У каждого может случиться ситуация, когда срочно необходимы деньги. Потребительские кредиты выдаются под большие проценты. Но срочно взять необходимые средства можно именно в банке. Тогда следует оформить залог недвижимого имущества для получения ссуды. В этом случае переплата будет меньше, недвижимость все еще остается своей, а средства выдаются в течение нескольких дней. Но эта процедура имеет свои особенности, которые мы и рассмотрим в статье.
Залог недвижимого имущества для получения ссуды будет лучшим решением, если срочно нужны деньги. Такие услуги предоставляются многими банками в нашей стране. Причем выдают их практически всем, поскольку это гарантирует возврат средств.
Даже если заемщик не будет оплачивать долг, после суда кредитор получает в собственность недвижимость. Имуществом он имеет право распоряжаться по личному усмотрению: продать, сдать в аренду или применять в других целях. По ст. 1 ФЗ от 16.07.1997. № 102 «Об ипотеке», кредит или ссуда под залог недвижимого имущества является процедурой передачи средств от банка клиенту на конкретный срок, при которой последний передает кредитору недвижимость. Если условия договора не исполняются, то имущество становится собственностью кредитора. Об этом нюансе необходимо помнить, решаясь на столь ответственный шаг, как получение ссуды под залог недвижимости.
Залог недвижимого имущества для получения ссуды называется ипотека. Она имеет 2 основных понятия:
- Ипотечные правоотношения. Банк выдает заемщику деньги, а тот передает кредитору недвижимость.
- Ипотека как ценная бумага. Это относится к специальной закладной – специальному инструменту, который удовлетворяет права кредитора на имущество, расположенное под залогом.
Сейчас в нашей стране работают 2 закона, устанавливающие действия с заложенной недвижимостью. Это ФЗ «О залоге недвижимого имущества» и «Об ипотеке». В документах сказано о необходимости исполнения установок, обозначенных в договоре о кредите. Установки включают аренду, недопустимость причинения вреда собственности, правила купли-продажи.
В ГК РФ обозначены особенности ипотечных правоотношений. К основным моментам относят следующие принципы:
- Ипотекой считается залог собственности.
- Выдаются ипотечные кредиты в установленный период – обычно от 15 до 35 лет.
- Залог должен существовать на протяжении всего ипотечного срока.
- Процедуры оформляются по основам залогового права (ГК РФ).
- Выдается ипотека банками, у которых есть разрешение на выполнение такой деятельности.
Какую недвижимость можно заложить? По статье 5 вышеупомянутого закона, залог недвижимого имущества под получение ссуды может быть следующим:
- Участок земли.
- Комната, квартира.
- Жилой дом.
- Коммерческие объекты.
- Дачи, гаражи, садовые строения.
В статье 7 обозначено: залог недвижимого имущества для получения ссуды может находиться в совместном владении, если остальные собственники согласны с этим. Но, к примеру, недвижимость, находящаяся в долевой собственности, передается под заклад и без согласия.
Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды не принимается, если не соответствует некоторым критериям. Не подлежит приему:
- Аварийная недвижимость или объекты, подлежащие сносу.
- Если в жилье прописаны несовершеннолетние лица или люди, которые отбывают наказание, находятся в армии, на психиатрическом лечении. Не возьмут как залог и те помещения, где проживают престарелые иждивенцы.
- Если во время приватизации не были учтены интересы детей.
- Наличие подобного обременения.
Залог недвижимого имущества для ссуды обладает следующими плюсами:
- Одобрение заявки – 100%.
- Заложенный объект находится в собственности: его можно сдавать, прописывать родных, применять в остальных целях. Исключением является продажа и повторная сдача в залог.
- При выплате долга недвижимость продолжает быть своей собственностью.
У таких сделок есть и минусы:
- Потребуется оплатить услуги оценки имущества – примерно 3-10 тыс. рублей кроме основных расходов.
- Сумма, предоставленная банком, будет равна около 60% от рыночной цены объекта.
- Есть риск потери имущества, если не будут исполнены условия договора.
Предоставление ссуды под залог недвижимого имущества возможно только при соблюдении требований банков:
- Платежеспособность и отличная кредитная история.
- Удовлетворительное состояние недвижимости, отсутствие обременений.
- Оформление договора кредитования.
- Подача документов и заявки.
Только при соблюдении этих требований банк будет рассматривать заявку. После этого выносится решение.
