Возможно ли переоформить ипотеку на другой банк

Как показывает практика, ипотека берется в среднем на 15 лет, но часто жизненная ситуация клиента поворачивается таким образом, что возникает необходимость поменять залог, увеличить или уменьшить ипотечный кредит. Возможно ли это читайте далее.

Замена залога по имеющемуся ипотечному кредиту. Например, клиент хочет продать или подарить свою квартиру, обремененную ипотекой. В случае, если у данного заемщика есть иная в собственности квартира, покрывающая имеющийся кредит согласно условиям продукта, а это в среднем 80-85% от рыночной стоимости квартиры, то заемщик может представить заявление в банк о смене залога в рамках выданного ипотечного кредита. Клиенту необходимо указать причину замены залога, и в большинстве случаев банк идет навстречу своим заемщикам.

Оформление нескольких ипотечных кредитов. Рассмотрим жизненный пример: заемщик купил по ипотеке 1-комнатную квартиру, но через несколько лет его финансовое состояние улучшилось, разрослась семья, и появилась необходимость покупки 2-комнатной квартиры, а также возможность увеличить сумму кредита.

Продажа квартир с банковским обременением сегодня обычное дело, доля их на рынке растет с каждым днем. Каковы же действия заемщика в случае продажи такой квартиры.

1. Прежде всего, нужно подать заявку в банк на новый кредит. Ряд банков позволяет брать до 4 ипотек одновременно при соответствующем доходе, исключение составляет АИЖК, где возможна только одна ипотека для данного заемщика. Если доход клиента не позволяет взять вторую ипотеку, то необходимо подать заявку с отлагательным условием, т.е. кредит будет возможен при погашении первого ипотечного кредита.

2. Только после положительного решения по новому кредиту можно приступать к поиску покупателя на свою 1-комнатную квартиру.

Важна именно такая последовательность. Если заемщик делал просрочки по имеющемуся ипотечному кредиту или набрал разных потребительских кредитов, ему вообще может быть отказано в новом ипотечном кредите.

Далее идет поиск покупателя на его квартиру: это может быть покупатель с наличным расчетом или с ипотекой. Схемы таких сделок на рынке отработаны и отшлифованы годами практики, и мы с ними работаем на рынке уже более 6 лет. Если покупатель с наличным расчетом — все просто и понятно: производится полное гашение кредита по квартире нашего заемщика. Далее наш клиент, подобрав себе новое жилье, отправляется в банк, где уже рассмотрена его заявка на кредит, и берет новую ипотеку.

Несколько сложнее ситуация, когда покупатель с ипотекой. Здесь может быть два варианта: ипотека в другом банке рассмотрена, и ипотека рассмотрена в банке, где данная квартира в залоге. В первом случае, продажа может быть осуществлена только через полное досрочное гашение, т.е. у покупателя первоначальный взнос должен быть не меньше имеющегося кредита нашего заемщика. Во втором случае это не обязательно — кредит нашего заемщика гасится взятым кредитом покупателя в этом же банке.

Хотелось бы отметить, что если клиент вышел с отлагательным условием, то взять новый кредит он может после гашения имеющегося. Выдача кредита/гашение кредита производится после регистрации права собственности по истечении семи дней. Таким образом, взять новый ипотечный кредит клиент может только через неделю. В случае, если одобрение кредита было без отлагательного условия или кредит покупателя квартиры нашего заемщика переведен на гашение его кредита по расписке Росрееста, то оформление нового ипотечного кредита и покупка новой квартиры может быть произведена одновременно.

Перекредитование — переход с высокой процентной ставки в одном банке на более выгодную ставку в другом банке. Рассмотрим ситуацию, когда взят ипотечный кредит под высокий процент в определенном банке, а через некоторое время другие банки на рынке предложили более интересные процентные ставки. Возможно ли, переоформить ипотеку под более низкую ставку в другом банке? Очень актуальная ситуация на сегодняшний день.

