Здравствуйте, мы покупаем квартиру по ипотеке, наши продавцы просят оплатить им 70% от стоимости квартиры сразу(эта сумма у нас имеется наличными), не дожидаясь оформления сделки,т.к. они покупают жилье и те продавцы просят у них задаток. можно ли это как то оформить чтобы мы не оказались обманутыми?оформить договор заверенный нотариусом?будет ли он иметь юридическую силу?
Ответы юристов ( 2 )
Наиболее оптимальное время оплаты, которое будет приемлемо и для покупателя, и для продавца – момент подписания договора купли-продажи. При этом желательно иметь свидетеля (или свидетелей), в качестве которого рекомендуется иметь агента недвижимости. Обязательное условие сделки – составление расписки, исключающей вероятность обмана покупателя.
ПОЛУЧЕНИЕ РАСПИСКИ. Расписка – документ, который подтверждает получение денег покупателем. Она должна содержать такие данные, как: ФИО получателя и все его паспортные данные; сумма полученной суммы; курс (в случае оплаты валютой); дата подписания; подпись.
Рекомендую вам не рисковать такой серьезной суммой денег. При покупки квартиры существуют различные нюансы. Вы заказывали выписку из ЕГРП в отношении данной квартиры? Вы уверены, что продавец является единственным собственником квартиры или реальным надлежащим собственником недвижимости?
Также не мешала бы проверка домовой книги. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или совершеннолетние недееспособные лица, то могут возникнуть серьезные проблемы при попытке снять таких лиц с регистрационного учета в будущем.
В вашем случае, если вы все-таки готовы передавать задаток, вам необходимо составить предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него условие о задатке.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
То есть, в идеале, если продавец не передаст в вашу собственность квартиру, то должен будет вернуть денежные средства в двойном размере.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор даст вам право на основании п.4 ст. 445 Гражданского кодекса принудить продавца в судебном порядке к заключению основного договора купли-продажи. Для составления такого договора необходимо обратиться к юристу. Такой договор вы вправе заверить у нотариус, за что он возьмет соответствующий тариф, поэтому лучше сразу с ним обговорить все нюансы. Деньги лучше всего передать в присутствии нотариуса под расписку. Есть также вполне надежные электронные способы передачи денежных средств в таком случае, о которых вас могут проконсультировать в банке.
Но я настоятельно рекомендую вам такой крупной суммой денег не рисковать каким бы заманчивым не было бы предложение. Обычно сумма задатка в таких случаях не превышает 3-5% от стоимости квартиры, но не 70%.
Девочки, кто покупал вторичку в ипотеку, когда вы вносили задаток?
Мы нашли квартиру, ждём одобрение банка( предварительное уже было, в банке сказали ищите КВ и потом приходите с продавцом). Сегодня агент продавца звонила и начала требовать задаток срочно, т.к продавцу надо вносить задаток за встречный вариант. Это вобще нормально? По моему это уже дела продавца и нас они не должны касаться. Нам все знакомые, кто брал ипотеку, сказали никаких задатков не давать до ответа из банка.
Причем агент начала меня убеждать что ничего страшного, все будет нормально. И ещё не понравилось, что сначала обещали скинуть 50 тысяч, теперь уже сомневаются. Кроме нас эту квартиру никто покупать не планирует.
У меня прям какой то осадок на душе, появились сомнения, может стоит ещё поискать варианты.
В процессе совершения каких-либо сделок и операций с недвижимостью покупатель не редко сталкивается с вопросом о внесении продавцу задатка.
Данный процесс нельзя назвать сложным и проблематичным, однако волнения он доставляет не мало.
Все объясняется объективным появлением массы вопросов. Как правильно оформить данный момент? Какие юридические последствия могут появиться? Что делать в случаях, если вдруг что-то развернется не так?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Задаток представляет собой денежную сумму, выдаваемую покупателем продавцу недвижимости в качестве прямой гарантии выполнения установленных условий соглашения.
При расторжении либо неисполнении соглашения по вине покупателя, задаток является суммой продавца. В случае, когда главной причиной несостоявшейся сделки является оплошность или безответственность (встречаются и иные факторы) продавца, задаток должен быть возвращен покупателю, как правило, в двойном эквиваленте.
Понятие и сущность задатка регламентированы статьей 380 (Гражданский кодекс Российской Федерации), а необходимая информация представлена в статье 381 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иными словами, задаток — это та сумма, которая передается покупателем продавцу в целях гарантированности намерений приобретения конкретной недвижимости (квартиры, дома и др). При свершении сделки данная сумма высчитывается из итоговой суммы к оплате товара.
В случае, если сотрудничество не состоится, за нарушение подписанного соглашения нужно будет ответить собственными деньгами.