Помимо заявки клиенту надо предоставить:
- Свой паспорт.
- Копию трудовой книжки, заверенной работодателем.
- Свидетельство о браке или разводе.
- Согласие супруга или прочих собственников (все подтверждается нотариусом).
- Бумаги на недвижимость.
В зависимости от банка перечень документов может меняться. Получение кредита под единственное жилье считается рискованным шагом, так как есть риск его потери в случае невыплаты долга.
После оформления сделки по получению кредита с предоставлением залога клиент получает договор. Что должно в нем быть? Там прописан предмет залога. Им может быть недвижимое имущество, законно зарегистрированное и подходящее по всем нормам российского ГК. По залогу выполняется оценка, что позволяет определить его ликвидность.
После заключения договора вносить в него изменения нельзя. Так установлено законодательством. Но в период оформления небольшие изменения внести можно. Для этого составляется соглашение в 4 экземплярах:
- Для банка.
- Нотариуса.
- Залогодателя.
- Других инстанций.
В документе должны быть сведения об имуществе, которое было передано в залог, а также оценка предмета собственности, сроки, цены, исполнительные размеры. К обязательной информации относят данные о должнике, кредиторе, сведения о применении залога. После регистрации договора ипотечные правоотношения будут действовать.
Лидирующее место по такому кредитованию занимает Сбербанк, который предлагает выгодные условия. Клиентам необходимо иметь подтверждение дохода, а также бумаги на залог. Им потребуется оплатить первоначальный платеж. Ставка по кредиту начинается с 12%. Заемщиком может быть лицо не моложе 21 года. Предоставляются ссуды в рублях и в иностранной валюте. Минимум суммы не ограничен.
Выдаются займы под залог и в других банках:
- Газпромбанк. Оценка имущества происходит за средства учреждения. В недвижимости не должно быть прописанных лиц.
- Быстробанк. Выдает кредиты на маленькие суммы. Ставка равна 20%. Если сумма кредита меньше половины стоимости имущества, то необязательно указывать личные доходы и не требуется выписка из квартиры.
- Райффайзенбанк. Предоставляет кредиты от 11,5%, но необходимо подтверждение расходов выданной суммы. Тратить их можно лишь по назначению.
- ОТП-банк. В этом случае не нужна выписка проживающих лиц в недвижимости.
- ВТБ-24. Ставка определяется от срока и суммы. Отсутствует комиссия за предоставление кредита и его обслуживание.
Каждый из банков имеет свои предложения. Перед оформлением важно ознакомиться с программами, после чего выбрать самую подходящую по всем условиям.
Конкурсный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии с настоящей статьей (специальный банковский счет должника). В договоре специального банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, могут списываться только для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункты 1, 2 статьи 1 ГК РФ). Юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).
Свобода осуществления своих прав подразумевает свободный выбор лицом наиболее эффективного, по его мнению, способа защиты нарушенного права из тех, что предусмотрены законом. Законный интерес кредитора в обязательственном правоотношении заключается в получении надлежащего встречного исполнения с должника (статья 408 ГК РФ).
Залоговый кредитор в процедуре несостоятельности КУ выставил залоговое им-во на торги по их оценке (в пределах суммы своего требования 15млн.), так как недвижимость, скажем так, своеобразная, находится в деревне в 30-40 км от областного центра, оно скорей всего не продастся даже по этой цене, и потом при не продаже на повторных торгах, банк хочет забрать его за 15млн., а если даже и продастся, то они тоже ничего не теряют, деньги то им пойдут, либо более сложная схема: например на первых или вторых торгах им-во покупается за эти 15-16 млн, аффилированным лицом которому банк например дал кредит, и потом отдаёт это им-во в счёт кредита, результат тот же: банк получает это им-во за своё требование.цель КУ- не допустить, чтобы это имущество ушло в зачёт требования одного только залогового кредитора — банкапланируемые действия КУ: оспаривание оценки залогового им-ва проведённой залоговым. кред.
Ключевая роль будет принадлежать позиции арбитражного управляющего и если он докажет, что компания не сможет продолжать хозяйственную деятельность без предмета залога и восстановить платежеспособность, залогодержатель получит отказ. Такие ситуации далеко не редкость: в залоге могут находиться основные средства, станки, оборудование и пр. Требования залогового кредитора Для того чтобы получить свои исключительные возможности, требования залогового кредитора как участника процесса банкротства должны быть включены в реестр.