Мы видим, что в сегодняшних условиях кризиса, процентные ставки по ипотечным кредитам взлетают вверх, а недвижимость, особенно на вторичном рынке жилья, падает в цене. Я всегда рекомендую не бояться брать ипотеку под высокую ставку, т.к. во многих банках есть такой продукт, как рефинансирование, или, как его еще называют, перекредитование. Сегодня нет моратория ни на один банковский продукт — можно переоформить ипотеку в любое время в другом банке. Банки не рефинансируют свой собственный портфель, поэтому это возможно только при переходе в другой банк.

Хочу дать совет, о котором банкиры, конечно же, умолчат. Выгодно рефинансироваться в первую половину срока кредитования, когда Вы закрываете платежом практически одни проценты по кредиту. Во второй половине платежного периода рефинансироваться совершено не выгодно, даже под очень низкую процентную ставку. Т.к. большую часть процентов Вы уже выплатили и активно перешли к гашению кредитного тела. Переходя в другой банк, Вы опять начинаете платежи с выплаты процентов. Если очень увлечься этим процессом, постоянно выискивая более низкую процентную ставку по ипотеке, можно только и оплачивать проценты банкам, так и не дойдя до гашения самого кредита.

Лучше всего обратиться к специалистам, которые Вам подскажут, выгодно ли сегодня Вам рефинансироваться или нет. Могу добавить, что в условиях кризиса этот продукт не работает.

НА ВАШИ ВОПРОСЫ ОТВЕТЯТ ПО ТЕЛЕФОНУ:

Ответ однозначный – да, можно. Но процесс этот достаточно сложный и длительный. Давайте разберемся в том, как переоформить ипотеку и в каких случаях это возможно.

Начнем с того, что причина переоформления ипотеки должна быть достаточно серьёзной. Только убедившись в том, что причина действительно весомая банк даст согласие на переоформление ипотечного кредита.

К таким причинам можно отнести: потерю трудоспособности, наличие серьезных заболеваний, неплатежеспособность, переезд в другую страну и т.д.

Мы рассмотрим три основных случая, когда возможно переоформление ипотеки, к ним относятся:

Переоформление ипотеки на другое лицо;
Переоформление ипотеки в другом банке (рефинансирование);
Переоформление ипотеки на другую квартиру.

Во-первых, Вам необходимо найти покупателя на ипотечную квартиру. Он должен быть согласен на приобретение Вашей квартиры, с учетом того, что все ежемесячные платежи переходят к нему.
Во-вторых, вы должны подготовить все необходимые для переоформления документы.

Уточнить полный список документов Вы можете в банке, основные из них это:

ваше заявление о переоформлении ипотеки;
копия трудовой книжки нового заемщика, заверенная по месту работы;
копии всех страниц паспорта, всех лиц, участвующих в сделке;
справка о доходах нового заемщика;
заполненный бланк анкеты.

В-третьих, Вы должны посетить кредитную организацию и уведомить её о Вашем желании переоформить ипотеку. Если Вашу просьбу удовлетворят, то банку предстоит заключить новый кредитный договор с новым заемщиком. А для этого, банк проверяет платежеспособность лица, выступающего заемщиком, проверяет и оценивает объект недвижимости и готовит новые документы.

Ну и завершающий этап, если кандидатура нового заемщика оформлена банком, Вы можете приступить к осуществлению сделки. По своей сути такая сделка является куплей-продажей объекта недвижимости. При этом, важно учесть, что размером кредита для нового заемщика будет являться сумма, не выплаченная предыдущим. Все же вопросы относительно уже внесенных по ипотеке платежей решаются между продавцом и покупателем.

Процедура переоформления ипотеки на другого человека достаточно проста, но современные кредитные организации неохотно соглашаются на её проведение.

Главной причиной этого является то, что когда появляется новый заёмщик, банк должен заново проверять его платежеспособность без какой-либо выгоды для себя.

Кроме того, эта процедура требует переоформления многочисленных документов, ответственность же за подготовку всех бумаг снова ложится на плечи банка.

Именно поэтому самое важное для Вас, если Вы примете решение переоформить ипотеку на другого человека – это договориться с банком о предоставлении Вам такой возможности.

Процедура переоформления ипотечного кредита в другом банке называется рефинансированием.

Смысл этой процедуры в том, что банк, в котором Вы решили переоформить ипотеку дает Вам средства на её погашение в банке, с которым Вы сотрудничали изначально.

Это возможно и в некоторых случаях очень выгодно для заемщика. Например, оформление кредита по более низким процентным ставкам возможно в рамках новых кредитных предложений, которые обычно разрабатываются кредитными организациями для привлечения клиентов.

Кроме того, если у Вас изменились жизненные обстоятельства, и возникла необходимость в уменьшении ежемесячных выплат и, соответственно, увеличении срока кредитования, а старый банк не может предоставить Вам такую возможность – для вас выгодно воспользоваться процедурой рефинансирования.

Самое важное, на что нужно обратить внимание, если Вы всё-таки решите обратиться к этой процедуре: стоит очень внимательно подойти к выбору банка и программы кредитования. Поскольку, кажущиеся совсем небольшими проценты по кредиту, могут скрывать за собой оформление различных страховок и оплату комиссий, а это может обойтись Вам в значительную сумму денег.

Как бы то ни было, наилучший вариант – сначала попробовать решить проблему в рамках своего банка. Вполне возможно, чтобы не потерять Вас как клиента, банк пойдет на определенные уступки, условия по которым устроят обе стороны.

Если разрешение получено, можно приступать к поиску квартиры, которая будет отвечать Вашим требованиям и требованиям банка.

Подыскав подходящий вариант, Вы предоставляете банку заявление об увеличении суммы ипотеки и начинаете искать покупателя на свою старую квартиру.

Д
анная процедура предполагает одновременное совершение сразу нескольких сделок: вы продаете старую квартиру и гасите свой ипотечный долг, а затем приобретаете новую недвижимость и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки.

Такой процесс отличается длительностью и особой сложностью, поэтому если Вы столкнулись с подобной ситуацией и не знаете, как поступить, лучше всего – обратиться к профессионалам, которые помогут уладить все юридические вопросы.

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути реализации объекта, допускается ли замена банка, выдавшего кредит. Так ли просто совершить одно из этих действий?

Переоформление ипотечного кредита может быть сделано, только если имеется согласие самого банка на это – у банковских организаций нет никакой выгоды в переоформлении кредита, но, как правило, они идут навстречу. Крупные кредитные организации – Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк и другие часто отвечают утвердительно на вопрос, можно ли ипотеку переписать на другого человека, так как уже не раз проводили процедуру по смене заемщика и не препятствуют такому типу сделок. Иногда для банков это единственный способ решить вопрос с проблемной задолженностью.

Законодательством также разрешается, так называемая, последующая ипотека. Это означает, что недвижимость с действующим обременением банка может быть передана в залог другому кредитору. Основное условие – стоимость залога не должна быть меньше, чем задолженность по двум кредитным договорам. В случае принудительной реализации залога, в первую очередь, погашается задолженность по договору, который был оформлен раньше.

Переоформление ипотечной задолженности одного заёмщика на другого гражданина, как правило, не предусматривает какой-либо финансовой выгоды или практической пользы для банковской организации. Наоборот, процедура переоформления связана с повторной финансовой проверкой платежеспособности нового заёмщика и залогового объекта недвижимости.

Процедура ипотечного переоформления предполагает множество нюансов и временных трат, поэтому заинтересованному лицу стоит подумать о других возможных вариантах или воспользоваться услугами ипотечного брокера, ведь заниматься этим самостоятельно, не имея представления о переводе долга, не всегда эффективно. Специалист может взять на себя сложности, касающиеся нестандартной ситуации.

Рассмотрим такой пример. Гражданин Л. имеет работу с высоким заработком и решил взять квартиру в ипотеку. Но через несколько лет оплаты ипотеки без просрочек, он вдруг теряет работу, и оплачивать кредит больше не может. Что же делать ему? Есть выход переоформить ипотеку на близкого родственника. Для этого необходимо прийти в банк до дня, когда будет необходимо вносить очередной платеж по ипотечному кредиту. Изложить подробно ситуацию с нынешним материальным положением сотруднику банка, далее необходимо заполнить заявление на передачу долга другому лицу. При этом необходимо за ранее попросить взять справку с работы человека, которому вы уступаете долг, чтобы банк видел, может ли новый заемщик погашать кредит вовремя. Но зачастую банки неохотно передают долги другому лицу, пока они не удостоверяться, что нынешний заемщик не сможет оплачивать ипотеку, банку выгоднее дать отсрочку платежа или увеличить срок ипотеки, но очень рискованно отдавать долг человеку, о котором банк не имеет представления.

