Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
Перспективы ипотеки в иностранной валюты вплоть до 2008 года были достаточно радужными. Большинство граждан, которые брали ипотеку в иностранной валюте, хотели сыграть на разнице ставок, которая до 2009 года составляла около 5 %.
Перспективы ипотеки в иностранной валюты вплоть до 2008 года были достаточно радужными. Большинство граждан, которые брали ипотеку в иностранной валюте, хотели сыграть на разнице ставок, которая до 2009 года составляла около 5 %. Часть заемщиков брали ипотеку в иностранной валюте, потому что получали доход в долларах или евро. А некоторым заемщикам банки попросту не выдавали кредит в рублях, в связи, с чем заемщикам пришлось взять валютную ипотеку. Причины могли быть абсолютно разными.
С 2008 года в Россию стал проникать международный экономический кризис, который неизбежно привел к ослаблению национальной валюты – рубль упал! Прежде всего, от этого пострадали заемщики, которые взяли кредит на квартиру в долларах или евро. Астрономические переплаты по ипотеке, выраженной в иностранной валюте, вводили граждан в депрессию.
Объясним ситуацию на цифрах. Допустим, Ваш ежемесячный платеж по ипотеке составлял 1500 долларов. На момент мая 2008 года, когда доллар стоил 24 рубля, ежемесячный платеж составлял 36 000 рублей. На момент августа 2015, когда доллар в среднем стоил 75 рублей, Ваш ежемесячный платеж возрос аж до 112 500 рублей. Разница ощутима, и еще как!
По сути, стартовая стоимость Вашего жилья увеличилась в 2, а то и в 3 раза! Поэтому абсолютно оправданы пикеты заемщиков у здания Правительства в Москве. В основном пострадали от девальвации рубля жители мегаполисов, поскольку по данным Аналитического Центра Русипотеки около 70 процентов заемщиков по такой ипотеке сосредоточено именно в Москве и Санкт-Петербурге.
Говоря о печальных последствиях неожиданного экономического бума, многим заемщиком пришлось продать свои квартиры с торгов, чтобы погасить долги перед банком и избежать негативных последствий. А часть из них лишилась своего единственного жилья.
Почему банки не идут на уступки заемщикам по ипотеке с иностранной валютой? Следует отметить, что ситуация здесь нетак проста, как кажется на первый взгляд.
Вариант номер 1 — запретить ипотеку в национальной валюте!
15 июня 2016 года в ГД РФ был внесен проект закона, который устанавливал запрет на заключение новых договоров по ипотечному кредитовании в инвалюте. Однако, ЦБ РФ нашел в этом проекте отход от принципов рыночной экономики, что было полностью поддержано Правительством РФ. Поэтому этот законопроект был отклонен.
Вариант 2 — почему бы не пересчитать долг в рублях?
Действительно, такая инициатива исходила от Рашкина Валерия, депутата Государственной Думы. Депутат стоял на позиции, что сумма займа должна быть пересчитана по курсу иностранной валюты на момент выдачи ипотеки заемщику. То есть заемщик, взявший ипотеку в 2009 году, будет выплачивать кредит из расчета 30 рублей за доллар. По его словам, реструктуризации валютного займа позволила бы защитить граждан, которые попали в ловушку, взяв такой кредит.
К сожалению, депутат не нашел поддержки, законопроект о всеобщей реструктуризации был отклонен. Почему? Поддержав заемщиков, государству и банкам пришлось бы отразить мощнейший удар по их бюджету. Многие банки оказались бы на грани фола и банкротства.
Вариант номер 2 — индивидуальный подход к каждому заемщику
Эксперты в области кредитования неоднократно высказывали идеи о том, что нужно разработать программу, которая позволит анализировать ситуацию каждого валютного заемщика. С какой целью был взят кредит на жилье? У заемщика одно единственное жилье или множество других квартир и особняков? Анализу также будет подвергаться материальное положение и финансовые возможности должника.
Резонность данной идеи подтвердило судебное решение. Так, Пушкинский городской суд Московской области обязал банк ВТБ 24 пересчитать валютную ипотеку гражданке по курсу не более 24 рублей за доллар. Основной аргумент суда заключался в том, что потребитель не мог предвидеть такой рост ежемесячного платежа, что почти втрое превышает ежемесячный доход заемщицы. К сожалению, решение Пушкинского гор.суда было отменено Московским областным судом, для которого доводы ВТБ 24 стали убедительными. Банк утверждал, что повышение курса доллара — это нормальное явление. Кроме этого, клиентка должна была каким-то невероятным образом предвидеть риски, когда брала ипотеку в валюте.
Таким образом, попытка Пушкинского гор.суда встать на сторону гражданина – потребителя не увенчалась успехом. Что мы имеем на выходе? Банк как более сильное звено в гражданском обороте выиграло, а гражданину приходится подтягивать пояса и жить в надежде на то, что что-нибудь измениться.
Все это говорит о том, что судебная практика в этом вопросе бессильна, и необходимы строгие указания законодателя. Закон должен быть изменен!
В начале ноября 2016 года также был одобрен и рекомендован к рассмотрению в первом чтении законопроект, который обязывает банки информировать новоиспеченных заемщиков о рисках ипотеки в иностранной валюте. Законопроект содержит жесткое требование к банкам о необходимости предупредить клиента обо всех опасности и нюансах валютного кредита. Сложно сказать, насколько данный закон будет эффективен, поскольку согласно подсчетам ЦБ РФ по сравнению с предыдущим в 2016 году желающих взять ипотеку в иностранной валюте сократилось уже на 30 %.