Это наиболее выгодный вариант для дебиторов, так как он представляет собой возможность реализации собственности по рыночной стоимости. Однако продажа в добровольном порядке производится только при наличии следующих условий:
- Имеется разрешение от кредитора;
- Стоимость залога не превышает 30 000 рублей.
Поиск покупателей может осуществляться, как с участием банковского учреждения, так и без него. Цель процедуры заключается в том, что покупатель оплачивает предмет залога, и дебитор получает необходимую сумму средств для погашения задолженности.
Все расчёты по сделке купли выполняются с применением аккредитива, открытого в банковском учреждении, владеющем залогом. Между кредитором и дебитором заключается договор, по которому должник демонстрирует свою готовность урегулировать конфликт путём продажи залога.
Ввиду отсутствия в действиях банка признаков недобросовестного поведения, недоказанности осуществления гражданских прав в обход закона с противоправной целью, а также в связи с тем, что не усматривается намерение банка причинить вред другим кредиторам, судебная коллегия не находит оснований для квалификации действий банка как злоупотребление правом. Ссылка должника и кредиторов на пункты 1 и 2 Постановления N 58 не порочит позицию банка, так как признание обязательств должника обеспеченных залогом в целом независимо от оценки предмета залога не ограничивает права залогодержателя отказаться от притязаний на преимущественное получение части выручки от реализации заложенного имущества.
Порядок проведения процедуры Порядок реализации залогового имущества определяется исходя из того, как именно производится процедура – через судебный орган или в несудебном порядке. Каждое из мероприятий имеет свои особенности. Реализация в судебном порядке: этапы, оформление договора купли и продажи Отвечает за осуществление процедуры судебный пристав. Реализация производится через публичные торги. Для проведения процедуры потребуется, в обязательном порядке, судебное решение.
Публичные торги выполняются ФСС по месту нахождения залогового объекта. Рассмотрим порядок мероприятия:
- Должнику направляется претензия от банковского учреждения.
Главные условия – своевременная подача заявки на участие, а также предоставление документов согласно перечню, прописанному в извещении об организации мероприятия. От участников также потребуется внести задаток в срок, указанный организаторами. Аукцион – мероприятие, в котором можно участвовать иностранным лицам.
- Информационный портал власти субъекта РФ;
- Периодическое издание.
Размещать сообщение можно в газетах, на телевидении. Все стороны дела заинтересованы в том, чтобы на аукцион явилось наибольшее количество покупателей.
С 11 января 2009 года изменился порядок обращения взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество. Новые правила, введенные Федеральным законом от 30.12.08 № 306-ФЗ, расширяют объем прав кредиторов, позволяя им в упрощенном порядке обратить взыскание на предмет залога. Поправки придется учитывать не только при подписании новых договоров залога, но и при исполнении ранее заключенных обязательств
Пожалуй, самое важное изменение заключается в том, что залогодателям и залогодержателям разрешили еще на стадии заключения договора оформлять соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество. Соответствующие поправки внесены в Закон РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге», Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», часть первую Гражданского кодекса.
Раньше обращение взыскания на предмет залога было возможно только на основании судебного решения. Договариваться о внесудебной процедуре взыскания сторонам разрешалось только после того, как возникли основания для обращения взыскания (например, после того, как должник просрочил очередной платеж). Теперь стороны могут сразу включить в договор условие о внесудебном обращении взыскания, а также начальную продажную цену предмета залога либо порядок ее определения.
В ситуациях, где речь идет о залоге движимого имущества, согласие должника с процедурой внесудебного взыскания нотариально удостоверять не нужно (если только залогодатель не является физическим лицом). А при ипотеке для того, чтобы оформить возможность внесудебного взыскания, необходимо нотариально удостоверенное согласие залогодателя.
Если же договор, который предусматривает внесудебное взыскание, касается залога движимого имущества и заключен между организациями или предпринимателями, то стороны получают еще большую свободу действий. Так, они могут указать в договоре некоторые специальные условия. Например, о том, что предмет залога поступает в собственность залогодержателя. Или что залогодержатель имеет право продать предмет залога третьему лицу без проведения торгов. В том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером. Такие условия существенно упрощают процедуру взыскания. Ведь выставление предмета залога на торги – процедура сложная и не всегда эффективная.
