Налогоплательщик купил квартиру с использованием средств ипотечного кредита. Данное жилье физлицо планирует продать до истечения минимального срока владения. Можно ли при расчете налоговой базы по НДФЛ уменьшить доход от реализации квартиры на сумму процентов по ипотечному кредиту, полученному для ее покупки? Да, можно, ответил Минфин России в письме от 01.10.18 № 03-04-05/69992.
Как известно, при продаже жилой недвижимости можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ в размере до 1 млн. рублей, если объект недвижимости находился в собственности продавца менее минимального предельного срока владения (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть суммы до 1 млн. рублей, полученные от продажи такого жилья, полностью освобождаются от НДФЛ, а сумма превышения является налогооблагаемым доходом физлица.
Напомним, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в общем случае составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Вместо использования права на имущественный налоговый вычет физлицо может уменьшить сумму полученных от продажи жилья доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта недвижимости (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Как поясняют в Минфине, расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на покупку жилья, непосредственно связаны с приобретением этого имущества. В связи с этим при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, он может уменьшить облагаемые налогом доходы на сумму процентов по ипотечному кредиту, полученному для ее покупки.
Добрый день. Купил квартиру за 2700т.р с использованием ипотечных средств. Собираюсь продать за 2850тр в собственности менее 3-х лет. При использовании кредита переплата составила 182 т.р. Будет ли она учитываться налоговиками как затраты на приобретения квартиры т.е 2850тр(продажная цена)-2700тр(цена на приобретение)+182т.р(проценты по ипотеке) = 0 руб (облагаемых доходов)
Доходы по продаже имущества могут быть уменьшены на сумму расходов по его приобретению В состав подобных расходов могут включаться проценты по кредиту банка, полученному для приобретения данной квартиры. Эти расходы на прямую связаны с ее покупкой. Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (см. письмо Минфина от 13.03.2012 № 03-04-05/9-291) Цитата:
«Приобретение квартиры может осуществляться за счет средств целевых займов (кредитов), с выплатой соответствующих сумм процентов за пользование денежными средствами. Расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, то есть, связаны с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, связаны с получением доходов от их продажи. Исходя из изложенного расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп 1, п. 1 ст. 220 Кодекса».
Аналогичная точка зрения высказана Минфином России в письме от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. Согласно этому письму:
«Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества.
Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса».
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет необходимо уплатить налог в размере 13% от полученного дохода, который можно «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (ст.220 НК РФ).
Вопрос: можно ли включить в расходы на приобретение проценты по ипотеке, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита?
PS Имущественный вычет уже использован.
Ответы юристов ( 1 )
- 7,6 рейтинг
- 2637 отзывов эксперт
Вопрос: можно ли включить в расходы на приобретение проценты по ипотеке, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита?
Сергей
По последним официальным разъяснениям — можно!
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 22 июня 2015 г. N БС-4-11/10707@
О ПОРЯДКЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 25.05.2015 N 03-04-07/29913 о порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 мая 2015 г. N 03-04-07/29913
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
— КонсультантПлюс: примечание.
О предоставлении имущественного налогового вычета в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, см. положения подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
— В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества.
Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса.