рассматриваем для себя возможность снижения ставок по ипотеке», — дают аналогичный комментарий в Райффайзенбанке.
Многие банки уже снизили ставки в июне , перед или сразу после решения Центробанка РФ понизить ключевую ставку на 0,5%. Так, «ДельтаКредит» снизил ставки по ипотечным кредитам для всех видов недвижимости на 0,5 п.п. с 1 июня. «Что касается дальнейшего снижения ставок — мы будем следить за ситуацией на рынке», — говорит Ирина Асланова, заместитель председателя правления «ДельтаКредит». Абсолют банк также снизил ставки на 0,75% годовых по ипотеке на вторичном рынке в начале июня. Банк «Югра» пересмотрел ставки по депозитам уже после того, как ЦБ снизил в июне ключевую ставку до 10,5% годовых. Бинбанк и подконтрольный ему МДМ банк снизили ставки по потребительским кредитам на 2,5 п.п. в середине июня.
«Вопрос дальнейшего снижения ставок на рынке в 2016 году остается открытым, и одним из факторов является относительно невысокая маржинальность ипотеки для розничных банков», — говорит директор департамента продаж подразделений сети Абсолют банка Иван Любименко. «Ставки по ипотеке могут снизиться при снижении ключевой ставки и в случае увеличения субсидируемой государством части ипотеки по программе господдержки. Вслед за снижением ставок ключевыми на ипотечном рынке банками, вероятно изменение ставок и у других игроков», — прогнозирует начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Петербурге Ольга Патракеева.
Некоторые игроки открыто говорят о том, что снизить ставки в нынешних условиях возможности нет. «Снижение ставок в ближайшей перспективе банком не планируется. Не позволяют снизить ставку рыночные факторы, — говорят в пресс-службе банка «Санкт-Петербург». — Массового снижения ожидать не приходится, скорее всего, снижать ставки будут те банки, у кого есть запас по марже и кто готов добирать объемы, теряя маржинальность. В то же самое время направление движения ключевой ставки будет определять настроения на ближайшее будущее».
Ключевая ставка ЦБ РФ
Источник: данные ЦБ РФ
Спорным остается вопрос о том, до какого именно уровня должны опуститься ставки по ипотечным кредитам, чтобы ипотека стала широко доступна для населения.
«Уровень процентной ставки по ипотечным кредитам, по достижении которого спрос со стороны потенциальных заемщиков резко падает, в последние годы составляет 14% годовых, — считают в «ВТБ 24″. — С учетом действия госпрограммы по поддержке ипотеки на строящееся жилье ставки по ипотечным кредитам уже давно вернулись на тот комфортный уровень, на котором они находились до кризиса 2014 года».
Психологически комфортной для населения РФ является ставка в диапазоне до 13% годовых, считает Иван Любименко: «Сейчас мы наблюдаем ставки ниже этого уровня. Кроме того, в 2015-2016 годах в большинстве российских регионов стоимость квадратного метра снизилась на 15-20%. Совокупность этих факторов позволяет говорить, что именно сейчас наиболее удачные условия для покупки квартиры».
«В полной мере ипотека доступна по ставке 12% годовых , так как она ниже реальной инфляции, — в свою очередь говорят в банке «Санкт-Петербург». — За последние 3-5 лет средняя ставка была на текущем уровне, и мы наблюдали постоянный рост объемов выдачи».
Чтобы определить приемлемый уровень ставки по ипотеке , ее нужно соотносить с остальными параметрами экономики, говорит финансовый аналитик ИК «Доходъ » Владимир Киселев. По его словам, при росте цен на недвижимость 20% в год ставка 15% будет приемлемой, а при ожидаемом падении цен ставка даже 5% будет высокой. «Сейчас очевиден тренд на замедление роста цен как на потребительском рынке, так и на рынке недвижимости. Если предположить, что цена квадратного метра будет расти на 7-8% в ближайшие годы, то и кредит по такой ставке можно будет назвать приемлемым», — говорит аналитик.
Территориальный директор «БКС Премьер» Вадим Исаков считает, что более-менее приемлемый для населения уровень ипотечной ставки — в 10%. Для того чтобы банки могли выдавать ипотеку под такой процент к концу года, ключевая ставка ЦБ, которая на текущий момент составляет 10,5%, должна уйти вниз как минимум к 9%. В то же время эксперт оценивает вероятность снижения ключевой ставки до 9% во второй половине года как довольно высокую. «В этом случае снижение ключевой ставки станет катализатором для снижения ставок по ипотеке и другим видам кредитования», — прогнозирует аналитик.
Банкиры отмечают, что влияют на темпы выдачи ипотеки не только ставки, но и уверенность населения в собственной платежеспособности. Повлиять на этот фактор, в отличие от ставок, значительно сложнее. Реальные располагаемые доходы населения снижаются уже больше 19 месяцев подряд, а за 2 года они упали почти на 13%.
В ходе недавнего опроса агентства Zoom Market, в котором приняли участие 2250 россиян в возрасте от 25 до 56 лет, 73% людей сказали, что боятся брать ипотеку. При этом 36% респондентов сказали, что не готовы оформить ипотеку в 2016 году, так как в стране нестабильная финансовая ситуация. Большинство из них опасаются, что могут потерять в этом году постоянное место работы в связи с сокращением или закрытием компаний. А 64% респондентов не уверены в компаниях-застройщиках и опасаются того, что застройщик может разориться на этапе строительства их дома.
В то же время, по данным того же опроса, 82% респондентов согласились с тем, что взятие квартиры в ипотеку в долгосрочной перспективе намного выгоднее, чем снимать квартиру. Еще 69% опрошенных говорят, что сегодня на рынке недвижимости можно найти предложения с ежемесячной платой за ипотеку, сопоставимой с оплатой за съемное жилье.
Улучшение экономической ситуации поможет вернуться на докризисные позиции жилищному рынку и укрепить доверие россиян к ипотечным продуктам. По данным S&P, пик рецессии российского рынка недвижимости пройден, однако восстановление рынка произойдет лишь в 2017 году, когда начнет улучшаться ситуация в экономике в целом. И, хотя в 2016 году так же, как и в прошлом, жилищный рынок поддерживает госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам, по итогам года, по прогнозам агентства, рынок все же сократится на 10-15%.
Что касается рынка ипотеки в Петербурге, то он показывает заметное восстановление в первой половине 2016 года. В основном это происходит за счет низкой базы прошлого года, когда многие банки из-за взлетевшей ключевой ставки свели свою работу в розничном кредитовании до минимума. Значительную помощь оказала программа субсидирования ставок, по разным оценкам, примерно каждый третий ипотечный кредит в России сейчас выдается по госпрограмме. В результате, по данным ЦБ, в первом полугодии 2016 года в Петербурге банками было выдано 17,4 тыс. кредитов на сумму 36,9 млрд рублей. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года банки в Петербурге выдали только 11,5 тыс. ипотечных кредитов общим объемом 22,9 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Петербурге на 1 июня 2015 года составляла 13,99%, а на 1 июня 2016 года — уже 12,47%.