Названные поправки предоставляют сторонам значительную свободу при заключении договора залога. Допустим, стороны заключают договор залога движимого имущества. Они включили в договор (или оформили отдельным соглашением) условие о возможности внесудебного взыскания. После этого должник допустил нарушение, которое дало кредитору право обратить взыскание на предмет залога. Кредитор обращается к нотариусу для совершения исполнительной надписи.
Кроме того, он должен предоставить нотариусу пакет документов для обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи. В их число входят закладная, договор, обязательства по которому обеспечены залогом, договор о залоге и соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если такое соглашение заключено в виде отдельного договора.
Далее нотариус извещает должника о предстоящем совершении исполнительной надписи, чтобы тот смог представить свои возражения. Если поданные кредитором документы подтверждают бесспорность задолженности, нотариус совершает исполнительную надпись, которая в силу поправок в часть 1 статьи 12 Федерального закона от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» теперь относится к исполнительным документам.
Таким образом, кредитор, минуя судебные процедуры, получает на руки документ, по которому он может в принудительном порядке взыскать задолженность.
Договор или закладную, на которой проставлена исполнительная надпись нотариуса, кредитор направляет в подразделение судебных приставов. При этом он может выбрать один из двух вариантов взыскания.
Вариант первый. Кредитор вправе подать судебному приставу ходатайство об обращении взыскания на заложенное имущество в рамках исполнительного производства. В таком случае реализацией этого имущества будет заниматься пристав.
Вариант второй. Если кредитор не заявит такого ходатайства, судебный пристав должен изъять предмет залога у должника и передать его залогодержателю. Тот в свою очередь самостоятельно организует реализацию заложенного имущества на основании законов о залоге и об ипотеке. Процедура реализации этого имущества будет зависеть от того, что стороны указали в договоре залога (торги, продажа имущества без торгов, передача имущества в собственность залогодержателя).
По общему правилу движимое имущество продается на торгах. Покупателем становится лицо, предложившее наибольшую цену. Преимущество этого способа реализации предмета залога заключается в том, что стороны могут рассчитывать на получение максимальной суммы. Это отвечает интересам и кредитора (у которого будет больше уверенности в том, что продажная цена покроет сумму долга), и должника (ведь если после погашения долга из суммы, вырученной за заложенное имущество, останутся какие-то средства, их получает должник).
В то же время у кредитора и должника нет никаких гарантий, что за предмет залога удастся выручить ту сумму, которую они планировали, заключая договор залога. Если первоначальные и повторные торги по какой-то причине были признаны несостоявшимися (например, для участия в торгах не нашлось даже двух покупателей или никто не предложил сумму большую, чем начальная продажная цена), залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. В таком случае предмет залога оценивается до 10 процентов ниже по сравнению с начальной продажной ценой. Но стороны своим соглашением могут установить и более высокую оценку. Если кредитор не захочет оставить за собой заложенное имущество, договор залога прекращается.
Торги не всегда являются самым удобным для кредитора способом реализации заложенного движимого имущества. Их проведение требует немалых затрат времени и сил. Поэтому поправки позволяют сторонам договориться о более простых способах обращения взыскания на предмет залога. Стороны могут установить, что он перейдет в собственность залогодателя или будет продан третьему лицу при участии посредника-комиссионера.
В последнем случае стороны вправе установить в своем соглашении комиссионера, который будет заниматься реализацией предмета залога. Если они этого не сделают, залогодержатель самостоятельно назначает комиссионера. Комиссионер должен продать заложенное имущество по рыночной цене, указанной в отчете оценщика.
Чтобы избежать злоупотреблений со стороны залогодержателя, статья 28.1 закона о залоге в косвенной форме ограничивает размер вознаграждения комиссионера. Если сумма его вознаграждения не превышает 3 процентов суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, то вознаграждение удерживается из денег, вырученных при реализации этого имущества. Если же в договоре комиссии установлена большая сумма вознаграждения, то разница между указанными 3 процентами и вознаграждением комиссионера выплачивается за счет залогодержателя. Кстати, аналогичное правило действует и в отношении организатора торгов (в случаях, когда предмет залога продается с торгов).
Но тут нельзя забывать, что по договору комиссии может быть реализовано движимое имущество. А недвижимость продается только на открытом аукционе.
Методические рекомендации по управлению финансами компании