Ухудшение материального положения заемщика;
Переход на обслуживание в другой банк (в конкурентной борьбе зачастую банки стараются предложить более выгодные предложения по процентной ставке и по срокам погашения ипотеки);
Семейный статус (также, например, молодая семья берет ипотеку на 15 лет, а уже через 5 наступает развод, здесь тоже есть выход переоформить ипотеку на иного члена семьи).

процентная ставка высчитывается индивидуально, для ориентировочного расчета следует воспользоваться ипотечным калькулятором
сумма кредита до 90 млн рублей
но так же, как и в случае с перекредитованием ипотеки в Сбербанке, сумма кредита не должна превышать 80% оценочной стоимости залога
срок перекредитования ипотеки в ВТБ 24 до 50 лет
в ВТБ предусмотрено обязательное страхование, и не только залога, но и жизни заемщика, а также случаев увольнения с работы

сопоставить условия перекредитования Сбербанка и ВТБ 24 с текущими условиями по вашему кредиту, при этом условия должны быть значительно лучше текущего кредитного договора
подать все необходимые документы для одобрения перекредитования; о том, какие нужны документы, можно почитать ЗДЕСЬ
в случае одобрения вашей кандидатуры, банк сам погасит ваш долг, без вашего участия во взаиморасчетах, возможную разницу переведет на ваш расчетный счет
теперь вам останется только переоформить договор залога квартиры с одного банка на другой
в случае если вы добьетесь перекредитования ипотеки в вашем же банке (что бывает крайне редко), переоформление залога не потребуется

Обратитесь в банк с соответствующей просьбой о переоформлении. Банк ее рассмотрит, проверит платежеспособность другого лица, соблюдая тот же порядок, что и при первоначальном оформлении ипотеки. В случае полученного согласия банка, ипотека будет оформлена на другого человека на ту сумму, которая на момент переоформления осталась невыплаченной.

Если распалась семья, а вы с супругом платили за ипотеку совместно, то после развода произведите следующие действия: обратитесь в банк с просьбой замены общей ответственности по ипотечному кредиту на индивидуальную для обоих бывших супругов или на одного из них. Приложите к просьбе свидетельство о разводе.

Если основной причиной обращения стал низкий уровень ваших доходов, то вам предложат реструктуризацию, на срок до 10 лет с процентной ставкой 15%. Отсутствие счета в Сбербанке повысит ставку на 0,5%. При этом свою неплатежеспособность придется подтвердить документально.

За длительный срок ипотечного договора в жизни заемщика могут произойти существенные перемены, которые сделают кредит неоправданным и неподъемным грузом. В таком случае появляется вопрос: можно ли переоформить ипотеку. Ответ на него стоит найти до того, как обстоятельства припрут вас к стенке.

Помните, что ипотечный кредит является обязательством. Соответственно, ипотека оформляется на заемщика, а потому он и должен быть тем лицом, которое ее погашает. Сама же недвижимость становится залогом и если по каким-либо причинам заемщик вдруг отказывается выплачивать ежемесячные платежи, с помощью судебного разбирательства банк может отсудить жилье и реализовать его с целью получения средств в качестве выплаты долга.

Человек, который получает ипотечный кредит, сам же и выплачивает ежемесячные платежи на протяжении определенного количества лет. Вместе с тем, нередко возникают случаи, когда заемщик хочет взять ипотечный кредит, при этом оформить квартиру на другого человека, например, своего близкого родственника. Возможно ли это?

Для переоформления ипотеки при себе необходимо иметь документы, подтверждающие Вашу неплатежеспособность, и подтверждающие платежеспособность другого лица, а также оба заявления, справки с места работы, заверенные работодателем, копия трудовой, паспорта всех участников сделки, анкеты. Каждый документ имеет определенный срок действия, и в случае его просрочки нужно будет заново собирать пакет документов.