Безусловный плюс законопроекта – это введение ограничений по размеру неустойки за просрочку платежа. Она не должна быть больше размера ключевой ставки ЦБ на день подписания договора.
Таким образом, новые правила по валютной ипотеке могут вступить в силу уже в 2017 году. Однако, что остается делать нынешним валютным ипотечникам пока не ясно.
Ипотека от 10%
ЖК Счастье в Вешняках
от 28 800 руб/мес
Срок сдачи
сдан
Нестабильность курса отечественной валюты сыграла злую шутку с заемщиками валютной ипотеки. Речь идет о людях, которые брали жилищные кредиты не в рублях, а в долларах, евро, франках или японских йенах. Следует отметить, что в 2007-2008 годах, на которые пришелся пик выдачи валютной ипотеки, у некоторых категорий граждан не было альтернативы. Банки уговаривали заемщиков брать кредиты именно в валюте, часто по заявке на рублевую ипотеку заемщик получал отказ, а валютный кредит ему выдавался без проблем.
Это вызвало появление достаточно большого количества граждан, выплачивающих жилищные кредиты с ориентацией на иностранные валюты. Когда осенью 2014 года Центробанк решил установить плавающий курс рубля, отечественная валюта стремительно начала терять свои позиции. В некоторые дни декабря 2014 г. стоимость одного доллара США достигала 80 рублей. Для ипотечников, взявших кредиты в то время, когда курс составлял около тридцати рублей за доллар, это стало настоящим ударом. Их ежемесячные платежи выросли более чем в 2 раза в одно мгновение.
О том, что ждет плательщиков валютной ипотеки в 2016 году, и каковы перспективы этого направления жилищного кредитования и поговорим далее.
В начале 2015 года (валютная ипотека в 2015 году) плательщики валютных кредитов стали устраивать митинги под зданиями банков-кредиторов и Центробанка. В Правительстве всерьез занялись тем, как снизить ущерб, нанесенный валютным заемщикам падением курса рубля. А Центробанк рекомендовал банкам перевести все валютные долги в рубли по курсу, который действовал первого октября минувшего года (около 40 рублей). Однако рекомендация не носила обязательного характера, потому большинство кредиторов ее проигнорировало.
Весной некоторые депутаты стали вносить в Госдуму различные законы, которые, по их мнению, решили бы проблему валютных долгов за жилье. Один из законопроектов предполагал разрешение валютным заемщикам не выплачивать кредиты в течение 2-х месс. без каких-либо санкций. Согласно другому, законодатели должны были обязать банки пересчитывать валютные кредиты в рубли в течение тридцати дней с момента поступления соответствующего заявления от заемщика по курсу, который действовал на дату заключения сделки с сохранением процентов. Также был предложен законопроект, предлагающий и вовсе запретить выдачу валютных кредитов, а также займов с плавающими ставками.
Все эти предложения не были поддержаны, ни в Правительстве, ни в Госдуме. Очевидно, что никакой особый закон о валютной ипотеке не будет принят и в 2016 г. В тоже время с апреля текущего года была введена в действие программа помощи ипотечным заемщикам, испытывающим трудности с обслуживанием кредитов. В том числе помощь оказывается и валютным заемщикам. Выделением такой помощи занимается АИЖК, которому в 2015 году на эти цели было выделено около четырех с половиной млрд. рублей.
Однако по оценкам некоторых экспертов, сложности с выплатой ипотеки сегодня испытывают около 261 тысячи граждан и на всех указанной помощи не хватает. Кроме того, программа рассчитана на отдельные категории граждан, в частности, на работников государственных организаций, молодые семьи с детьми и т.д. Однако планируется, что в 2016 г. программа будет расширена и в части субсидирования и в части категорий граждан, которые получат право на помощь.
Банки крайне неохотно подключаются к решению проблем валютных заемщиков. Однако в некоторых из них действуют льготные программы реструктуризации. В частности такая программа работает в Банке Москвы. Валютные кредиты здесь пересчитывают по действующему курсу, но при этом снижают процентную ставку до 5%-7% годовых, что позволяет валютным заемщикам выплачивать кредит в удобном для них режиме. Также часто банки предлагают изменить схему погашения или продлить срок кредитования для тех, чей кредитный договор позволяет это сделать.
В то же время реструктуризировать кредиты по курсу, предложенному Центробанком практически никто из кредиторов не готов. Многие заемщики рассчитывают на вступивший в силу закон о банкротстве физлиц. Среди прочего закон запрещает отбирать у банкрота единственное жилье, однако стоит учитывать, что на ипотечных заемщиков это правило не распространяется. В лучшем случае итогом банкротства станет списание долга, превышающего рыночную стоимость залоговой квартиры, но жилье единственное оно или нет, скорее всего, будет пущено с молотка.
В связи указанными событиями желающих брать жилищные кредиты в валюте практически нет. По данным Центробанка с начала 2015 г. такие займы взяли всего 30 россиян. Скорее всего, речь идет о людях, которые получают свои доходы в иностранной валюте. По оценкам большинства экспертов, будущего у валютной ипотеки в ближайшее время нет. И это несмотря на то, что ипотека в долларах или евро и в 2016 году будет стоить дешевле рублевой за счет более низких процентных ставок. Нестабильность курсов валют наблюдается по сей день и мало кто готов брать на себя связанные с этим риски. В то же время полностью запретить выдачу таких кредитов Госдума не решилась, а это значит, что теоретически они и далее будут доступными.