Таким образом, задаток — это мера соблюдения ответственности обеих сторон.
Задаток — древнейшая форма обеспечения и подтверждения исполнения установленных обязательств, которая была известна поколениям древних римлян и прогрессирующими темпами используется в нынешнее время.
В те времена люди верили друг другу на слово, сегодня же письменное подтверждение передачи денежной суммы является обязательным элементом осуществления многочисленных манипуляций с недвижимостью.
Узнайте, для чего нужна выписка из ЕГРП, прямо сейчас.
В настоящий момент правовыми актами и директивами не определен уровень (значение) общего для каждого размера задатка.
Когда платят больше? При максимальной заинтересованности покупателя в жилье шанс получения достойного задатка резко поднимается. Кроме того, про удачной попытке выстоять продавцом высокую цену сумма задатка им потреуется значительно выше.
Когда платят меньше? При расшатанном состоянии покупателя и его неуверенности в правильности и своевременности своего выбора им может быть настояно на установлении минимального значения суммы задатка, чтобы обеспечить для себя в случае расторжения соглашения минимальность потерь.
Продавец в случае изначальной заниженности цены, подобно покупателю, предлагает несерьезную сумму, поскольку хочет подыскать более выгодный вариант.
Не исключен и такой вариант, когда обе стороны (покупатель и собственник) изначально установили чисто символическое значение (бывает такой вариант достаточно редко).
Договор на внесение задатка может быть оформлен абсолютно в произвольной форме на выдаваемом организацией либо агентством недвижимости бланке (обязательна письменная форма заключения).
Покупателю следует насторожиться в тех случаях, если в указанном соглашении не задействованы поля с отметкой суммы задатка и следующих реквизитов:
- инициалов и фамилии сторон (если потребуется, наименования компании);
- места проживания (регистрации) каждого из физических лиц (юридического адреса компании);
- паспортных данных (реквизитов компании);
- сроков исполнения указанных обязательств;
- предмета соглашения (т.е. реализуемого объекта недвижимости), указания адреса и перечисления характеристик для точного определения объекта (описани этажа, жилой и общей площадей, наличия либо отсутствия балкона и др.).
Перед внесением задатка рекомендуют проверять присутствие в деле правоустанавливающих данных (соглашений, свидетельства и пр.) о квартире и выяснять информацию о непосредственном собственнике данной недвижимости.
Если граждани обратился в нотариальную контору для оформления соглашения о внесении задатка, нотариус обязан провести тщательную и корректную проверку самостоятельно.
Денежная сумма передается исключительно после получения правильно оформленных и заверенных документов.
Деньги разрешается хранить в соответствующей банковской ячейке либо в риелторском агентстве.
В таком случае встает вопрос о дополнительных расходах, однако при обороте крупной суммы, требуется подстраховаться, поскольку задаток — всегда лакомый кусок для мошенника.
Нецелесообразность внесения задатка наблюдается в следующих ситуациях:
- При слишком длительном сроке на заключение сделки, поскольку возрастает вероятность изменений в стоимости жилья. Данный момент может поставить продавца или же покупателя в достаточно неприятное положение.
- При высокой вероятности отказа со стороны потенциального покупателя.
Узнайте, что делать , если в техпаспорте на квартиру допущена ошибка, из нашей статьи.
Особенностями процедуры возврата задатка за жилье являются следующие моменты:
- Вернуть задаток возможно лишь в момент прекращения обязательств и до момента его исполнения в реальности по согласованию сторон. Кроме того, возврат осуществляется при условии его невозможности в силу объективности возникших причин, когда ни одной из сторон не несется ответственности за данный факт.
- При нарушении условий со стороны, внесенной задаток, сумма переходит в руки контрагента.
- При нарушении условий со стороны , получившей задаток, возникает ситуация, когда продавец уплачивает двойную денежную сумму.
При развитии событий таким образом, что продавец отказывается от возвращения задатка либо рассматривает выдвинутые покупателем требования недействительными, решение спора возможно лишь при обращении в судебные инстанции.
Для этого потребуется составление письменно претензии, которая в последующем адресуется должнику.
Данный этап считается наиболее важным и ответственным, поскольку здесь необходимо пострадавшей стороне (либо ее представителю) грамотно изложить требования , указать правовые последствия, которые навлечет на себя должное лицо при направлении дела для рассмотрения в суд.
Составить исковое заявление, которое в последующем перенаправляется в суд по месту пребывания ответчика. В документе указывают: данные и наименования суда, данные истца и ответчика, сущность проблемы, основания для рассмотрения в судебной инстанции и корректной формы доказательства, прилагаемые документы и их копии.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)